從“拒交5294元”到“主動預交”：解開物業催收難題，關鍵在這6點

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三年物業“疙瘩”終解開！這份催收指南，物業公司值得借鑒

“您好，我來預交物業費。”今年秋分剛過，貴州省六盤水市鐘山區某小區的物業管理中心，業主盧女士主動上門預交費用。這看似平常的一幕背后，藏著一段持續三年多的物業糾紛化解故事。

誰能想到，一年前的盧女士，還與小區物業處于“冷戰”冰點。矛盾的起點要追溯到2021年：彼時，盧女士深受住宅樓電梯噪音困擾，夜夜難眠；小區內車輛亂停亂放，卻無人引導管理。面對這些生活難題，她多次與物業交涉，問題卻始終懸而未決。

雪上加霜的是，那段時間盧女士家庭經濟狀況不佳。多重壓力下，她選擇停交物業費，以此表達對物業服務的不滿。

時間一晃到2024年，這場矛盾仍未化解。當年2月27日，因盧女士累計拖欠物業費5294元，且多次催收無果，小區物業向六盤水市鐘山區人民法院申請了支付令。

法院審查后認為，該案債權債務關系明確、合法，于3月12日依法發出支付令，要求盧女士限期履行義務。支付令送達時，這場持續三年的業主與物業“對峙”，似乎走到了劍拔弩張的關頭。

轉機，出現在盧女士向法院提出書面異議之后。

承辦此案的法官浦月沒有“就案辦案”，而是親自走訪小區、了解實情。她耐心傾聽盧女士對小區衛生維護、車輛管理的訴求，也摸清了她因家庭經濟變化，難以一次性付清多年欠費的實際困境。

一周后，浦月法官將雙方請至法院調解室，采用“背靠背”溝通方式：一方面，她將業主的合理訴求與物業的服務瑕疵坦誠轉達給物業公司，引導其換位思考；另一方面，她向盧女士清晰釋明拖欠物業費的法律風險，理性分析其訴求的責任歸屬。

多輪溝通后，僵局終于打破：物業公司結合實際情況，同意對欠費總額給予一定比例減免；盧女士也放下心結，承諾三天內一次性付清減免后的費用。

3月21日，在鐘山區法院調解室，盧女士將現金遞到物業經理手中。物業經理接過款項，長舒一口氣：“三年多的疙瘩，總算解開了！”

這起持續三年的糾紛，從法院介入到圓滿解決，僅用了不到一個月。

這樣的“閃電和解”并非個例，而是鐘山區法院破解“物業糾紛增長快、一次性化解難”困局的司法“組合拳”實踐。

“面對物業糾紛這一社區治理痛點，我們探索建立了‘調解+支付令’融合的快速解紛機制。”鐘山區法院審判委員會專職委員貝茜介紹，針對物業糾紛債權債務關系明確的特點，法院充分發揮支付令“程序簡、見效快”的優勢，符合條件即迅速發出，形成有效督促。自2023年9月以來，該院已發出物業類支付令63份，高效推動了糾紛化解。

社區雖小，卻牽動萬家憂樂。這起案例不僅展現了法院在基層治理中的創新作為，更為物業公司提供了“合法合規、高效催收物業費”的寶貴啟示。

物業公司如何做好物業費催收？這份指南請收好

一、抓牢服務質量，從源頭減少糾紛

多數物業糾紛源于服務不到位。盧女士案例中，電梯噪音、停車混亂等問題長期未解決，是她拒交物業費的核心原因。物業公司需做到：

1. 建立定期巡查機制，主動發現問題、及時處理；
2. 開通多渠道溝通平臺（如業主群、服務熱線），快速響應業主訴求；
3. 定期公示服務報告，讓業主清晰了解物業工作內容與成效。

二、搭建階梯式催收機制，避免矛盾激化

催收需循序漸進，不可“一步到位”：

1. 繳費提醒階段：通過溫馨短信、小區公告等方式，提前告知業主繳費時間與金額；
2. 初步溝通階段：對逾期業主，上門或電話了解情況，耐心傾聽其不滿與訴求；
3. 協商解決階段：針對業主提出的合理問題，共同制定解決方案（如整改服務、延期繳費）；
4. 法律途徑階段：前述步驟無效、欠費時間較長時，再通過法律手段（如申請支付令）維權。

三、善用“支付令”等法律工具，提升催收效率

對于事實清楚、債權債務明確的欠費案件，支付令是高效選擇：

1. 優勢顯著：程序簡便、耗時短、成本低，無需開庭即可督促業主繳費；
2. 法律效力強：若業主在法定期限內未提出異議，支付令可直接作為法院執行依據。

四、掌握溝通技巧，促進雙向理解

與業主溝通時，需注重方式方法：

1. 先傾聽后回應：給業主充分表達意見的時間，不打斷、不急于辯解；
2. 換位思考：體諒業主處境（如盧女士的經濟困難），避免“只談繳費、不談服務”；
3. 清晰表達：明確說明物業的服務內容、收費依據及欠費后果，不模糊、不隱瞞；
4. 聚焦共贏：以“解決問題”為目標，而非單純追討費用，例如通過整改服務換取業主理解。

五、借助第三方調解，打破溝通僵局

當雙方直接溝通陷入停滯時，可引入第三方力量：

1. 邀請社區居委會、業委會參與協調；
2. 申請物業行業主管部門介入調解；
3. 利用法院訴前調解機制（如鐘山區法院的“調解+支付令”模式），借助專業力量化解矛盾。

六、保持專業態度，杜絕情緒化沖突

催收全程需堅守專業與禮貌：

1. 禁用威脅、辱罵性語言，不采取“斷水斷電”等違規手段；
2. 保護業主隱私，不公開點名、曝光欠費業主信息；
3. 一視同仁：對待所有業主保持統一標準，不搞“特殊對待”。

物業費催收，不只是“要錢”，更是維護社區關系、參與社區治理的過程。鐘山區法院的案例證明，只要方法得當，多年積怨也能圓滿化解。對物業公司而言，催收的過程也是改進服務、增進信任的契機——唯有讓業主真切感受到“物有所值”，才能實現從“被動催繳”到“主動預交”的轉變，最終構建業主與物業共贏的良性循環。

社區是居民的共同家園，物業公司與業主從不是對立關系，而是共建美好家園的合作伙伴。以服務為基礎、以法律為依據、以溝通為橋梁，更多物業糾紛定能化干戈為玉帛，讓社區更和諧、更溫暖。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

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