國際公寓品牌本土化的濟南樣本

作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：本土化絕非單向妥協，而是品牌與城市的雙向賦能：雅詩閣以“國際標準”為區域賦值，起步區以“本土生態”為品牌賦能，共同定義中端租賃新生態。

睿和智庫 在濟南新舊動能轉換起步區，一座總投資 12 .1億元的長租公寓項目正悄然重塑城市居住生態。 由 濟南先投集團與新加坡雅詩閣集團聯手打造的「雅遇公寓」，不僅創下了平均租期18個月以上的行業佳績，更以創新的“國企投資+國際運營”模式，為正 在 經歷深度洗牌的租住市場提供了全新發展范本。

隨著比亞迪、京東等龍頭企業陸續入駐起步區，新一代租客的居住需求正從“有房可住”向“住有宜居”躍升。這一融合園林式綠色生態居住與國際前沿設計理念的項目，正在用實踐回答著一個行業命題：長租公寓如何真正成為人才安居樂業的最佳選擇？

產城融合背景下的人才安居新解

濟南先投雅遇公寓（起步區）項目基礎數據

數據來源：公開信息、睿和智庫整理

作為濟南新舊動能轉換的核心區域，起步區正迎來一輪產業導入的加速期。隨著比亞迪、京東等龍頭企業相繼落地，區域產業集聚效應持續增強，也帶動大量高素質人才涌入——一個高品質、國際化、社區化的居住需求市場正在這里迅速成型。

在此背景下，雅遇公寓應勢而生。作為雅詩閣集團專為中國市場打造的本土化品牌，項目以“大型綜合型社區”為定位，精準切入起步區配套建設體系，致力于為區域產業人才提供真正的“安居解決方案”。

從行業趨勢來看，中國長租公寓市場已進入以“品質化、社區化、配套化”為特征的新發展階段。尤其在起步區這類產業快速集聚區域，具備國際化標準與本地化服務能力的高品質租賃住房，不再只是居住空間，更是區域吸引人才、提升營商環境的“軟基建”。

項目將依托雅詩閣集團國際化視野與標準化運營體系，持續深化居住品質升級，推動實現從“住有所居”向“住有宜居”的跨越。未來，項目有望打造成區域人才服務標桿項目、國際化居住體驗典范及產城融合創新范本，成為吸引高端人才集聚的“強磁場”。

一次本土化與國際化的融合創新

作為雅詩閣旗下專為中國市場定制的中端品牌，雅遇試圖在“國際標準”與“本地需求”之間找到平衡點，而濟南先投雅遇公寓（起步區）項目正是這一探索的關鍵試驗場。

1、本土化定制：從定價策略到社區文化的精細化調整。

與一線城市的雅詩閣項目相比，雅遇在濟南的落地并非簡單復制，而是深度貼合本地需求的定制化呈現。

產品層面，項目以“胡同-里坊”傳統空間模式為靈感，通過“基準街坊+復合鄰里+宜居宜業社區”三個空間層級設計，在保留濟南本地建筑文化特色的同時，融入國際化居住理念。這種中西合璧的設計，既避免了同質化競爭，又創造了獨特的文化價值認同。

濟南先投雅遇公寓（起步區）實景圖

圖片來源：企業自供

同時，項目還創新采用被動式建筑設計等綠色技術體系，整體達到國家綠色建筑二星級認證標準。這反映了長租公寓行業正在向綠色、低碳方向發展，ESG理念逐步深入行業實踐。

在客群覆蓋與定價上，項目提供的35㎡單間、60㎡一室及90㎡兩室三類戶型，精準覆蓋了從單身人士到家庭用戶的全客群需求，這種產品組合策略也體現了市場細分的精準把握。定價策略則明確傾向更具市場競爭力的中端定位，以適應濟南本地及起步區產業人才的支付能力。

濟南先投雅遇公寓（起步區）樣板間實景圖

圖片來源：企業自供

2、戰略升維，國際品牌運營背后的區域發展新邏輯。

濟南新舊動能轉換起步區作為國家戰略的重要載體，其發展路徑注定與眾不同。在長租公寓領域的創新實踐——引入雅詩閣進行運營管理，體現了起步區在區域開發商的深層戰略考量。

1）超越單一資產邏輯，從資產管理到區域賦能。起步區的使命不僅是建設一批項目，更是要打造一個充滿活力的“未來城市樣板”。雅詩閣的引入，正是為起步區打造一張“國際化生活名片”，其價值不僅體現在公寓項目本身的資產升值，更在于它能夠：

• 提升區域能級：國際品牌的入住，快速提升了起步區的配套水準和國際化形象，成為招商引資的“軟實力”；

• 完善人才生態：通過提供與國際接軌的居住體驗，提升對高端人才的吸引力，直接服務于區域產業發展需求；

• 樹立品質標桿：借助雅詩閣成熟的服務體系和運營標準，為區域后續開發樹立參照系，帶動整體品質提升。

2）創新政企合作模式，探索可復制的開發經驗。雅遇公寓“國企投資建設+國際品牌運營”模式的探索，本質上是為全國同類區域的開發積累經驗：

其一，驗證了在二線城市新區引入國際品牌運營的可能性；其二，探索了保障性租賃住房市場化運營的創新路徑；其三，建立了國際化標準與本地化需求的有效對接機制。

濟南起步區的實踐表明，在新發展理念下，區域開發需打破“大包大攬”的傳統思維，通過精準引入優質市場資源，實現單個項目與區域發展的共贏。這不僅是長租公寓運營模式的創新，更是區域綜合治理理念的升級。

3、服務升級，從居住空間到生活生態圈。

雅遇公寓打造的不僅是居住空間，更是一個完整的生活生態圈。項目創新打造了近3500㎡的“雅遇·共享家”復合型社交空間，其中配備的社區餐廳、健身房、共享會議室、休閑區等多元化設施。

這也代表了長租公寓發展的新趨勢——從提供單純居住功能向打造生活方式平臺轉變，順應了年輕租客群體對社交、休閑、辦公等復合功能的需求，提升了產品的附加值和競爭力。

濟南先投雅遇公寓（起步區）實景圖

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市場表現驗證了產品定位準確性。雅遇公寓創下了平均租期18個月以上的行業佳績，客戶群體覆蓋比亞迪、京東等產業園區員工，同時吸引機場、高鐵站等非地緣性客戶，表明項目具有較強的跨區域吸引力。

“先投-雅詩閣”重塑二線租賃市場生態

在租賃住房市場逐漸從“規模擴張”轉向“質量運營”的背景下，濟南先投與雅詩閣攜手打造的“重資產投資+輕資產運營”模式，展現出較強的適配性與行業引領價值。

其一，雙贏邏輯：國企資源與國際運營的能力耦合。

• 對雅詩閣而言，國企先投的資產實力與本地資源，為其在二線城市快速落地提供了穩定載體與政策銜接通道，顯著降低進入新市場的門檻與風險。

• 對先投而言，雅詩閣帶來的不僅是國際品牌的溢價能力，更包括成熟的國際化運營體系、專業的收益管理經驗以及覆蓋全球的客戶網絡，有效提升了資產運營效率與長期投資回報潛力。

這種合作模式的順暢推進，還源于雙方在企業文化與經營理念上的高度契合。雅詩閣中國華北區區域總經理張偉超先生介紹道：“作為凱德投資旗下的全資子公司，雅詩閣秉承穩健經營、誠信合作的發展理念，與國企的長期主義價值觀高度共振。同時，作為基金和物業持有人，雅詩閣兼具‘業主方+運營方’的雙重視角，使我們更懂業主需求，增強了合作的協同性與信任基礎。”

其二，“濟南模式”的三大核心價值與可復制路徑。

濟南先投雅遇公寓（起步區）項目初步構建起“國際品牌+國有資本+保障性租賃住房”三位一體的政企協同模式，其核心價值體現在：

1、標準化運營與靈活本土化相結合。在嚴格執行雅詩閣全球運營標準的基礎上，項目結合濟南本地市場特征與起步區產業人才需求，在定價策略、服務內容、社區文化等方面做出精準調整，實現服務品質統一與客群需求匹配的雙重目標。

2、資產持有與運營管理專業分工。國企負責重資產投資建設，國際品牌專注輕資產運營管理，雙方各展所長，提升了項目的專業化水平與整體可持續性。

3、政策引導與市場運作協同發力。在保障性租賃住房的政策框架下，引入市場化機制與國際化管理經驗，推動實現“提質增效”，形成良性發展閉環。

該模式具有較強的可復制性，特別是在土地資源相對充裕、人才政策持續落地的二線城市，有望成為推動區域租賃住房供給升級的重要參考路徑。

其三，不止于居住：構建智慧、綠色、人文的租賃社區新典范。

“先投-雅詩閣”合作不止于居住功能的滿足，而是致力于打造集“智慧化、綠色化、社群化”于一體的復合型生活社區。

• 智慧運營：雅遇公寓全面接入雅詩閣全球數字化管理系統，并針對本土客群使用定制化物業管理系統與智能管家小程序，實現高效運營、精準收益管理與租戶體驗的多重優化。

• 綠色低碳：項目積極引入環保技術，未來將打造為“綠色可持續社區典范”，推動租賃住房向可持續發展方向轉型。

• 社群定制：針對不同客群——如起步區外資企業員工、產業人才等，雅遇提供包括定制班車、多語言服務、本土化社群活動等個性化服務，助力人才“留下來、住得好”。

正如雅詩閣負責人所言：“我們希望將這一項目打造為國際品牌與國有資本合作實踐的標桿，也使其成為社區型長租公寓與綠色智慧社區的示范樣本。”

未來，隨著智慧管理平臺的深入應用與低碳理念的持續貫徹，項目將進一步推動租賃住房實現從“有得住”到“住得好”的品質跨越，為中國租賃住房市場的轉型發展注入新動能、樹立新標桿。

結語

在長租公寓行業從規模擴張轉向精細化運營的當下，雅遇的濟南實踐揭示了一條新路徑：國際品牌的本土化不是簡單的“降維適配”，而是通過標準化與靈活性的動態平衡，實現品牌價值與本地需求的雙向賦能。這或許正是中端長租市場未來競爭的關鍵所在。