這座海淀豪宅，被老業主捅了一刀

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北京海淀的嘉華天珺，又進入多事之秋。

9月26日，一位自稱為東區6#的業主，在人民網領導留言板上投訴、求助。

他講了有關嘉華天珺的四點信息：

1、被銷售告知東區為自采暖，西區為集中采暖；（他應該是寫反了）

2、今年6月份，開發商做了一次大降價；

3、西區調規，對東區的住戶非常不公平；

4、東區質量不過關，存在嚴重的安全隱患。

這四點，皆直指要害。尤其是最后一條，甚至是人命關天。

十分巧合的是，就在這位業主投訴當天，嘉華天珺西區調規的反饋意見通告出來了，152條，被分成八類。

它直接回應了有關采暖的問題——“本項目住宅用地均為市政集中供暖”。

這句話，令一些想以采暖為由得到補償的東區業主，夢碎了一地。

花姐判斷，之所以東區的業主跳出來投訴，主要原因還是西區調規的事情。（詳見《保利海淀豪宅，動了一次大手術》）

他們擔心自己的房子遭遇背刺。

（嘉華天珺業主投訴內容截屏）

西區調規，不存在違規問題

嘉華天珺的住宅，分東西兩個區。

1月1日，東區取得預售許可證，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。截至目前，網簽216套，成交均價8.52萬元/㎡。

4月5日，西區424套住宅取證，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區間。截至目前，零網簽。

西區按兵不動，為嘉華天珺調規創造了條件。

9月8日，西區公示了調規圖，基本推倒了原有方案，主要涉及3點：

1、樓棟朝向，從原來的東偏南21度，變成正南正北朝向；

2、大門的尺度做了大幅提升，面寬和縱深都加強了；

3、砍去了原來的134平米戶型，整體戶型面積縮小了；

針對第1、2點，反饋意見做了答復：

1、有關西區和東區樓棟朝向不一致，優化了街角退讓幅度，釋放了更多社區臨街空間，增加了城市界面的通透舒展性；

2、兩個地塊大門設計方案采用對稱式設計，設計風格和規模基本一致，沿街長度完全一致。

有關嘉華天珺調規是否違法呢？

10月1日，海淀區房管局在人民網予以回復："調整規劃問題已經過規劃部門認可，也不存在違規問題。"

實際上，今年北京在售樓盤調規的案例不少，包括大興區的元啟、通州區的北投云帆汀瀾，都是拿預售證后再調規；亦莊北京潤府二期、通州的縵云ONE二期、朝棠攬閱東區，也都調規了。

降價問題與補償方案

房價是最為敏感的問題。

文章開頭的那位6#業主提到，嘉華天珺東區在6月份大降價了一次。但他沒有道出降幅的具體比例是多少。

據花姐所知，當時東區確實調低了售價，比開盤時降了2%。到了9月份，有個別樓棟的降幅擴大到5%。

有關房子降價問題，海淀房管局特意咨詢了有關部門，認為“商品房屋不在《北京市定價目錄》范圍內，根據《價格法》，經營者可以實行市場調節價的商品和服務”。

為什么嘉華天珺要降價呢？

大抵是因為流速不快。東區在今年1月份領證后，至今的網簽率為38%。

拆細來看，99平米戶型供應324套，網簽146套，網簽率45%；88平米戶型供應43套，網簽24套，網簽率57%；120平米以上戶型供應342套，網簽25套，網簽率7.3%。

放在整個北京，它的去化速度，勉強還能說得過去；但在海淀區，去化速度確實算慢的。

嘉華天珺想挺住價格。畢竟它的股東，一個是央企保利發展、占股70%，一個是國企北京建工地產、占股30%。

但，市場壓力擺在那。東西兩區加起來，還有1000多套房子。

因此，西區調規，把戶型改小，勢在必行。

為了安撫東區老業主，嘉華天珺又做了讓步：1、送25萬元車庫券，或20年車位租賃券；2、三折買倉儲。

這兩個安撫方案，業主只能二選一。

缺乏依據的質量問題

有關嘉華天珺東區質量不過關的問題。海淀房管局表示：“訴求人實際反映會所地磚視覺感官雜亂，認為有質量問題?！?/strong>

在咨詢海淀區住建委后，認為地磚有進場監理報驗與復試報告等材料，能夠證明符合國家強制性標準，按圖施工并無質量問題。

據悉，嘉華天珺的交付時間為2027年5月，那位業主僅憑會所地磚就判斷樓盤有質量問題，過于武斷。

他所遇到的東區降價、西區調規，心情是可以理解的，但不能臆想。

在花姐看來，如果嘉華天珺業主想挑東區的問題，等到交付那一刻也不遲。

此外，反饋意見里還提到兩個比較受關注的問題：

1、日照問題

西區調規后，樓棟排法全變了。2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、2-9#、2-10#、2-11#、2-12#、2-14#、2-15#，都只有一個單元，均為塔樓。

它們相鄰兩棟的東西間距只有4米。為什么要設這個消極空間？

它有妙用，令相鄰塔樓形成連塔，導致樓間距比最低標準變成1.2。這是一種建筑設計的技巧。（了解詳情，請加花姐微信：louhuar007）

2、樓棟排列

西區樓棟大調整之后，還有個優點：

原8#臨街4個單元，沿馬路一字排開，很壓抑；現在13號樓雖也是4個單元，但與馬路呈三角形夾角，不完全臨馬路，符合北京高品質住宅設計導則。

花姐點評：

嘉華天珺命運多舛。

一年前，它因消防設計問題，報規方案做了調整；一年后，由于銷售速度過緩，主動調規。

一次被動，一次主動，一來二去，確實耽誤了時間，付出了不菲的代價。

但，生活還得繼續，房子照舊要賣。

有人選擇了嘉華天珺，一定是看中了它的優點，包容了它的缺點。

西區調規，也是情非得已。

從現實情況看，調規后的西區，一定會優于東區產品。房子朝向變正，戶型變小。

好在，嘉華天珺拿出了誠意，給東區老業主做了一些補償。

花姐判斷，嘉華天珺網簽率不算高，大概也是因為有部分業主還在觀望。

西區調規之后，反饋意見下來了，將會重新領預售證、銷售許可證。

它到底會賣什么價格呢？這是東區業主們最關心的問題。