“跨村購地”風險：宅基地買賣合同無效，房財兩空誰之過？

案情回顧

2018年9月，分屬不同農村集體經濟組織的夏某與郭某簽訂了一份《房屋地基買賣合同》，約定夏某以20.5萬元的總價購買郭某位于某村的房屋地基。合同明確，夏某在簽約當日支付15萬元，剩余5.5萬元待郭某辦妥相關國土手續、建房證及房屋過戶手續后支付。合同中還約定了違約條款：若一方違約需賠償對方全部經濟損失，若郭某違約則需退還全部資金并按年利率2%支付利息；若因政府原因導致無法出售或辦證，郭某也需無條件退款。

合同簽訂后，夏某依約支付了15萬元，但郭某遲遲未履行辦證義務，夏某也未在涉案土地上動工建房。因郭某怠于履行合同義務，夏某遂向法院提起訴訟，要求郭某全額退還已付款項并支付相應利息。

郭某在庭審中辯稱，夏某未按約定支付剩余5.5萬元，已構成違約，故反訴要求夏某支付余款及利息。

案件結果

法院經審理后認為，涉案土地性質為村集體所有的宅基地，夏某并非該集體經濟組織成員。依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條及《中華人民共和國土地管理法》相關規定，雙方所簽合同因違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。根據《民法典》第一百五十七條，無效合同自始沒有法律約束力，因合同取得的財產應當返還。

鑒于雙方對合同無效均存在過錯，法院對夏某主張的資金占用利息不予支持。最終，法院判決郭某向夏某返還購地款15萬元。該判決現已生效。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、農村宅基地

農村宅基地是農民集體所有的土地，依法定用途供本集體經濟組織成員建造住宅及其附屬設施。根據《中華人民共和國土地管理法》第九條、第六十二條的規定，宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權人僅限于本集體經濟組織成員，且應當符合“一戶一宅”等原則。

宅基地使用權具有強烈的人身依附性和身份屬性，其設立、流轉與行使均受到嚴格限制。這一定位決定了宅基地并非普通商品，不能像國有建設用地一樣在市場上自由交易。其使用權的取得、行使和轉讓，必須遵循土地管理法律法規及國家政策，核心目的在于保障農民基本居住需求，維護農村社會穩定和土地資源的合理利用。

在本案中，夏某作為非本集體經濟組織成員，其購買宅基地的行為直接突破了使用權主體的身份限制，導致合同因標的物不適格而自始無效。

二、宅基地買賣的法定條件與合同效力認定

合法有效的宅基地及地上房屋買賣，必須同時滿足多項嚴格條件：

1.主體資格一致：買賣雙方須為同一農村集體經濟組織成員。這是保障宅基地福利性和集體所有屬性的根本前提。

2.買方資格合規：買方須符合宅基地申請條件，例如在本集體內無宅基地、符合分戶條件或屬于經批準落戶的外來人口等。

3.權屬登記完整：轉讓的房屋須已依法登記并取得不動產權屬證書，確保標的物權屬清晰、無爭議。

4.房地一體轉讓：宅基地使用權必須隨地上房屋所有權一并轉移，嚴禁將宅基地單獨轉讓或變相買賣。

5.程序審批完備：交易須經本農村集體經濟組織同意，并報經鄉（鎮）人民政府審核批準。

上述條件缺一不可，共同構成了宅基地合法流轉的法定框架。任何一環的缺失，都將導致交易行為被認定為違法，所簽合同歸于無效。

本案中，夏某與郭某分屬不同集體，從根本上不具備交易的主體資格，其簽訂的合同因違反《民法典》第一百五十三條關于“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效”的規定，自始不發生法律效力。

三、合同無效后的財產返還與過錯責任劃分

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條明確規定了民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力后的法律后果：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

在宅基地違法買賣案件中，合同被確認無效后，賣方因合同取得的購地款或購房款應當返還買方。然而，這并不意味著買方可以全身而退。司法實踐中，法院通常會根據雙方過錯程度來判定損失分擔。

就過錯認定而言，買賣雙方對農村宅基地禁止向集體外成員轉讓這一法律規定均應知曉或理應知曉。賣方明知土地性質及轉讓限制仍對外出售，買方明知自身不具備購買資格仍執意購買，雙方均存在主觀過錯。因此，在返還本金的基礎上，法院對買方主張的資金占用利息或賣方主張的余款支付請求，往往基于過錯相抵原則不予支持，以示對違法交易的否定評價。

本案中，法院判決郭某返還15萬元購地款，但未支持夏某的利息請求，正是這一裁判思路的體現。

律師寄語

農村宅基地制度的設立初衷是保障農民“居者有其屋”，其強烈的身份屬性和福利性質決定了其流轉必須嚴格在法定框架內進行。對于集體經濟組織以外的成員而言，試圖通過購買方式獲得宅基地使用權，本質上是與國家土地管理法律制度和公共利益相悖的行為，無法獲得法律的認可與保護。

作為市場主體，在從事相關交易時，務必樹立正確的法律風險意識，將合規性審查置于首位。若對交易標的性質、對方主體資格或法定程序存疑，建議及時征詢專業律師意見，通過盡職調查與合規輔導，最大限度規避潛在法律陷阱，保障自身合法權益免受不必要的損害。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領