URI城市租住研究報告丨10月核心城市的租賃市場變化

“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2025年10月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注、10月租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：十五五計(jì)劃中國房地產(chǎn)明確轉(zhuǎn)向“保障+市場”雙軌制，加速構(gòu)建發(fā)展新模式

■地方政策：全國多地密集出臺租賃與保障政策，加速構(gòu)建“租購并舉”住房體系

■土地成交：租賃住宅土地?zé)岫瘸掷m(xù)降溫，北京上海僅成交2宗地塊

■個人房源：京環(huán)比獨(dú)增，滬杭供應(yīng)持續(xù)回落；租金普跌，租賃市場持續(xù)承壓

■分散式公寓：滬杭新增掛牌房量同比高增，但環(huán)比增速放緩，三城租金普跌，杭州表現(xiàn)相對穩(wěn)健

■集中式公寓：滬集中式房源供應(yīng)領(lǐng)跑，三城同比延續(xù)正增長，集中式公寓租金整體趨穩(wěn)

■項(xiàng)目新開：上海保租房社區(qū)成為新入市主導(dǎo)，京、杭無新入市項(xiàng)目

■品牌動態(tài)：品牌運(yùn)營商市場表現(xiàn)活躍，多元營銷與項(xiàng)目擴(kuò)張并舉

■REITs篇：租賃住房REITs三季報顯現(xiàn)行業(yè)分化，“盈利雙雄”格局初現(xiàn)

01

政策篇

宏觀定調(diào)雙軌制 地方聚力租購舉

1

宏觀政策

十五五規(guī)劃，中國房地產(chǎn)明確轉(zhuǎn)向“保障+市場”雙軌制，加速構(gòu)建發(fā)展新模式

10月，近期密集釋放的政策信號清晰表明，中國房地產(chǎn)正徹底告別舊模式，轉(zhuǎn)向以保障民生與品質(zhì)提升為核心的新階段。核心路徑是構(gòu)建“兩條腿走路”的住房供給體系：一是政府主導(dǎo)，通過公租房、保租房和配售型保障房滿足基本住房需求；二是規(guī)范市場，推動商品房建設(shè)“好房子”并大力發(fā)展租賃市場。

最終目標(biāo)形成“保障歸保障，市場歸市場”的新發(fā)展模式，推動行業(yè)走向安全、綠色、高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2

地方政策

全國多地密集出臺租賃與保障政策，加速構(gòu)建“租購并舉”住房體系

10月，全國從深圳、北京到杭州、鄭州等多地，圍繞租賃住房與人才保障頻繁施策。政策呈現(xiàn)三大焦點(diǎn)：一是大力增加和規(guī)范保障性租賃住房供給，通過新建、改建乃至收購存量房等方式多渠道籌集房源；二是優(yōu)化配套政策，如湖北、南京等地創(chuàng)新公積金用于租房，廈門明確“租房落戶”以強(qiáng)化租賃權(quán)益；三是精準(zhǔn)服務(wù)青年、人才等多群體安居需求，通過人才公寓、補(bǔ)貼等加大保障。

這一系列動作表明地方正積極落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從供給與制度兩端發(fā)力，加快建立“租購并舉”的住房制度。

02

土地篇

土地成交趨冷靜 京滬供地保租賃

10月土地?zé)岫瘸掷m(xù)降溫，北京上海僅成交2宗地塊

10月，租賃土地成交熱度持續(xù)降溫，僅北京、上海各自成交1宗地塊。北京連續(xù)2月保持1宗地塊成交頻率，建面12668㎡。上海成交1宗配建租賃用地，建面41908㎡，杭州連續(xù)2月無成交。

滬京兩地供應(yīng)專項(xiàng)租賃住房用地，凸顯保障性住房建設(shè)加速落地

10月，上海與北京核心區(qū)域均有力推進(jìn)租賃住房土地供應(yīng)。上海徐匯區(qū)以26.5億元底價成功出讓一幅配建租賃住房用地；北京海淀區(qū)則以土地劃撥方式，為零溢價純租賃住房項(xiàng)目提供土地。

這兩起交易共同凸顯在房地產(chǎn)發(fā)展新模式指引下，一線城市正通過多種供地方式，由國企主導(dǎo)，切實(shí)加大保障性租賃住房的實(shí)物供給，政策導(dǎo)向明確且執(zhí)行堅(jiān)決。

03

市場篇

房源租金皆承壓 機(jī)構(gòu)運(yùn)營顯韌性

個人房源

新增供應(yīng)表現(xiàn)

京新增房源環(huán)比獨(dú)增，滬杭供應(yīng)持續(xù)回落

10月，個人房源供應(yīng)呈現(xiàn)顯著分化：北京新增掛牌3.8萬套房源，環(huán)比增長31%，顯示市場短期活躍度回升，但同比仍下降14%；上海與杭州則環(huán)比、同比雙雙下跌，其中上海同比銳減39%，反映供應(yīng)端持續(xù)收縮。

整體來看，核心城市個人租賃市場仍處于調(diào)整周期，政策與市場信心對房源釋放影響顯著。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

10月重點(diǎn)城市個人房源租金普跌，租賃市場持續(xù)承壓

10月，北京、上海、杭州個人房源坪效租金環(huán)比全面下跌（-6%至-9%），同比亦呈雙位數(shù)下滑（-9%至-19%），反映租賃市場整體需求疲軟。其中上海租金絕對值（3.08元/㎡/天）仍為最高，但同比跌幅擴(kuò)大至-9%，北京同比-19%降幅最為顯著。

整體來看，核心城市租金進(jìn)入下行通道，市場供需關(guān)系趨于寬松，租賃活躍度有待提振。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

滬杭新增掛牌房量同比高增，但環(huán)比增速放緩

10月，三大城市分散式公寓新增掛牌房間數(shù)環(huán)比均呈現(xiàn)下滑（-14%至-36%），市場短期供應(yīng)收縮。然而，上海（8009套）與杭州（11404套）同比表現(xiàn)強(qiáng)勁，分別大幅增長82%和216%，尤其是杭州，同比增幅顯著且環(huán)比降幅最小，顯示出強(qiáng)勁的逆勢擴(kuò)張動能。北京（12282套）則環(huán)比、同比雙雙負(fù)增長，市場相對低迷。

數(shù)據(jù)反映出長租公寓市場在城市間呈現(xiàn)顯著分化。

三城租金普跌，杭州表現(xiàn)相對穩(wěn)健

10月，北京、上海、杭州分散式公寓坪效租金環(huán)比全線下跌（-5.2%至-8.4%），同比亦呈顯著負(fù)增長（-8.0%至-16.2%），反映租賃市場整體租金承壓。其中上海租金水平仍最高（3.51元/㎡/天），但同比跌幅達(dá)-14.0%；杭州同比降幅相對最緩（-8.0%），韌性略強(qiáng)。

整體來看，當(dāng)前租賃市場需求端支撐不足，租金仍處下行通道。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

滬集中式房源供應(yīng)領(lǐng)跑，三城同比延續(xù)正增長

10月，上海集中式公寓新增掛牌房量達(dá)43.8萬間，環(huán)比增2.4%，同比大幅增長19.7%，供應(yīng)總量顯著領(lǐng)先。北京與杭州亦保持同比增長（5.9%、12.8%），環(huán)比接近持平。

數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市集中式長租公寓供應(yīng)持續(xù)放量，尤其上海市場表現(xiàn)突出，反映出機(jī)構(gòu)化租賃住房發(fā)展的加速態(tài)勢。

集中式公寓租金整體趨穩(wěn)，同比仍承壓

10月，三大城市集中式公寓租金表現(xiàn)分化，北京與杭州環(huán)比微漲（0.2%、0.4%），上海環(huán)比略降0.4%，整體趨于平穩(wěn)。但同比仍均為負(fù)增長（-2.2%至-7.6%），顯示租金水平較去年同期仍有差距。其中上海租金絕對值最高（4.91元/㎡/天），杭州同比跌幅最大。

整體看，集中式公寓租金短期企穩(wěn)，但市場需求端支撐仍顯不足，長期壓力猶存。

上海保租房社區(qū)成為新入市主導(dǎo)，北京、杭州無新入市項(xiàng)目

10月，上海租賃市場迎來多個新開業(yè)項(xiàng)目，覆蓋青浦、松江、嘉定、奉賢、閔行、徐匯、黃浦和普陀等區(qū)域。其中珠溪花園作為華為專項(xiàng)人才公寓項(xiàng)目，單項(xiàng)目規(guī)模高達(dá)5800間。樂璟智慧科創(chuàng)生活社區(qū)、柚米寓建悅里菊園社區(qū)、洋江·貝殼海鹽公寓、奉發(fā)未來青春公寓、春曉柚米社區(qū)均為保租房社區(qū)，新入市房源超6000套。黃埔和徐匯區(qū)聚集高端長租公寓，月租金高達(dá)11.6-12.7元。

總體看，租賃產(chǎn)品多元化，滿足不同租戶需求，反映上海住房租賃市場的細(xì)分與活力。

個案代表展示：

【珠溪花園】

上海市青浦區(qū)重點(diǎn)打造的人才公寓項(xiàng)目“珠溪花園”正式投入使用，共計(jì)5800套。作為華為專項(xiàng)人才公寓項(xiàng)目，位于朱家角鎮(zhèn)，毗鄰華為練秋湖研發(fā)中心，交通便利。珠溪花園采用現(xiàn)代化社區(qū)設(shè)計(jì)，配備精裝修公寓、共享辦公空間、健身中心及休閑商業(yè)配套，滿足人才“職住一體”需求，滿足華為練秋湖研發(fā)中心高端人才的居住需求。

【樂璟智慧科創(chuàng)生活社區(qū)】

該項(xiàng)目位于上海松江區(qū)江田東路185號，總建筑面積約6.3萬平方米，建設(shè)共計(jì)2137間及近5000平方米配套商業(yè)，可將容納4000余人。項(xiàng)目包含5棟獨(dú)立樓宇和商業(yè)街區(qū)，定位為智慧科創(chuàng)生活社區(qū)，重點(diǎn)服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)。

04

重點(diǎn)品牌動態(tài)：

項(xiàng)目營銷齊并舉 品牌拓展啟新程

10月的租賃市場整體表現(xiàn)活躍，多元營銷與項(xiàng)目擴(kuò)張并舉

10月，國內(nèi)主要租賃住房企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢。項(xiàng)目拓展方面：萬科泊寓、華潤有巢及城家公寓均在北京、成都、沈陽等重點(diǎn)城市落地新項(xiàng)目，推動房源供應(yīng)持續(xù)增長。品牌層面：泊寓與深鐵達(dá)成合作，浦發(fā)有家獲評國企品牌力榜首，華潤有巢REIT擴(kuò)募穩(wěn)步推進(jìn)，體現(xiàn)品牌影響力與資本運(yùn)作雙向提升。營銷活動活躍：龍湖冠寓推出九周年優(yōu)惠，華潤有巢、爾家公寓等通過社交互動、社區(qū)公益及體育賽事增強(qiáng)用戶粘性與社會認(rèn)同。

整體看，租賃企業(yè)正通過項(xiàng)目入市、品牌強(qiáng)化與精準(zhǔn)營銷共同推動市場活躍度提升。

在房源上新方面：

1、萬科泊寓在北京·泊寓院兒舊宮芯社區(qū)門店開業(yè)。

2、寧波有巢公寓“欣寓云璟里”、成都蜀府有巢國際公寓社區(qū)、成都高新西區(qū)西芯匯城、大連高新瑞府店開業(yè)。

在品牌動作方面：

1、夏基金華潤有巢REIT（508077）2024年第一次擴(kuò)募并購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目事項(xiàng)已完成相關(guān)申請文件的申報工作，鎖定項(xiàng)目為AI馬橋店；

2、城家簽約北京·中礎(chǔ)大廈項(xiàng)目、天津·濱海外灘項(xiàng)目、沈陽·鐵西區(qū)啟工街地鐵站項(xiàng)目，總計(jì)房量542間；

3、浦發(fā)有家玉盤青年人才社區(qū)或者中國住房租賃領(lǐng)航獎，年度“人才公寓”創(chuàng)新典范項(xiàng)目；浦發(fā)有家榮獲URI《2025年三季度中國住房租賃國有企業(yè)品牌力測評研究》榜單國企品牌力TOP1；

4、太湖街道團(tuán)工委聯(lián)合周新社區(qū)團(tuán)總支與愛心企業(yè)爾家商業(yè)管理有限公司，推進(jìn)“夢想改造＋”關(guān)愛計(jì)劃，聚焦困境青少年需求，開啟新一輪“夢想小屋”建設(shè)。

在活動營銷方面：

1、泊寓29城租房限時優(yōu)惠全面上線，直減租金更優(yōu)惠。

2、冠寓九周年盛典，新朋友領(lǐng)取200元租金立減劵；三人成團(tuán)活動，邀請人可領(lǐng)取300元租金立減劵；全國1000套九折秒殺房等優(yōu)惠活動。

3、有巢推出小紅書迎好禮活動，“曬出你在有巢公寓發(fā)生的暖心故事筆記”即可獲得100元租金減免劵，被有巢認(rèn)定為精選筆記可再獲得500元租金減免劵。

4、寧巢公寓舉辦“熱血村BA”籃球賽事圓滿收官；在重陽節(jié)組織慰問社區(qū)80歲以上高齡長者，送上重陽祝福與糕點(diǎn)，八段錦現(xiàn)場教學(xué)、健康義診，衣物修改，手工制作艾草養(yǎng)生錘等活動。

05

REITs篇

季報分化見真章 盈利雙雄領(lǐng)跑

租賃住房REITs三季報顯現(xiàn)行業(yè)分化，盈利雙雄”格局初現(xiàn)

10月30日，華夏基金發(fā)布公告表示，華夏基金華潤有巢REIT（508077）2024年第一次擴(kuò)募并購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目事項(xiàng)已完成相關(guān)申請文件的申報工作，基金管理人已取得中國證券監(jiān)督管理委員會的批復(fù)以及上海證券交易所的無異議函。根據(jù)公開披露的申報材料，華夏基金華潤有巢REIT本次擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。有巢馬橋項(xiàng)目于2023年3月正式開業(yè)，是上海市保障性租賃住房示范項(xiàng)目，打造了包含“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房產(chǎn)品，并在項(xiàng)目5號樓落地“閔行區(qū)首個新時代城市建設(shè)者管理者之家”。有巢馬橋項(xiàng)目已獲得“上海市人才安居工程項(xiàng)目”、“閔行區(qū)首批人才驛站試點(diǎn)項(xiàng)目”、“閔行區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目”等多項(xiàng)認(rèn)定。

華夏基金公告，華夏中海商業(yè)REIT（180607）于10月31日登陸深交所，投資者屆時可在二級市場交易。該基金由中海、華夏基金、中信證券聯(lián)合推出，首發(fā)資產(chǎn)映月湖環(huán)宇城運(yùn)營成熟，2025-2026年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率可觀，發(fā)售時公眾和網(wǎng)下投資者認(rèn)購火爆。發(fā)起人中海實(shí)力強(qiáng)勁，華夏基金、中信證券經(jīng)驗(yàn)豐富，其上市將豐富公募 REITs 資產(chǎn)類型，助力中海盤活資產(chǎn)、做強(qiáng)REITs平臺。

三季度財報解讀：

租賃住房REITs三季報顯現(xiàn)行業(yè)分化，盈利雙雄”格局初現(xiàn)

10月，租賃住房REITs陸續(xù)發(fā)布2025三季度財報，市場分化明顯，頭部效應(yīng)突出：不同REITs在收入和盈利能力的表現(xiàn)上存在巨大差異，形成了清晰的梯隊(duì)。“盈利雙雄”格局初現(xiàn)：國泰海通寬庭和紅土深圳安居在收入和凈利潤率上均表現(xiàn)優(yōu)異，成為第一梯隊(duì)。華夏北京保障房以3232.27萬元穩(wěn)居第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)包括招商蛇口、中金廈門安居、華泰蘇州恒泰和華夏華潤有巢，收入規(guī)模非常接近，競爭激烈。第四梯隊(duì)紅土深圳安居收入雖僅為1403.74萬元，但其盈利能力極強(qiáng)。

說明規(guī)模與利潤并非完全正相關(guān)，運(yùn)營效率和成本控制是關(guān)鍵。市場出現(xiàn)虧損個案：華泰蘇州恒泰的虧損為整個行業(yè)敲響了警鐘，提示了潛在的運(yùn)營風(fēng)險。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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內(nèi)容復(fù)核:木兮

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