房地產領域，房價已經是次要問題了

　　“十五五”規劃建議稿，房地產從過去的經濟發展部分，挪到了民生保障部分，這是順應房地產供需結構重大變化，但更是為了提前應對更嚴峻的挑戰，那就是房屋安全和品質服務。

　　為什么這么說呢？

　　從一起嚴重事故說起。

　　今天，央視新聞披露了2024年2月23日江蘇南京居民樓15死44傷火災事故現場，這起嚴重人員傷亡事故，是典型的諸多小隱患不斷疊加，最終釀成慘劇的案例。

　　這起事故是由電動自行車鋰離子電池熱失控起火導致的，隨后引燃周邊電動自行車和住戶采光通風天井內違章搭建、堆放的可燃物，火焰和高溫有毒有害煙氣迅速突破多家住戶的窗戶，最終火勢蔓延，導致數十人傷亡。

　　這起事件的原因有很多。

　　最直接的原因是涉事車主從線下店購買了不帶電池的電動自行車，然后通過“微商”從網上購買了嚴重超標的大容量鋰離子電池，這種電池安全性堪憂，最終因為熱失控起火，很快蔓延。

　　如果這個小區嚴格按照消防要求，物業保安及時發現失火，也不至于釀成如此大禍；如果有些住戶能夠敬畏規則，不違規在樓房采光通風天井內部違章搭建平臺，并且堆放了大量可燃的雜物，那也不至于被高溫煙氣引燃，最終燒進了房子。

　　可以說從電動自行車車主到物業保安乃至住戶，但凡有任何一環能夠稍微規范些，都不至于如此。

　　這起案件正是當前城市治理最難的一環：社區物業管理。

　　在“十五五”規劃輔導讀本，住建部部長倪虹撰文《推動房地產高質量發展》，共提出六項未來重點工作，有三項與這起嚴重事故有關，分別是“實施房屋品質提升工程”“實施物業服務質量提升行動”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

　　隨著中國大量房子開始進入中期維修階段，房屋的安全維護，要比房價本輪暴跌，更緊迫。

　　說得直白點，受房價下跌影響大的主要是2017年到2024年的購房者，2025年房價下跌速度已大為放緩，這8年賣出去的住房不少，但更多住房持有者的購房成本并不高。而房子的質量尤其長期的運維水平，影響到每一個人，如這起嚴重事故反映的小隱患疊加問題，在全國普遍存在。

　　癥結在于物業服務。

　　客觀地說，非常多中國人對物業服務并不看重，覺得物業就是在搶錢，能不交就不交，潛意識覺得樓房是一次性支出、無需維護。

　　這怎么可能呢？居民住房雖然產權70年，但按照設計標準，20多年就需要大修，高層維修成本更高。很多小區剛交房的時候，環境還可以，但很快就變得破舊不堪，外立面破損、樓道貼滿小廣告、電梯不好用了、樓頂開始漏水，至于小區的綠化就更別提了。

　　要想維持住房品質和安全，一定需要投入，需要物業的專業維護，但問題在于，普遍存在街道、物業、業委會、業主四者之間的矛盾，多數小區談不上服務。

　　理論上，小區應該是群眾自治的基礎，由業主推選成立業委會，負責對小區物業公司的管理，確定物業費的收繳和使用情況。但現實中，業委會成立和運行都非常難，小區業主要么漠不關心、要么互相下絆子，選出來的業委會能夠穩定運行的并不多，甚至還以權謀私，太多小區的維修基金已經被掏空了。

　　站在物業角度也挺難，物業費的收繳一直是大難題，就算業主素質水平比較高的小區，能收上來七成物業費就很不錯了，但這種繳費相對積極的小區，對物業服務的要求也很高，那就需要更多資金，然而錢肯定是不夠用的，物業想要上漲物業費，面臨非常復雜的流程，漲價后很可能繳費率更低了。

　　業主也是一肚子委屈，自己花錢了，并沒有享受到自己期待的服務，不交錢的各有理由，交錢的還要被不交錢的嘲笑，于是幾乎所有的小區，物業繳費率都處于持續下降狀態，越來越難以為繼。

　　在這套體系里，還面臨街道社區與業委會爭權的問題，核心是物業公司到底聽誰的。物業工作雖然很繁瑣，但確實有利可圖，比如北京很多老小區，停車位非常緊張，如果想要獲得一個車位，社區和物業總要找一個，更不要說圍繞小區物業的其他營收。

　　四者之間自治關系處理不好，又會把政府牽扯進來。

　　比如物業費繳納問題，物業公司的確可以通過法律途徑要求業主繳納欠款，但維權成本很高，甚至超過收益。于是物業公司對不繳物業費的，往往選擇作罷，直到收益無法覆蓋成本，就直接退出；業主角度也一樣，物業公司拿到物業費就是不提供承諾的服務，作為業主想要通過法律途徑維權的成本也不低。

　　最終成了糊涂賬，大家得過且過。

　　如開頭造成幾十人傷亡的嚴重事故，就是在得過且過下發生的。

　　該如何解決呢？

　　說實話，目前還沒有特別成熟的辦法，也讓物業變得更加畸形。

　　尤其體現在新小區物業費暴漲。最近幾年，城市新小區物業費飆升，像北京、上海物業費每月每平方米達到20元以上，普遍是幾年前的數倍，但提供的服務很有限，甚至跟幾元的普通物業服務沒有多大差別，這又加劇了業主和物業的矛盾。

　　但這也是沒辦法的辦法，站在物業公司角度，一旦入駐后想要物業費漲價，難度太大，五年、十年都未必能搞定，再加上繳納率不高，因此理性做法就是提前十幾年把物業費漲到位，就算以后撤出，也不會虧本。自然多收的錢，只有一部分落在當下的物業服務上。

　　這還是比較好的情況，大型小區的物業公司手頭往往有大量現金，盯上這筆錢的人可不少。

　　小鎮也懶得多說當前物業管理模式的問題了，說到底，還是制度設計不合理，當前物業服務模式從制度層面就存在先天缺陷。在這種情況下，大多數小區物業服務，就算一開始還有一段蜜月期，也最終會走上服務質量下降、業主不滿意甚至一拍兩散的結局。

　　核心是當前制度下，物業公司存在嚴重的權責不對等的問題。

　　現代化高層住宅，配套設施的維護成本非常高，按照國際一般標準，全生命周期內維護成本起碼跟房價差不多，然而現在的標準太低了。

　　中國商品房建設時間太短，還沒有大批量進入中期維修期，過去在維修基金積累上也嚴重不足，甚至很多人都不理解房子需要中期維修，大修之外，日常的維護保養也需要資金。

　　由于制度的缺失，住房維護的責任壓給了物業公司，物業公司理論上要做好整個小區的維護管理，比如禁止私搭電線給電動自行車充電。但問題是物業公司沒有執法權，有幾個業主會聽物業公司的話？別說接受管理了，能把物業費按時交上，那都是好業主了。

　　在美國、日本等國家，物業費實際就是一種變相的稅，帶有強制性，如果不繳納就會面臨嚴重的法律責任。當然，中國法律層面也確實規定業主不能拖欠拒繳物業費，但物業公司依法維權的成本太高了。

　　所以，小鎮非常關注“十五五”規劃提出的“探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務公司協調運行新模式”，但如果僅僅是協調運行，那顯然是不夠的，那么最終由誰來承擔資金和維護管理責任呢？

　　物業公司歸根到底，還是商業機構，必須解決商業機構盈利問題，總不能要求物業公司跟政府部門一樣賠錢干吧？

　　這就涉及物業服務領域包干制與酬金制的改革。

　　包干制是目前絕大多數小區普遍推行的，也就是確定物業費繳納標準，然后物業提供包干服務。但這個模式下，能夠勉強維持就不錯了，因為人對服務的需求是無止境的，而隨著小區老化和通脹，管理維護成本不斷上升，人的天性抗拒物業費上漲，那么最終物業公司必然選擇降低服務質量、能省則省。

　　理論上酬金制更加科學，業主想要什么服務，經過測算后確定物業費繳納標準，提前預留物業公司的酬金。但這個模式對業主素質的要求太高了，也需要物業公司、業委會形成一套經得起考驗的透明公開機制。

　　如果不能從底層上解決當前物業服務的制度設計問題，光靠專項行動或者自律，類似開頭這樣的房屋安全風險事故，很可能會越來越多。

　　房價下跌，終究是經濟波動，幾年后終究能夠走出來。

　　但是房屋的安全、維護、風險排查，未來的壓力會越來越大，政府可以做一些兜底性工作，但政府不是神，還是得通過制度設計，讓市場、業主參與進來。

　　 其他文章推薦

　　如果喜歡，還請點贊、“在看”和關注吧

　　 歡迎分享，讓更多人發現“大樹鄉談”