中國文旅，迎來外資接盤時刻？

從主題樂園到外灘酒店，境外資本出手了。

欄目 | 文旅商業評論

領域 | 主題樂園、酒店業

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這兩天，我注意到韓國的知名私募投資基金安博凱（MBK Partners）正式完成了對原蘇州華誼兄弟電影世界的全資收購。

這一項目位于蘇州陽澄湖半島國家級旅游度假區核心地帶，占地690畝，未來將更名為海合安蘇州陽澄半島樂園，并計劃追加投資一億元，宣布打造長三角首個真正意義上的湖濱沉浸式文娛旅游目的地。

原蘇州華誼兄弟電影世界

另據蘇州工業園區官方平臺數據，在2025年暑期試運營期間，該樂園接待游客超過35萬人次，單日最高客流突破2萬，一躍成為某頭部短視頻平臺暑期全國熱門景區榜單的常客。

事實上，這并不是MBK在中國市場的第一次出手，這是一家非常擅長抄底的私募基金。

早在2021年，安博凱便以大幅溢價完成了對神州租車的私有化。

彼時，神州租車受瑞幸風波、疫情沖擊和重資產拖累，市值大幅縮水，但安博凱依然提出全面收購要約，堅定推進交易。

而真正讓安博凱在中國文旅市場聲名大噪的，是同年對海昌海洋公園旗下四家主題樂園的整體收購。

根據股份購買協議，安博凱收購上述4家海洋主題公園100%股權，并將收購鄭州在建項目的66%股權，總交易金額約65億元人民幣。成為近年來極為罕見的外資文旅整合案例。

回顧安博凱的投資路徑，這家公司偏好具有現金流潛力和改造空間的泛旅游類資產。

2009年，還曾投資日本環球影城，并持有長達八年，退出時有業內人士估算，其項目估值曾一度高達45億美元，最終實現了項目收益倍增，并以約20倍市盈率順利退出。

與此同時，隨著國內文旅資產估值走低，這些年不乏外資入局。

去年年初，新加坡金鷹集團收購了位于上海外灘的上海萬達瑞華酒店，并將其更名為上海外灘瑞吉酒店。

有外媒披露這筆交易對價在2-2.3億美金之間成交，市場普遍認為是極為少見的外資買入內地核心城市高端酒店資產。

外灘萬達瑞華曾是萬達酒店最豪華三家酒店之一

幾個月后，美國Tishman Speyer管理的基金又接手了上海五角場的智選假日酒店，交易金額3.6億元人民幣，交由輝盛國際打造成服務式公寓產品。

除此之外，曾在恒大危機中廣受關注的海上威尼斯項目，也曾引來外資興趣。

英國《金融時報》等媒體綜合報道顯示，。

這一項目據稱投入超300億元人民幣，曾被恒大抵押給橡樹資本作為10億美元融資擔保的一部分。

然而，隨著恒大無力兌付，橡樹依據合同主張控制權，但項目交割至今遲遲未能落地。

無論如何，從主題樂園到酒店，再到文旅地產項目，外資正在實地丈量有價值的中國文旅資產未來。

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就在蘇州陽澄半島項目交割的同時，一紙政策悄悄落地。

九月初，國家發展改革委、商務部、央行等九部委聯合發布文件，提出要進一步優化外商投資環境。

其中兩條變化引發了市場的廣泛關注，一是放寬外資醫療機構設立標準，二是取消了“資本項目外匯收入不得用于購買非自用住宅”的規定。

表面上看，這是為了提振樓市，幫助地方庫存出清，放在更大圖景里，這背后是一個清晰的信號——

中國正在通過制度調整，為境外資本重新打開中國資產配置的通道。

說白了，如果連住宅都可以放開，文旅資產的邊界自然也在逐步松動。

值得一提的是，在過去的十年里，文旅類項目在金融體系中的角色一直很模糊。

它既不像純地產可以快速變現，又不像制造業擁有持續現金流，大部分時候游走在地產、文創、運營三者之間，政策邊界極不清晰，資本評價標準也極不統一。

而現在，一旦外資路徑被打通，中國文旅資產估值邏輯就會變得更簡單、更具資產化特征，能穩定產出現金流的項目，會被當成運營性資產來估值，那些具備持續經營能力的景區、樂園、酒店群就有了成為投資標的的機會。

旅界此前曾報道，今年上半年1-6月，，而據國家移民管理局最新數據，1-8月，外國人來華人次已經升至2500萬，中國文旅市場紅利正在逐步顯現。

資本看的則是預期，也正是在這個背景下，像韓國安博凱這樣的外資基金會開始頻頻出手。

從它們的投資動作來看，外資對中國文旅資產的判斷是清晰的，既然估值已經觸底，現金流穩定的項目就成了香餑餑。

但從外資的市場動作來看，他們在中國文旅市場掃貨模式謹慎而又精明。

以安博凱收購海昌海洋公園為例，它沒有全盤收下，而是精挑細選，只拿了四家已成型運營的園區，并慎重控股鄭州在建項目的部分股權。

收購蘇州華誼兄弟電影世界同理，那些全國各地的華誼兄弟電影小鎮并未入安博凱法眼，只是精挑細選了蘇州項目。

和中國文旅地產、五星酒店狂飆突進時代不同，外資非常清楚抄底不意味著閉眼瞎買，能賺錢的資產也要有能跑得動的模型。

外資并不是來聽故事的，他們在實地調研后畫紅線，財務模型里的現金流要真實，酒店評估里的坪效要靠譜，管理團隊要配合得上改造計劃。

所以，你會發現他們買的項目有一些共性，要么有強位置，要么有強流量，要么改造潛力極大，可以通過品牌升級、功能重塑或主題化運營，實現坪效躍遷。

現在的中國文旅市場，恰恰正處于這樣一個過渡階段。

一方面，過去十年大水漫灌所留下的高成本項目正在退潮，另一方面，供給收縮和需求回暖之間，開始出現了新的錯位機會。

對長期資本而言，真正值得下注的窗口期，往往是在最沉默的時候。

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早在今年安博凱出手前，中國文旅資本市場已經泛起多次波瀾。

今年以來，、，祥源控股通過認購新股方式，攜程控股大樂之野，新東方投資松贊。

這些收購案例共同勾勒出一個趨勢，未來被低估的中國文旅資產會越來越多地進入資本搶食視野。

而當外資真正跨入中國文旅賽道以后，行業版圖也不會原地靜止。

我們要觀察的不僅是他們買了什么，更是他們如何改、如何重構這個既是資產也是場景的行業。

這些資本與經營結合的姿態，絕非簡單買票后甩手，而是要在治理層、平臺層面入局，重構項目運營與擴張路徑，這樣才能實現他們所期待的“低買高賣”。

那么，在這個過程中，有一些變量就會變得特別重要。

比方說，那些有能力把游客多留一小時、多花一筆錢的資產，會是真正資本會敬重的項目模型，也是未來資產市場的香餑餑。

當很多人看低中國文旅資產時，無論外資還是民營、國企，懂行的已經在悄悄謀劃賺錢藍圖了。

未來五年里，我們可能看到更多國內文旅底層資產被資本不斷重新切割、重塑、包裝與整合，也可能看到不同資本陣營各自跑出標準化可復制的文旅資產模板。

對于地方政府和項目方而言，外資入局則意味著規則重構，若能拿出更清晰的合作制度、稅收政策激勵、落地機制保障，就可能在這波資金洪流中拿到主動權。

要知道一個行業的發展環境永遠比講故事更容易被資本推動。

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