中國文旅，迎來外資接盤時刻？

從主題樂園到外灘酒店，境外資本出手了。

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領(lǐng)域 | 主題樂園、酒店業(yè)

01

這兩天，我注意到韓國的知名私募投資基金安博凱（MBK Partners）正式完成了對原蘇州華誼兄弟電影世界的全資收購。

這一項目位于蘇州陽澄湖半島國家級旅游度假區(qū)核心地帶，占地690畝，未來將更名為海合安蘇州陽澄半島樂園，并計劃追加投資一億元，宣布打造長三角首個真正意義上的湖濱沉浸式文娛旅游目的地。

原蘇州華誼兄弟電影世界

另據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)官方平臺數(shù)據(jù)，在2025年暑期試運營期間，該樂園接待游客超過35萬人次，單日最高客流突破2萬，一躍成為某頭部短視頻平臺暑期全國熱門景區(qū)榜單的?？?。

事實上，這并不是MBK在中國市場的第一次出手，這是一家非常擅長抄底的私募基金。

早在2021年，安博凱便以大幅溢價完成了對神州租車的私有化。

彼時，神州租車受瑞幸風(fēng)波、疫情沖擊和重資產(chǎn)拖累，市值大幅縮水，但安博凱依然提出全面收購要約，堅定推進交易。

而真正讓安博凱在中國文旅市場聲名大噪的，是同年對海昌海洋公園旗下四家主題樂園的整體收購。

根據(jù)股份購買協(xié)議，安博凱收購上述4家海洋主題公園100%股權(quán)，并將收購鄭州在建項目的66%股權(quán)，總交易金額約65億元人民幣。成為近年來極為罕見的外資文旅整合案例。

回顧安博凱的投資路徑，這家公司偏好具有現(xiàn)金流潛力和改造空間的泛旅游類資產(chǎn)。

2009年，還曾投資日本環(huán)球影城，并持有長達八年，退出時有業(yè)內(nèi)人士估算，其項目估值曾一度高達45億美元，最終實現(xiàn)了項目收益倍增，并以約20倍市盈率順利退出。

與此同時，隨著國內(nèi)文旅資產(chǎn)估值走低，這些年不乏外資入局。

去年年初，新加坡金鷹集團收購了位于上海外灘的上海萬達瑞華酒店，并將其更名為上海外灘瑞吉酒店。

有外媒披露這筆交易對價在2-2.3億美金之間成交，市場普遍認(rèn)為是極為少見的外資買入內(nèi)地核心城市高端酒店資產(chǎn)。

外灘萬達瑞華曾是萬達酒店最豪華三家酒店之一

幾個月后，美國Tishman Speyer管理的基金又接手了上海五角場的智選假日酒店，交易金額3.6億元人民幣，交由輝盛國際打造成服務(wù)式公寓產(chǎn)品。

除此之外，曾在恒大危機中廣受關(guān)注的海上威尼斯項目，也曾引來外資興趣。

英國《金融時報》等媒體綜合報道顯示，。

這一項目據(jù)稱投入超300億元人民幣，曾被恒大抵押給橡樹資本作為10億美元融資擔(dān)保的一部分。

然而，隨著恒大無力兌付，橡樹依據(jù)合同主張控制權(quán)，但項目交割至今遲遲未能落地。

無論如何，從主題樂園到酒店，再到文旅地產(chǎn)項目，外資正在實地丈量有價值的中國文旅資產(chǎn)未來。

02

就在蘇州陽澄半島項目交割的同時，一紙政策悄悄落地。

九月初，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、央行等九部委聯(lián)合發(fā)布文件，提出要進一步優(yōu)化外商投資環(huán)境。

其中兩條變化引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注，一是放寬外資醫(yī)療機構(gòu)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，二是取消了“資本項目外匯收入不得用于購買非自用住宅”的規(guī)定。

表面上看，這是為了提振樓市，幫助地方庫存出清，放在更大圖景里，這背后是一個清晰的信號——

中國正在通過制度調(diào)整，為境外資本重新打開中國資產(chǎn)配置的通道。

說白了，如果連住宅都可以放開，文旅資產(chǎn)的邊界自然也在逐步松動。

值得一提的是，在過去的十年里，文旅類項目在金融體系中的角色一直很模糊。

它既不像純地產(chǎn)可以快速變現(xiàn)，又不像制造業(yè)擁有持續(xù)現(xiàn)金流，大部分時候游走在地產(chǎn)、文創(chuàng)、運營三者之間，政策邊界極不清晰，資本評價標(biāo)準(zhǔn)也極不統(tǒng)一。

而現(xiàn)在，一旦外資路徑被打通，中國文旅資產(chǎn)估值邏輯就會變得更簡單、更具資產(chǎn)化特征，能穩(wěn)定產(chǎn)出現(xiàn)金流的項目，會被當(dāng)成運營性資產(chǎn)來估值，那些具備持續(xù)經(jīng)營能力的景區(qū)、樂園、酒店群就有了成為投資標(biāo)的的機會。

旅界此前曾報道，今年上半年1-6月，，而據(jù)國家移民管理局最新數(shù)據(jù)，1-8月，外國人來華人次已經(jīng)升至2500萬，中國文旅市場紅利正在逐步顯現(xiàn)。

資本看的則是預(yù)期，也正是在這個背景下，像韓國安博凱這樣的外資基金會開始頻頻出手。

從它們的投資動作來看，外資對中國文旅資產(chǎn)的判斷是清晰的，既然估值已經(jīng)觸底，現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目就成了香餑餑。

但從外資的市場動作來看，他們在中國文旅市場掃貨模式謹(jǐn)慎而又精明。

以安博凱收購海昌海洋公園為例，它沒有全盤收下，而是精挑細(xì)選，只拿了四家已成型運營的園區(qū)，并慎重控股鄭州在建項目的部分股權(quán)。

收購蘇州華誼兄弟電影世界同理，那些全國各地的華誼兄弟電影小鎮(zhèn)并未入安博凱法眼，只是精挑細(xì)選了蘇州項目。

和中國文旅地產(chǎn)、五星酒店狂飆突進時代不同，外資非常清楚抄底不意味著閉眼瞎買，能賺錢的資產(chǎn)也要有能跑得動的模型。

外資并不是來聽故事的，他們在實地調(diào)研后畫紅線，財務(wù)模型里的現(xiàn)金流要真實，酒店評估里的坪效要靠譜，管理團隊要配合得上改造計劃。

所以，你會發(fā)現(xiàn)他們買的項目有一些共性，要么有強位置，要么有強流量，要么改造潛力極大，可以通過品牌升級、功能重塑或主題化運營，實現(xiàn)坪效躍遷。

現(xiàn)在的中國文旅市場，恰恰正處于這樣一個過渡階段。

一方面，過去十年大水漫灌所留下的高成本項目正在退潮，另一方面，供給收縮和需求回暖之間，開始出現(xiàn)了新的錯位機會。

對長期資本而言，真正值得下注的窗口期，往往是在最沉默的時候。

03

早在今年安博凱出手前，中國文旅資本市場已經(jīng)泛起多次波瀾。

今年以來，、，祥源控股通過認(rèn)購新股方式，攜程控股大樂之野，新東方投資松贊。

這些收購案例共同勾勒出一個趨勢，未來被低估的中國文旅資產(chǎn)會越來越多地進入資本搶食視野。

而當(dāng)外資真正跨入中國文旅賽道以后，行業(yè)版圖也不會原地靜止。

我們要觀察的不僅是他們買了什么，更是他們?nèi)绾胃?、如何重?gòu)這個既是資產(chǎn)也是場景的行業(yè)。

這些資本與經(jīng)營結(jié)合的姿態(tài)，絕非簡單買票后甩手，而是要在治理層、平臺層面入局，重構(gòu)項目運營與擴張路徑，這樣才能實現(xiàn)他們所期待的“低買高賣”。

那么，在這個過程中，有一些變量就會變得特別重要。

比方說，那些有能力把游客多留一小時、多花一筆錢的資產(chǎn)，會是真正資本會敬重的項目模型，也是未來資產(chǎn)市場的香餑餑。

當(dāng)很多人看低中國文旅資產(chǎn)時，無論外資還是民營、國企，懂行的已經(jīng)在悄悄謀劃賺錢藍圖了。

未來五年里，我們可能看到更多國內(nèi)文旅底層資產(chǎn)被資本不斷重新切割、重塑、包裝與整合，也可能看到不同資本陣營各自跑出標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的文旅資產(chǎn)模板。

對于地方政府和項目方而言，外資入局則意味著規(guī)則重構(gòu)，若能拿出更清晰的合作制度、稅收政策激勵、落地機制保障，就可能在這波資金洪流中拿到主動權(quán)。

要知道一個行業(yè)的發(fā)展環(huán)境永遠比講故事更容易被資本推動。

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