狼來了，狼真來了：物業撤場潮里，誰才是最終的受傷者？

歡迎您的到來，我們專注于分享物業管理領域的專業知識與最新動態。如果您對物業服務質量，物業管理制度、行業法規等話題感興趣，歡迎您關注我。在這里，我們將一起探索和學習，共同推動物業管理行業的健康發展。期待您的加入！

“狼來了！”物業公司一遍遍的警告聲，在小區里盤旋著，又消散于空氣里，似乎終歸只是遙遠而模糊的威脅。然而這一次，狼真的來了，帶著決絕的公告與時間表，從精心守護的陣地默默撤離——中海物業將于8月底撤離鄂州雙創之星小區，金科服務也將在同一天告別它服務了十年的重慶龍興未來城市小區，金碧物業同樣在岳陽湘陰六建溪上桃花源小區發出了告別信。

公告背后，皆是一本本難以為繼的賬簿：鄂州項目累計欠費近60萬元，重慶項目長期虧損，岳陽項目收繳率不足60%……這些并非孤例，龍湖、金科、中海、金碧等十余家知名物企近期紛紛主動撤場，留下身后一片狼藉的疑問：物業公司撤了，誰才是最終受傷的那個人？

表面的“勝利”與背后的代價

部分業主或許曾暗自慶幸，以為通過拒繳、壓價，成功“逼退”了物業公司，仿佛贏得了某種勝利。然而當物業真正撤出，業主們才驚覺，自己才是風暴中心最直接的承受者。

那些曾被物業公司默默承擔、不為人知的日常維護工作，會驟然陷入真空。試想：垃圾如山無人清理，蚊蠅滋生；電梯突發故障困人，卻無專業力量及時施救；公共照明大面積失效，歸家之路陷入黑暗；消防通道被雜物堵塞，安全隱患如影隨形……原本由專業團隊維持的社區運轉秩序瞬間崩塌，生活品質斷崖式下跌，曾經溫馨的家園轉眼間陷入混亂失序的泥沼。物業撤場，絕非一場勝利，而是一場集體生存環境的坍塌。

物業費博弈的死循環

當下撤場潮中，物業費問題無疑是引爆點。一邊是業主因延期交房、房屋質量、開發商遺留問題等非物業過錯而拒繳，或是試圖通過業委會強行壓價以減輕負擔；另一邊是物業公司面對剛性上漲的人力成本、維保費用，在收繳率持續低迷（2024年全國平均僅82%）的擠壓下舉步維艱。

當物業費被壓至遠低于成本線時，服務品質必然縮水——保安數量減少、保潔頻次降低、維修響應遲緩。服務縮水又引發更多業主不滿拒繳，形成“低價—劣質—欠費—撤場”的惡性循環。杭州萬固珺府和中渝·春華秋實二期正是此例，業委會強行要求物業費大幅下降（后者降幅近40%），物業直言這已“背離市場實際，嚴重超越服務底線”，只能無奈離場。

物業公司并非慈善機構，其生存與服務品質的維系，天然依賴于合理、穩定且能覆蓋成本的收費。當收費不足以支撐服務，撤離便成了對自身經營底線的最后堅守，也是對無法維系品質服務的一種無奈交代。

開發商之殤，業主與物業共擔苦果

在岳陽湘陰六建溪上桃花源項目的案例中，金碧物業的困境清晰揭示了另一個沉重根源——開發商歷史遺留問題的轉嫁。該項目因恒大暴雷而延期交付，直到2024年底才基本完成。許多業主以“未正式通知收房”、“開發商遺留問題未解決”為由拒繳物業費。物業夾在中間，既要處理開發商遺留問題帶來的額外支出（如維護空置房、應對業主因延期交付產生的怨氣），又因收費不足而持續虧損。業主的訴求有其合理性，但物業卻成了開發商問題直接且無奈的承受者與犧牲品。

破局之道：從零和博弈走向共生共治

當“狼真的來了”，無論業主還是物業，皆非贏家。物業撤場后留下的管理真空與混亂，是全體業主必須吞咽的苦果；而物業公司失去陣地與聲譽，同樣代價沉重。這結局對雙方都是傷害。

真正的出路，在于打破固有的對立思維，構建基于規則、透明和相互理解的社區治理共同體。

1. 明晰權責，回歸契約精神。開發商遺留問題，應由開發商或通過法律途徑解決，不應成為長期拒繳物業費的理由。業主與物業之間，需嚴格依據物業服務合同，履行繳費義務與提供服務的承諾。

2. 理性協商，尊重價值規律。物業費調整應基于真實成本核算和市場水平，通過業委會（或業主大會）與物業公司進行充分、透明的溝通協商。單方面的強行壓價或漫天要價都不可持續。

3. 提升專業，善用自治力量。業委會作為業主代表，其專業素養和溝通能力至關重要。需依法依規運作，真正代表大多數業主的長期利益，成為物業與業主間的橋梁而非壁壘。杭州個別小區業委會在理性評估后同意適當上調物業費以換取更優質服務，便是良性互動范例。

4. 聚焦服務，重建信任紐帶。物業公司需持續提升服務標準化、透明化與響應效率，以實實在在的服務品質贏得業主認可，這是提高收繳率、建立長期合作信任的根本。

物業撤場不是“狼來了”的童話結局，而是社區治理困境的殘酷現實呈現。它警示我們：將物業公司推向對立面，幻想通過拒繳或壓榨來獲益，終會引火燒身。唯有將物業視為社區生態中不可或缺的合作伙伴，在規則框架下尋求利益平衡點，以理性溝通代替情緒對抗，以契約精神代替零和博弈，方能避免“雙輸”結局，共同守護家園的價值與安寧。

狼真的來了，它咬傷的，是家園的根基。與其在廢墟上互相指責，不如現在就學會如何與牧羊犬合作——因為守護我們共同家園的責任，終究要靠彼此喂養的信任與規則維系。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

如果你認同本文觀點，請點贊、在看、轉發！

只有更多人關注，小區問題才能真正得到解決！

關注我，了解更多的物業管理方面的知識！