三季度市場觀察 | “市場化+保租房”雙軌運行，存量改造提速優化供給結構

2025年前三季度，租賃行業在頂層設計推動下迎來關鍵轉折，行業從規模擴張邁向以“法治規范”和“金融閉環”為標志的高質量發展新階段。

市場層面，截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“保租房主導、市場化跟進”的雙軌格局已然成型；

新增供應仍然以新建為主，但改造比例環比提升約5個百分點，且改造項目多位于城市核心區，相較保租房大多位于城市外圍，存量改造將有效改善供給結構；

核心八城出租率呈現高位運行態勢，租金多城下行，僅深圳租金坪效近期呈現上漲。

PART

01

保租房持續主導市場供應，核心八城保租房占比近五成

從2024年到2025年三季度，重點22城各季度集中式新開規模來看，2025年上半年各城十四五保租房供應目標及傳統租賃旺季到來，供應前置，上半年規模高位。三季度保租房供應放緩，市場化放量小幅增長。

據不完全統計，2025年三季度全國22個重點城市的集中式長租公寓市場共計約132個新項目入市，新增房源數量約為5.71萬套（間），相較2024年Q3同比增長約55%。其中保租房供應40966套/間，占比約72%，同比上漲約53%；市場化項目供應16126套/間，占比約28%，同比上漲約3%。典型保租房項目如瓴寓國際運營的G116南京河西南租賃社區，是2023年底，瓴寓國際首次牽頭組建5億元租賃住房專項基金落地的首個項目，開創了國內險資參與開發型長租公寓基金并有項目落地的先河。

截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“市場化+保租房”雙軌格局成型；分城市看，上海集中式公寓規模超41萬套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳約33.7萬套居次席。杭州超18.5萬套居第三，規模在二線城市中大幅領先。武漢、上海保租房占比約6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市場保租房主導態勢愈發明顯。

PART

02

存量改造將有效改善供給結構，并解決供給錯配等問題

從2024年到2025年三季度重點22城各季度集中式新開項目籌集方式來看，當前市場仍然以新建為主，2025年三季度新增供應57144套，其中改建11290套，新建和改建占比市占為80%：20%。改造比例環比提升約5個百分點，且改造項目多位于城市核心區，相較保租房大多位于城市外圍，將有效改善供給結構。

分城市表現來看，22城籌集方式分化明顯。福州、合肥、寧波、西安、長春5個城市以新建為主。而重慶、廣州、深圳、長沙、青島5城則主要聚焦于存量轉化。特別是重慶，改建占比超85%。其它城市目前為新建為主，改建為輔，但改建比例增幅逐漸放大。

收購存量房用于保障性住房，多個城市已出臺相關政策并付諸實踐，并取得不錯的成果。如較早大規模推行“統購統租”模式的鄭州，通過政府平臺公司直接收購存量房源，或與開發商、長租公寓企業合作，將富余安置房、存量商品房轉化為人才公寓和保障性租賃住房。且通過“收儲”模式籌集保障性租賃住房超15萬套（間），在全國范圍內規模領先；再如上海，前期供應大量涉租土地，導致城市前期供給主要為新建R4租賃社區主導，而近期隨著《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》等政策的出臺，為“商辦改公寓”提供了清晰的合規路徑和廣闊的發展空間。將在盤活存量資產、增加租賃住房供給上注入強勁動力。預計到2025年底，通過商務樓宇更新改造，上海將新增約5萬套租賃住房，其中約3萬套為長租公寓或服務式公寓，這些住房主要集中在城市中心區域和地區中心區域，能夠有效緩解城市中高端人才的住房壓力。綜上，隨著租賃市場的進一步發展，未來存量轉化將逐步主導供給，且將有效改善供給錯配的問題。

PART

03

出租率整體高位，租金多城下行，三季度“畢業季”推動凈吸納量走高

從核心八城各季度租金坪效來看，北上廣深四個一線城市租金高位，北京以188.3元/㎡/月領先。南京、杭州、武漢、成都四個二線城市租金在60-80元/㎡/月區間。八城中僅深圳租金坪效近期呈現上漲，一方面因其保租房入市規模低位，市場化房源主導，疊加租賃需求旺盛。武漢近期租金坪效趨于平穩，得益于城市整體規模相對較低。

從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現高位運行態勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現小幅波動下滑。

隨著十四五收官年來到，各城市加大保租房供給，各季度凈吸納量維持在3-5萬間主流水平，核心八城25年3季度凈吸納量4.58萬間，環比上漲5.77%，主要因為畢業租賃旺季到來，各企業前置放量疊加出租率維持高位。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。