寶安益田假日天地：超級社區樞紐，向上進化

從“滿足生活”到“創造生活”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

當無數商業體在存量競爭中陷入“開業即巔峰”的曇花一現，深圳福永卻有一座商業地標交出了“逆周期答卷”：8年出租率常年超99%、年客流破千萬、盈利商戶占比超九成。這份成績單背后，是寶安益田假日天地從“改寫片區商業格局的引領者”到“扎根社區的生活陪伴者”的持續進化。商業韌性背后，藏著兩大共生密碼——動態迭代的敏銳與長期主義的定力。

如今，當福永加速蝶變為千億級臨空新城，區域商業競爭硝煙漸濃，寶安益田假日天地錨定“超級社區樞紐”新航向，從“滿足生活”到“創造生活”，下一個8年，它將繼續秉持與社區共生的邏輯，在存量賽道上，跑出精致煙火氣的加速度。

Vol.1

長效之基

從“商業破冰”到“精致煙火氣”共生路

01

開業即引領

定義大空港商業新范式

作為深圳大前海戰略與空港新城規劃的雙重戰略疊加區，福永坐擁寶安國際機場流量門戶，亦是南山、寶安中心人口外溢首站。寶安益田假日天地自2017年開業起，便以“引領者”之姿，成為區域消費升級的“風向標”。

開業即破局

2017年，寶安益田假日天地以5.3萬㎡商業體量、超130個品牌、近90%首進福永的強勢姿態啟幕，引入盒馬鮮生（華南首店）及益田國際影城、福滿樓、胡桃里、客語、周大福、利郎、曼婭奴等首店矩陣，并通過航空主題設計打造“社交型商業”，徹底改寫片區以社區底商、傳統商超為主的商業格局，一躍成為大空港人氣最旺、品牌最集中、體驗感最佳的商業地標。

持續領跑

伴隨大前海戰略深化、全球最大會展中心啟用、深中通道通車及地鐵11/12號線貫通，讓福永區位優勢持續釋放。寶安益田假日天地以動態迭代精準捕捉客群需求，通過首店更新保持商業活力：

• 瞄準年輕人及親子客群：引入喜茶、奈雪的茶等首店引爆“年輕社交經濟”；落地覔書店福永首店，“書+咖啡+親子空間”復合形態填補了區域文化消費空白。

• 深化“家庭生活中心”定位：引入ZRAU、百麗等服飾首店，推動零售從剛需轉向品質；落地華為智能生活館福永首店，成為科技愛好者聚焦點；米兜歡樂王國填補親子游樂空白，與覔書店形成“文化+娛樂”家庭閉環，推動片區消費升級。

• 成熟運營期仍領跑：引入小米之家、全棉時代等首店覆蓋3C數碼、母嬰剛需，夯實“日常消費首選地”；落地胖哥倆、八合里等餐飲首店，持續刷新區域消費潮流閾值，拉高消費天花板。

02

與商戶共生

“讓品牌賺錢”的長期主義哲學

商業不是簡單的“大牌堆砌”，而應以消費者需求為導向精準匹配。每年動態調整優化品牌組合，是存量商業保持活力的關鍵。作為大空港商業引領者，寶安益田假日天地的招商實踐便體現了這一思路。

針對占比超80%的年輕客群（含年輕家庭），其對品質感、場景化、智能體驗的核心訴求，項目摒棄全品類招商模式，精選品牌矩陣。比如多年穩居深圳銷售前三、年銷超1.5億元的盒馬鮮生滿足年輕家庭高效生鮮采購需求；業績穩居深圳門店TOP5、寶安TOP3的利郎契合了年輕白領商務休閑穿搭趨勢，而單店業績超千萬元的華為、小米之家等則呼應了科技體驗浪潮。餐飲則聚焦宴請、家庭聚餐和社交，以“家庭生活第二餐桌”為概念，以年銷超2000萬元的福滿樓、客語等為代表，形成穩定的日常消費黏性。

項目還通過分類管理、標桿培育、資源傾斜等手段，對商戶進行“精益化賦能”，助力業績提升。數據顯示，項目商戶續約率逐年攀升，2025年達78.33%，反映出商戶對項目盈利確定性的高度認可。這種以客群需求為起點、以商戶盈利為長期主義的閉環運營模式，有效抵御了商業周期波動，成為項目穩居區域商業引領者地位的核心根基。

03

在地化運營

“煙火氣”的內核是人情味

商業亦是社區情感的溫暖紐帶：寶安益田假日天地以年均近100場活動的高頻次，將商場變成50萬福永居民的“第二客廳”。

• 以“場景內容”打破邊界，打造新鮮生活體驗中心
  

從春節鯉魚燈節、暑期清涼吃瓜派對到《戀與深空》二次元IP展，活動覆蓋全年齡段，形成月月有主題、周周有亮點的活動節奏；如引入熱門IP奶龍深圳首展、年度兒童街舞大賽、春夏及秋冬時裝周活動等；8周年慶通過抖音直播帶貨（GMV達114.6萬元）、小紅書曝光超20萬次，總曝光量450萬；跨年夜花瓣雨更成為社區共同記憶。

• 以“人情味”為內核，構建片區生活會客廳
  

商業空間主動融入社區生活脈絡，以“家庭成長第三空間”定位深耕親子場景——覔書店年均開展24場讀書會、親子沙龍，與爺爺的書房、米兜歡樂王國形成“文化+娛樂”親子閉環，暑期吃瓜計劃更成為親子固定打卡項目。通過安全溫馨的氛圍營造，成為社區居民日常活動重要場所。

• 會員服務精細化，筑牢消費粘性護城河
  

首創“會員成長體系”，推出“周二會員日”“積分刮刮樂”“親子工坊”等專屬活動及積分兌換權益，如高價值會員享“奢享陽朔游”等，疊加聯動場內外商戶及異業資源打造圈層活動，讓會員感知“被重視”的溫度，這一系列舉措讓會員活躍度與消費頻次大幅提升，為穩定客流提供支撐。

Vol.2

順勢而變

向“超級社區樞紐”戰略深化

依托“與社區共生”的底層邏輯，寶安益田假日天地實現向下扎根，向上生長。

共生的生命力，還表現在對消費變化的敏銳響應。伴隨著福永加速從工廠聚集地向產城融合宜居城區蝶變，消費主力軍從單身工廠青年轉向年輕家庭，核心消費訴求從剛需向復合型進階。在客群結構變化與增量商業競爭壓力交織的雙重語境下，這座成熟商業地標也迎來了新的命題：如何在鞏固現有商業優勢基礎上，回應社區對“品質生活樞紐”的更高期待？

基于上述洞察，寶安益田假日天地以產品力、運營力、服務力、營銷力四大維度為核心抓手，全面推動商業體從“功能滿足型空間”向“不可替代的社區生活樞紐”邁進。

01

產品力：場景創新重構社區消費供給，回應社區真實需求

以構建“15分鐘美好生活圈”為目標，項目進一步強化具有溫度、連接、歸屬感的空間氛圍，夯實其作為懷德超級社區的首發商業優勢。

通過三大主題空間改造升級，讓“煙火氣”持續升溫。懷德夜巷以霓虹燈與夜宵餐飲構建“夜經濟社交地”，延長顧客逗留時間至24點；盒子公園通過輕盈的建筑裝置與騎行、冰激凌等業態，成為年輕人打卡的“松弛感社交空間”；地下深夜食堂則以“深夜不打烊”的溫暖調性，承載打工人的加班晚餐、朋友的小聚微醺。

02

運營力：培育明星商戶，打造“高坪效社區商業標桿”

未來，項目將與商戶建立長期共贏的合作模式，為商戶持續提供深度服務，通過聯合爆品推廣、會員流量導入、主題沙龍、創新促銷等多種手段助力提升商戶業績，目標打造更多百萬店、千萬店，打造一批“明星商戶”。著力孵化首創品牌，將快閃慢閃多種經營方式結合，與商戶風險共擔，最終構建起商業空間與社區居民、商戶共生共榮的生態共同體。

03

服務力：以“會員共創+全齡陪伴”，提升社區商業服務顆粒度

一方面，以豐富的社群活動撬動30萬會員消費活力，打造“親子友好”“寵物友好”服務力標簽，定期開展“露天電影”“社區音樂節”“寵物友好日”“萌寶生日會”等活動，以高頻次活動構建社區情感樞紐；深耕高價值會員，以專屬/尊享權益服務提升消費頻次；以私域流量運營，打通會員拉新與營銷活動業績轉化。另一方面，升級母嬰室、洗手間等人性化服務空間，打造“比家更溫暖的社區共同體”。

04

營銷力：打造“可社交、可體驗、可傳播”的社區公共生活平臺

下一步，項目還將聚焦社交感和生活化，通過場景營銷強化“福永美好生活策源地”認知。引入文化藝術、健康、文旅類特色活動，提升社區居民參與感與傳播度。

如正在舉辦的“奇妙名畫IP展”并非簡單的藝術陳列，而是通過“名畫cosplay”“親子繪畫工作坊”等互動形式，讓藝術融入日常，最終形成居民主動分享、自發傳播的口碑效應。通過這些活動，讓商業空間成為社區文化的“輸出者”。

接下來， 項目還聯動福永街道、懷德社區共同舉辦“2025年福永新消費嘉年華”， 以全域聯動放大超級社區樞紐影響力。

Vol.3

都市商業進化

益彩商管“輕資產”再下一城

寶安益田假日天地深耕社區的8年里，不斷生長出堅韌生命力，成為不可替代的“長效標桿”。作為益彩商管集團的輕資產項目，不僅印證了“專業運營創造長期價值”的核心邏輯，更成為精細化商業能力的鮮活樣本。

縱觀益彩商管近二十年的發展脈絡，2005年以深圳南山益田假日廣場為起點開啟全國布局，2021年戰略升級為多元化資產管理集團，在“運營升級+輕資產拓展”雙輪驅動下，益彩商管已在全國7大區域20余城布局30多個項目，打造了深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奧萊、西安益田假日里、深圳西麗益田假日里、陽朔益田西街等代表項目。

今年4月，第二座益田假日廣場落子羅湖，首月客流即破200萬，在“城市更新”和“深港融合”背景下，通過頂級設計、首店矩陣和精細運營，定義城市消費新地標。

輕資產外拓的步伐亦愈發強勁，今年戰略簽約深圳中軸深科技城假日時光項目，不斷探索商業與城市的共生邊界。益彩商管將針對CBD商務人群“高效辦公+品質社交”需求，打造“精品公園式活力商業標桿”，讓商業融入科技新城的創新生態，成為“商務生活不可替代的有機組成”。

我們始終認為，好的商業，應該成為城市、社區、人的自然延伸。以融入日常的溫度創造生活新意，相信這一理念未來也將在更多商業項目中扎根生長。

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