華僑城的“云南大會(huì)戰(zhàn)”到“云南大潰敗”

2018年7月，華僑城集團(tuán)吹響了“云南大會(huì)戰(zhàn)”集結(jié)號(hào)。華僑城18個(gè)子集團(tuán)從四面八方會(huì)聚云南，號(hào)稱簽約項(xiàng)目60個(gè)，號(hào)稱投資額簽約金額超過1645億元。一年后的2019年，華僑城加碼云南，號(hào)稱簽約項(xiàng)目37個(gè)，投資額簽約金額約490億元，包括16個(gè)文旅項(xiàng)目、9個(gè)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目、6個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及6個(gè)美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目。華僑城集團(tuán)全體高管云集昆明，號(hào)稱表現(xiàn)推動(dòng)中國文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心和對(duì)云南這方美麗土地的熱愛和付出，以及華僑城人傾全集團(tuán)之力深耕云南的決心，據(jù)說華僑城非常看好并堅(jiān)定不移地把云南打造成華僑城集團(tuán)的“第二總部”。大家?guī)缀醵枷嘈旁颇衔穆脤⒍悟v飛了，近2000億的投資額是什么概念，云南2018年GDP為17881億元，華僑城將以一企之力將云南GDP提升15%，可以修2000公里的山地高速公路。這不是企業(yè)，這是財(cái)爺。

華僑城發(fā)動(dòng)西部集團(tuán)、華南集團(tuán)、海南集團(tuán)、康佳集團(tuán)、旅投集團(tuán)等“18個(gè)集團(tuán)”以“戰(zhàn)區(qū)+兵種”合力攻堅(jiān)方面在昆明、大理、西雙版納、保山、麗江、德宏針對(duì)文化旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)、舊城改造、休閑度假康養(yǎng)等領(lǐng)域發(fā)動(dòng)“云南大會(huì)戰(zhàn)”。如果華僑城的領(lǐng)導(dǎo)們多讀點(diǎn)歷史的話，就慎用“會(huì)戰(zhàn)”這一在中國不算個(gè)正面形象的詞，在軍事中原指戰(zhàn)爭雙方主力在預(yù)定時(shí)間地點(diǎn)展開的決戰(zhàn)性戰(zhàn)役，是指交戰(zhàn)雙方重兵集團(tuán)在極重要的方向或戰(zhàn)區(qū)為獲得戰(zhàn)爭（戰(zhàn)局）的戰(zhàn)略性勝利而同時(shí)或先后所實(shí)施的一系列進(jìn)攻戰(zhàn)役和防御戰(zhàn)役。在中國近代史中，國民政府頻繁組織淞滬會(huì)戰(zhàn)、武漢會(huì)戰(zhàn)、常德會(huì)戰(zhàn)、徐州會(huì)戰(zhàn)、長沙會(huì)戰(zhàn)、中條山會(huì)戰(zhàn)等，但均未達(dá)到我方預(yù)期，而究其原因很大程度就在于會(huì)戰(zhàn)需要調(diào)動(dòng)多兵種、多地域、多體系的力量，指揮體系和軍令必行尤其重要，而國軍的軍閥割據(jù)體系繁雜各自傭兵再加上常凱申的越級(jí)指揮直接導(dǎo)致會(huì)戰(zhàn)成為各懷鬼胎，晉西北亂成一鍋粥。大概因?yàn)槊Q晦氣，所以PLA很少使用“會(huì)戰(zhàn)”一詞，哪怕是比會(huì)戰(zhàn)規(guī)模大得多的淮海戰(zhàn)役，遠(yuǎn)勝對(duì)面所稱的的徐蚌會(huì)戰(zhàn)。

會(huì)戰(zhàn)要的是同仇敵愾萬眾一心，方才能三軍用命奮勇向前，但正當(dāng)“云南大會(huì)戰(zhàn)”一周年之際，正在世博園中國館彈冠相慶的華僑城各種領(lǐng)導(dǎo)在豪言壯語時(shí)就已經(jīng)背地里就開始云南賣賣賣，幾天后華僑城就連售云南多宗資產(chǎn)，如巍山項(xiàng)目、盈江項(xiàng)目、云南華僑城置業(yè)，甚至為開發(fā)云南“第二”總部的項(xiàng)目公司也被賣了。隨著云南資產(chǎn)的一次次置出，業(yè)界對(duì)華僑城集團(tuán)提出“云南大會(huì)戰(zhàn)”的初衷開始產(chǎn)生質(zhì)疑。

華僑城一直有個(gè)“文旅夢”，從1989年建成中國首座主題公園“錦繡中華”至今，其業(yè)務(wù)模式也從最初的“旅游+地產(chǎn)”，逐漸演變?yōu)椤拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”。而隨著各業(yè)務(wù)板塊快速擴(kuò)張，其又提出了探索“文化+”模式，包括文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資，五大發(fā)展方向。

云南，則是其為落實(shí)這一新模式選擇的第一站。華僑城和云南“結(jié)緣”由來已久。早在2007年，其與云南城投合資成立云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司，開發(fā)建設(shè)陽宗海旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積約1萬畝，在云南華僑城的規(guī)劃中，其將擁有4大主題分區(qū)、6大旅游精品和8家度假酒店。但從2009年11月項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)至今，基本未建成。遲緩的開發(fā)進(jìn)度拖累著項(xiàng)目業(yè)績表現(xiàn)，云南華僑城曾一度被董事長列為“特困企業(yè)”。2017年，華僑城再度高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇，當(dāng)時(shí)有兩條路可選，一是白手起家，一步一個(gè)腳印地從零開始；另外則是通過央地混改模式獲取云南資源優(yōu)勢，快速鋪開局面。在現(xiàn)實(shí)的抉擇之中，華僑城選擇了更為取巧的后者。2017年4月，華僑城（云南）投資有限公司完成了對(duì)上述世博集團(tuán)和云南文投的混改。作為控股股東，重組之后，華云投持有世博集團(tuán)和文投集團(tuán)51%股權(quán)，并間接持有上市公司云南旅游。

不得不承認(rèn)，當(dāng)時(shí)華僑城是做了充足的面子的，在昆明，第二總部項(xiàng)目開工；在晉寧打造集工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、國際智谷人居組團(tuán)、跨境商貿(mào)體驗(yàn)及國際私塾等為一體的全球社區(qū)；呈貢三臺(tái)山城市更新項(xiàng)目完成了增資擴(kuò)股協(xié)議的簽訂，加快推進(jìn)了華僑城新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目落地；九鄉(xiāng)旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目開工；轎子山旅游區(qū)通過基金合作啟動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在大理，并購了楊麗萍大劇院，五朵金花劇目將進(jìn)行公開商業(yè)演出；完成了大理古城653間臨街鋪面的風(fēng)貌保護(hù)提升，巍山文華山南詔王宮項(xiàng)目開工在即。在紅河，整體推動(dòng)了元陽哈尼梯田旅游項(xiàng)目股權(quán)收購事宜，以及元陽哈尼小鎮(zhèn)項(xiàng)目整體規(guī)劃工作；完成了建水旅游區(qū)5A級(jí)景區(qū)整體打造，建水文化旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目已啟動(dòng)了核心區(qū)域土地一二級(jí)開發(fā)。在普洱，普洱華僑城雙創(chuàng)康養(yǎng)新區(qū)項(xiàng)目已完成項(xiàng)目策劃、概念性規(guī)劃方案，并通過2019年全國優(yōu)選文化和旅游投融投資項(xiàng)目申報(bào)省級(jí)篩選。在交通，華僑城與同程控股簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，將戰(zhàn)略入股云南紅土航空，同時(shí)與航投集團(tuán)發(fā)起成立云南航旅產(chǎn)業(yè)基金，目的便是打造全域航空網(wǎng)絡(luò)，解決全域旅游中的交通短板。在新型城鎮(zhèn)化、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)扶貧項(xiàng)目，典型的如迪慶維西縣的高原冰酒特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目 ......

目前，華僑城在云南運(yùn)營多個(gè)景區(qū)，包括昆明世博園、轎子山、宜良九鄉(xiāng)、建水朱家花園、大理古城、巍山古城、麗江老君山、香格里拉巴拉格宗、騰沖火山溫泉、西雙版納歡樂雨林、景洪中老鐵路站前廣場、普洱項(xiàng)目、芒市項(xiàng)目、祿豐世界恐龍谷、臥龍古漁村、香格里拉大峽谷·巴拉格宗等景區(qū)。

“云南大會(huì)戰(zhàn)”戰(zhàn)略背后，華僑城不是要圍繞單個(gè)景區(qū)、景點(diǎn)作戰(zhàn)，而是為了搶占資源和開發(fā)地產(chǎn)而戰(zhàn)。華僑城開創(chuàng)的“旅游+地產(chǎn)”模式一度是開發(fā)商效仿的樣本，這種通過快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)銷售來反哺長周期旅游運(yùn)營的模式可以做到互相補(bǔ)充。一方面地產(chǎn)的銷售可以實(shí)現(xiàn)“賺快錢”，另一方面，主題樂園本身可以作為獲取土地的砝碼，并在后期提升地產(chǎn)銷售的溢價(jià)。但這種模式并非沒有局限，在旅游資源相對(duì)豐富，而房地產(chǎn)市場又相對(duì)落后的地區(qū)，“旅游+地產(chǎn)”模式的競爭力大大減弱。云南的文旅資源雖然豐富，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人口問題，不太適合做房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致企業(yè)很難以房地產(chǎn)產(chǎn)品來平衡文旅的長線投資。這也是華僑城介入云南文旅市場雖久，卻一直未見起色的原因。

但華僑城是一家非典型房企，以“文旅+地產(chǎn)”為主營業(yè)務(wù)，以和地方國企合作央地混改為主要突破，從營收、資產(chǎn)體量看，這一經(jīng)營策略成效立竿見影——幫助華僑城實(shí)現(xiàn)營收從300億突破到千億，資產(chǎn)從900多億突破到將近5000億。過去，華僑城的發(fā)展模式無疑踩中了時(shí)代發(fā)展的紅利，也引得房企紛紛效仿，涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括康養(yǎng)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、文旅項(xiàng)目等，像曾經(jīng)的萬達(dá)、融創(chuàng)等都曾攜重資殺入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，文旅項(xiàng)目在全國遍地開花。但時(shí)機(jī)卻不合適，這也給日后這些文旅企業(yè)經(jīng)營發(fā)展“埋雷”，特別是房地產(chǎn)紅利快速消失之后，華僑城暴露的問題愈發(fā)嚴(yán)峻。結(jié)果就是在疫情后旅游消費(fèi)“爆火”的情景下，不但沒有乘勢實(shí)現(xiàn)業(yè)績反轉(zhuǎn)，反而在云南陷入多地項(xiàng)目停工。在疫情沖擊以及房地產(chǎn)下行的雙重夾擊下，該模式反而互相掣肘。文旅項(xiàng)目通常具有投資規(guī)模大、回收周期長的特點(diǎn)，而地產(chǎn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)相對(duì)較快。過去，文旅+地產(chǎn)可以相互賦能，而現(xiàn)在同時(shí)推進(jìn)文旅和地產(chǎn)項(xiàng)目，容易導(dǎo)致資金壓力過大和資金錯(cuò)配問題。華僑城陷入的不只是商業(yè)模式難題，還包括組織架構(gòu)、經(jīng)營策略等是否經(jīng)得起下行市場的考驗(yàn)。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，華僑城兩年擠出超過14%的“水分”，凈資產(chǎn)由2021年的1207.86億元縮減至860.34億元，這直接體現(xiàn)了華僑城資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備規(guī)模越大，說明企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量越差。往深一層說，經(jīng)營策略上存在“蠻干、瞎干”的概率越高。

從全國范圍來看，華僑城深圳多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主多次集體抗議，要求退房，TOD項(xiàng)目因資金鏈斷裂停工，商業(yè)配套爛尾，引發(fā)已購房業(yè)主恐慌。上海唐鎮(zhèn)、武漢、無錫等地項(xiàng)目因減配交付、規(guī)劃與宣傳不符等問題，業(yè)主投訴量激增。2023年8月，華僑城總部爆發(fā)員工維權(quán)事件，暴露內(nèi)部管理矛盾。另外，華僑城還存在舊改項(xiàng)目爛尾。其深圳龍崗良安田新村舊改項(xiàng)目啟動(dòng)8年仍無進(jìn)展，超百戶業(yè)主未收到過渡費(fèi)，拆除后的工地雜草叢生，成為城市“傷疤”。

在所持景區(qū)運(yùn)營上，華僑城也陷入泥潭，如祿豐的恐龍谷也出現(xiàn)問題，債務(wù)杠桿過高，資產(chǎn)負(fù)債率為86.87%。恐龍谷以世界頂級(jí)恐龍化石資源為依托，主要經(jīng)營三大片區(qū)：恐龍遺址公園、恐龍時(shí)空樂園及恐龍谷溫泉酒店，屬于國家4A級(jí)景區(qū)。之前就已經(jīng)表現(xiàn)出盈利能力不理想，華僑城對(duì)恐龍谷實(shí)施了二期建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致負(fù)債率再次增長。由于疫情影響、項(xiàng)目改造及交通不便等原因，目前恐龍谷游客流量還比較少。

華僑城手上“燙手山芋”還不少，早在2013年5月，上市公司云南旅游實(shí)施資產(chǎn)重組項(xiàng)目，大股東世博集團(tuán)做出承諾，將云南海外國際旅行社有限公司注入上市公司，在3年內(nèi)將昆明轎子山旅游開發(fā)有限公司注入上市公司，5年內(nèi)將元陽哈尼梯田風(fēng)景區(qū)和麗江投資（依托麗江老君山風(fēng)景區(qū)）注入，2019年將昆明飯店注入，宜良九鄉(xiāng)也已經(jīng)委托給云南旅游管理。

5年之后，世博集團(tuán)成功注入上市公司的標(biāo)的僅有云南國旅，而轎子山風(fēng)景區(qū)因土地糾紛問題沒有解決注入失敗，哈尼梯田和麗江投資因?yàn)檫B續(xù)虧損，不宜注入上市公司。而唯一成功注入上市公司的云南國旅業(yè)績表現(xiàn)由于太過不佳，2019年及之后的財(cái)務(wù)報(bào)告中再無披露。

疫情后，文旅行業(yè)已全面轉(zhuǎn)向“運(yùn)營為王”的階段，如今消費(fèi)者需求變化快，對(duì)文旅產(chǎn)品的品質(zhì)、體驗(yàn)和個(gè)性化要求也越來越高。文旅項(xiàng)目想要占據(jù)市場，需不斷投入資金進(jìn)行升級(jí)改造和創(chuàng)新，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場遇冷，企業(yè)資金緊張，文旅項(xiàng)目的資金需求就會(huì)與地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生沖突，影響雙方的發(fā)展。

曾經(jīng)憑借 “文旅 + 地產(chǎn)” 模式在市場上叱咤風(fēng)云的央企華僑城，如今正陷入前所未有的經(jīng)營泥潭。連續(xù)四年累計(jì)虧損超 370 億元。房地產(chǎn)板塊斷崖式下滑，2024 年簽約銷售額 263 億元，同比暴跌 41.4%，毛利率從高峰期的 50% 以上腰斬至 21%；文旅板塊旗下景區(qū)游客人次從 2021 年的 9360 萬降至 2024 年的 8081 萬，同比減少 13.7%，2023 年深圳歡樂谷過山車碰撞事故導(dǎo)致 5 名游客受傷，不僅引發(fā)安全信任危機(jī)，更凸顯文旅項(xiàng)目運(yùn)營的系統(tǒng)性漏洞。

據(jù)文旅部 2025 年文旅產(chǎn)業(yè)報(bào)告顯示，全國沉浸式文旅項(xiàng)目增長率達(dá) 35%，而傳統(tǒng)景區(qū)游客量連續(xù)三年下滑，這意味著華僑城若不能在產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營效率上實(shí)現(xiàn)突破，將面臨被市場邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。

2025年7月康佳集團(tuán)控股權(quán)從華僑城劃轉(zhuǎn)至華潤后，市場開始出現(xiàn)華潤和中旅集團(tuán)分別合并華僑城的傳聞，這對(duì)華僑城算是個(gè)良善之舉，但對(duì)于被華僑城折騰了八年的云南，又該何去何從？