瑞凱入局鎖定一年，德祥地產(chǎn)成殼王最后一個杰作

導(dǎo)語：從戰(zhàn)略持股到結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，正悄悄改變這家香港老牌地產(chǎn)商的“公司類別”和“估值邏輯”。

在香港中環(huán)的資本世界里，人們往往習(xí)慣用“周期”來解釋一切興衰。但真正改變格局的，從來不是周期本身，而是誰在周期的深處作出了不同選擇。

當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)公司在下行周期里選擇收縮資產(chǎn)、減少投入、推遲戰(zhàn)略時，德祥地產(chǎn)（00199.HK）卻在今年這個微妙的時間點，以一則看似常規(guī)的一般性授權(quán)增發(fā)，給市場帶來罕見的回響。

01 老“殼王”的資產(chǎn)成色與資本底座

昨日，德祥地產(chǎn)發(fā)布公告稱，通過一般性授權(quán)增發(fā)新股給單一投資者The Reynold Lemkins Group (Asia) Limited（瑞凱集團，或“瑞凱”），后者占擴大股本后的持股比例正好10%，附帶12個月的禁售期，同時瑞凱主席劉浩然加入德祥地產(chǎn)董事會。

如果我們看一下增發(fā)公告背后的故事就知道，德祥地產(chǎn)此舉不是財務(wù)自救，而是深度重構(gòu)。而操刀這場重構(gòu)的，只能是它引入的唯一投資方,也是一個過去兩年間低調(diào)卻持續(xù)在關(guān)鍵位置出現(xiàn)的名字——瑞凱Reynold Lemkins。

這是一個在港股寒冬中仍堅持做基石的長期投資機構(gòu)；一個橫跨家族辦公室、全球政策論壇、深科技賽道的資源節(jié)點；一個不通過“加戲”來證明存在感，但總能在關(guān)鍵轉(zhuǎn)折處出現(xiàn)的資本角色。德祥地產(chǎn)選擇瑞凱，不是因為資金成本，也不是因為資源互換，而是因為它能帶來的東西，是整個行業(yè)過去十年都極度稀缺的——方向。

德祥地產(chǎn)并非一張白紙。它背后有著港股資本市場最具故事性的名字之一——陳國強。作為曾經(jīng)的“殼王”，他并非靠“殼”成名，而是靠對香港資本生態(tài)的超強理解力：對監(jiān)管節(jié)奏的敏感，對周期底部的判斷，對資產(chǎn)布局的穩(wěn)準(zhǔn)狠，以及對資源、人脈、交易結(jié)構(gòu)的熟稔掌握。過去幾十年間，從本地開發(fā)到全球物業(yè)，從地產(chǎn)到電視廣播，他交出的不是單一資產(chǎn)的成績單，而是一套完整的“舊時代資本方法論”。

德祥至今仍然保持扎實的資產(chǎn)底座，正是因為這一套方法論始終在它身上發(fā)揮作用——香港半山豪宅、澳門綜合物業(yè)與酒店、灣區(qū)項目、海外核心區(qū)位資產(chǎn)。在傳統(tǒng)地產(chǎn)邏輯下只是“優(yōu)質(zhì)庫存”，但在資產(chǎn)數(shù)字化、RWA、跨境資本重定價的背景下，則天然具備成為加密金融底層資產(chǎn)的潛質(zhì)。

然而，這僅僅是“底座”，真正決定未來方向的，是底座之上的加成。

02 瑞凱的能力邊界：不僅能下注，還能決定走向

在所有新興家辦機構(gòu)中，瑞凱的“能力邊界”是異常清晰的。它的核心優(yōu)勢，不是錢，而是決定方向的能力——一種能讓資產(chǎn)從舊模型遷移到新模型的能力，這種能力主要來自三個層面：

一、資本視角：逆周期下注，而不是跟隨行情

從公開可見的記錄看，過去三年是港股最困難的階段：IPO數(shù)量大幅下滑、生物醫(yī)藥估值下探、科技股回調(diào)、地產(chǎn)股情緒冰點。但在這種背景下，瑞凱依然持續(xù)出現(xiàn)在多個高潛力IPO的基石投資者名單中，也在港股二級市場參與創(chuàng)新藥、科技及跨境資產(chǎn)公司的配售。

不同于一般機構(gòu)的短線策略，瑞凱的判斷體系帶有強烈的“時點邏輯”：

• 在市場最猶疑的時候進入，鎖定三到五年的結(jié)構(gòu)性收益，而非追漲殺跌；

• 在周期底部完成布局，在行業(yè)轉(zhuǎn)折點進入核心資產(chǎn)；

• 在創(chuàng)新藥、大健康、科技等長周期行業(yè)堅持投入，并承擔(dān)鎖定期帶來的波動風(fēng)險。

這類資金意味著一種稀缺性，它不是被動跟隨市場，而是提前進入市場未來可能轉(zhuǎn)向的位置。

二、資源視角：跨地域、跨市場的政策級資源網(wǎng)絡(luò)

多數(shù)家辦能做到“投得久”，但很少有機構(gòu)能做到“投得深且接得住”，瑞凱顯然屬于后者。

瑞凱擁有強大的政策級、國際級網(wǎng)絡(luò)——從 Greenwich Economic Forum 格林威治經(jīng)濟論壇、香港亞洲金融論壇到 The Asset、Milken Asia Summit峰會，從香港亞洲家族世承基金會的積極建設(shè)到中東、東南亞乃至歐美的跨代家族生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，從受邀全球化智庫（CCG）、人民網(wǎng)企業(yè)家大會、InvestHK與FamilyOffice HK的合作項目到跨境科技與監(jiān)管對話，瑞凱的資源半徑橫跨政策、產(chǎn)業(yè)、資金與技術(shù)，而且不是單純的“露臉”，而是參與者的存在：

把家辦、政策、科技企業(yè)與跨境金融機構(gòu)真正串聯(lián)起來，且能讓這些資源在具體項目上落地。

能力邊界由此外延，瑞凱擁有改變資產(chǎn)命運的資源量級，而不僅是下注的能力。

三、企業(yè)視角：不僅投公司，而是重寫公司的價值結(jié)構(gòu)

香港正在試圖構(gòu)建全球最具制度化的虛擬資產(chǎn)與RWA 監(jiān)管體系，而所有這一切的落地，都需要現(xiàn)實資產(chǎn)作為錨點、平臺公司作為載體、跨境資本作為支撐。“有資產(chǎn)、有平臺、有長期資本、有全球資源”的上市公司，是整個體系里最稀缺的資源。多數(shù)地產(chǎn)公司只具備資產(chǎn)缺乏技術(shù)；多數(shù)科技公司有故事卻沒有資產(chǎn)；多數(shù)資金機構(gòu)有能力卻沒有平臺。德祥與瑞凱的結(jié)合，恰恰是這四個要素第一次被放在同一張資產(chǎn)負(fù)債表上。

再往深里看，瑞凱真正帶給德祥的，其實是“估值遷移能力”。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，傳統(tǒng)估值模型基于折讓、風(fēng)險溢價、息率與土儲，但一旦公司跨向“金融科技疊加真實資產(chǎn)”的方向，估值錨就不再是“建筑物”，而是“資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)與跨境資本連接”。

瑞凱過去的實踐證明，它能把企業(yè)從舊估值邏輯遷移到新估值邏輯：從傳統(tǒng)行業(yè)變成科技平臺，從單一業(yè)務(wù)變成跨境結(jié)構(gòu)，從本地公司變成全球流動性參與者，而這也是德祥所需要的——不是講一個新故事，而是構(gòu)建一個新結(jié)構(gòu)。

換句話說，瑞凱投資的，并不是企業(yè)當(dāng)下的財務(wù)報表，而是企業(yè)未來的估值結(jié)構(gòu)與方向。

03 分水嶺：同行在救贖，德祥在重生

與外界的直覺不同，德祥此次引入新投資者并不是為了“紓困”或短期財務(wù)緩沖，而是在主動尋找一種能夠?qū)⒐編胂乱惠喗鹑诮Y(jié)構(gòu)變革的力量。在傳統(tǒng)地產(chǎn)邏輯逐漸失效、新金融體系加速成型的當(dāng)下，德祥真正需要的并不是資金，而是方向、網(wǎng)絡(luò)與結(jié)構(gòu)——三樣決定它能否從舊周期跳入新周期的關(guān)鍵能力。

首先是方向。

地產(chǎn)行業(yè)的線性增長模式已經(jīng)難以支撐估值擴張，企業(yè)必須從“開發(fā)型地產(chǎn)商”轉(zhuǎn)向“可金融化、可數(shù)字化、可跨境流通的資產(chǎn)平臺”。這一方向不是地產(chǎn)公司內(nèi)部自然生成的，而需要具備新金融體系理解力的戰(zhàn)略資本來引導(dǎo)。

其次是網(wǎng)絡(luò)。

德祥資產(chǎn)底子好，但估值錨仍被鎖在本地。要實現(xiàn)資產(chǎn)重估，必須接通跨境長期資金、家辦資本和科技資本市場。這類全球資源并非靠傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)驗就能獲得，而需要一個真正站在國際資本網(wǎng)絡(luò)中心的合作方。

最后是結(jié)構(gòu)性能力。

地產(chǎn)資產(chǎn)要真正進入數(shù)字金融體系，必須具備可拆分、可驗證、可鏈上流通的結(jié)構(gòu)化能力，也就是RWA 能力。這是一套技術(shù)＋合規(guī)＋產(chǎn)品＋跨境資本的復(fù)合系統(tǒng)，是傳統(tǒng)地產(chǎn)公司完全不具備的“第二增長曲線”。

而瑞凱恰好同時具備上述三項能力，甚至具備更高維度的“跨時代能力”：它既理解 Web3、AI、RWA 的技術(shù)邏輯，又與全球家辦、政策機構(gòu)和跨境資本生態(tài)保持深度連接，更重要的是，它有能力把這些資源、能力和技術(shù)真正植入到一家傳統(tǒng)上市公司中。

因此，這次合作改變的不是“股東結(jié)構(gòu)”，而是“公司類別”。

如果德祥在瑞凱推動下完成資產(chǎn)數(shù)字化、搭建科技能力并打通全球資本通路，它將不再是一家地產(chǎn)公司，而可能成為香港最稀缺的“資產(chǎn)數(shù)字化平臺”。屆時，它的估值邏輯、投資者結(jié)構(gòu)和市場敘事將被全面重塑，成為未來政策推動與資本關(guān)注下的首批示范樣本。

換句話說，德祥與瑞凱的攜手，看似一場交易，實則是一種“結(jié)構(gòu)躍遷”的開始。在一個行業(yè)舊邏輯失效、而新邏輯還未完全成型的窗口期，方向往往比結(jié)果更早顯現(xiàn)。對于德祥來說，過去多年累積的真實資產(chǎn)是底座，但真正決定未來價值的，是誰能把這些資產(chǎn)帶入新的估值體系；對于瑞凱來說，將傳統(tǒng)行業(yè)嵌入新金融框架，是它最擅長的結(jié)構(gòu)性能力。

04 10%背后的結(jié)構(gòu)信號：一場控制權(quán)路徑的開篇

從表面看，這是一筆并不復(fù)雜的定增交易：一般性授權(quán)、單一對象、10% 持股、12 個月鎖定期，條款合規(guī)而常規(guī)。但熟悉香港資本市場的人都清楚，一些看似樸素的結(jié)構(gòu)，往往蘊含著遠(yuǎn)比數(shù)字更深的信號。

德祥這筆交易，就是這樣的典型案例。

如果僅把它理解為“募資”或“引入戰(zhàn)略股東”，顯然低估了這宗交易的潛臺詞。

從結(jié)構(gòu)、節(jié)奏到參與方的背景，這更接近港股市場慣用的“分步式控股路徑”第一階段。

第一，結(jié)構(gòu)的“單點化”選擇，意味著關(guān)系的排他性。

一般性授權(quán)增發(fā)中，引入多個投資者是慣常做法，分散風(fēng)險、平衡利益，也更便于溝通執(zhí)行。但德祥選擇將 10% 股權(quán)完全交給同一個對象，并附帶一年鎖定期，在港股語境中具有特殊含義——這種“整塊讓渡”通常出現(xiàn)在企業(yè)主動尋找“深度合作方”或“未來接班方”的情形之下。

換言之，這不是一次分散風(fēng)險的融資動作，而更像一個“位置”的提前預(yù)留。

第二，進入董事會的邀請，是港股并購中最容易被忽略，卻最關(guān)鍵的信號。

董事會不是一個禮節(jié)性的安排，而是企業(yè)內(nèi)部“控制鏈條”的一部分。當(dāng)一個新股東尚未達(dá)到重要股東門檻，卻被明確邀請進入董事會參與治理，這意味著企業(yè)愿意將關(guān)鍵戰(zhàn)略軸心開放給外部力量。

對于任何熟悉并購邏輯的投資人而言，這一步幾乎等同于“未來可進一步深入?yún)⑴c”的制度通道被正式打開。

第三，雙方動機的契合，使這筆交易顯得更具方向性。

對德祥而言，陳國強的商業(yè)周期已趨于成熟，他需要一個能夠補足科技能力、資本網(wǎng)絡(luò)及新金融敘事的合作伙伴，以推動上市平臺進入下一階段估值體系。

對瑞凱而言，其近年在科技、資本市場、跨境生態(tài)的布局，顯然需要一個可塑性強、治理結(jié)構(gòu)清晰的上市平臺來承載其策略——而德祥恰好滿足“資產(chǎn)穩(wěn)、杠桿輕、基礎(chǔ)干凈”的三重條件。

雙方不是為了“這 10%”而走到一起，而是因為雙方的能力邊界與需求曲線，在這一刻發(fā)生了罕見的重疊。

因此，在資本市場更專業(yè)的話語體系中，這次交易更像是：

“10% 戰(zhàn)略站位”→“治理結(jié)構(gòu)進入”→“能力與資產(chǎn)重組”→“潛在控股權(quán)浮現(xiàn)” 的序章。

當(dāng)然，目前所有判斷都只能停留在“結(jié)構(gòu)邏輯層面的可能性”，但從港股以往的經(jīng)驗看，一旦一家公司選擇這樣的入場方式，后續(xù)通常會伴隨更深層次的戰(zhàn)略動作——資產(chǎn)注入、增持、業(yè)務(wù)調(diào)整，乃至突破 30% 觸發(fā)全面收購。