區域榜單 | 2025中國住房租賃產品力測評華東區域產品力榜單

2025年度中國住房租賃產品力測評

華東區域新建大型租賃項目TOP10

華東區域新建精品租賃項目TOP5

華東區域存量改造租賃項目TOP5

隨著中國房地產行業邁向 “租購并舉”的新發展階段，長租公寓市場已從早期的“跑馬圈地”進入以“產品力”和“運營力”為核心的高質量競爭新時期。

為實時把握與解析行業產品的最新趨勢和動向，住房租賃產品力100連續多年開展住房租賃產品力測評研究工作，并不斷提升研究的廣度及深度。今年，我們首創屬地化深度測評體系， 并針對華南、華北、中西部、華東四大重點區域開展線下路演 ， 結合區域產品特點，測評并發布“區域特色產品力獎項"，深度挖掘區域市場差異化需求，提升屬地化營銷精準度。

遵循公平、公正、專業原則，基于涵蓋87項居住功能的精細化測評指標體系，結合專家評審打分，"2025中國住房租賃產品力測評華東區域新建大型租賃項目TOP10、新建精品租賃項目TOP5、存量改造租賃項目TOP5"獎項今日正式揭曉！

榜單發布

榜單解讀

01

華東區域新開項目特征

1、R4用地持續入市，地方國企主導大型租賃社區新建，新建類占比提升14個百分點，保租房供給高峰未過，占比維持在8成左右

據克而瑞長租統計，近一年（2024年10月-2025年9月），華東區域重點城市新開典型集中式公寓項目共234個，合計供應房源數9.61萬間（套）。其中新建類項目供應房源數8.34萬間，占比整體87%左右，同比上漲14個百分點，主要原因為上海、杭州等城市地方國企平臺R4新建類項目集中入市。短期內仍為供應高峰，新建占比將維持高位。改建類項目房源數1.27萬間，占比13%，該類項目資產類型主要為商辦改租和存量資產等；從項目屬性來看，保租房項目供應房源數達7.85萬套，占比整體約82%，同比上漲2個百分點，地方安居平臺保租房積極入市運營，推動華東區域整體保租房市占持續提升。市場化項目房源數1.76萬間，占比18%。

表：近一年華東區典型城市新開集中式公寓項目建設類型及屬性表現（萬套/間）

2、主力產品仍為開間，兩房、三房產品占比提升6個百分點，匹配家庭型客群需求，且同房型面積段呈現上移趨勢（1）10-20㎡緊湊開間占比提升4個百分點，聚焦坪效要求，應對資產獲取成本提升

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（2）多房產品占比同比提升6個百分點，以滿足家庭租賃需求,或滿足企業租賃客群需求，戶型可分拆

隨著租賃住房市場的穩定高速發展，越來越多家庭和改善型客戶對長租住房認可度提升，企業精準的捕捉到這一現象，加大了兩房及三房以上產品的供給。從近一年各城市新開項目表現來看，兩房及三房以上產品占比12%，同比提升約6個百分點。主力面積檔提升約10㎡，用于完善功能，優化尺度。如多個項目在多房房型中設置套房，優化衛浴空間，采用干濕分離的設計，或打造可變空間，根據居家需求，靈活適配。

圖：璟賢公寓135㎡產品戶型

為應對市場波動并最大化資產收益，部分項目在多房產品設計之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風險能力。具體而言，原本的兩房及以上戶型可進行功能性改造，通過“雙鑰匙”或類似設計，保留客廳、廚房等區域作為租戶的公共共享空間，而將各自配套齊全的臥室與衛生間，改造為多個互不干擾的私人套間。對運營方而言，它有效破解了大戶型產品坪效偏低的難題，實現了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項目的整體出租率與現金流表現；對租戶而言，在享有更具競爭力的租金的同時，也能獲得功能完備、且兼顧部分公共功能的私人居住空間，提升了租賃性價比與便捷度。

圖：西部樂巢智和苑戶型多元用途展示

3、大型租賃社區園林景觀對標商品房，通過架空、組團式構建主題化、場景化園林體系

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4、空間產品模塊化，公區-架空層-室內6-8個模塊靈活組合

為應對華東租賃市場高成本與需求分化的挑戰，企業正從提供定型產品轉向構建模塊化產品生態系統。其核心是將空間徹底解構為6-8個高度標準化、功能純粹的核心模塊，進而像拼裝高級積木一樣進行精準組合與快速迭代。一個典型的模塊庫可細分為：在公區設立共享辦公艙、社交廚房+餐廳、休閑書吧與多功能廳等；在架空層配置綜合健身區、親子游樂站與生活服務驛站（快遞+洗衣+儲藏）等；在室內則提供沉浸式睡眠艙、專注工作艙與影音社交艙等主題單元。

基于此，企業能針對性地進行多模塊疊加，創造出深度定化的生活解決方案。例如，面向青年的創客社區，可組合“共享辦公艙+綜合健身區+多功能廳+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+專注工作艙”六大模塊，塑造一個全力服務于“工作-健身-社交-休息”的高效生活閉環。而針對年輕家庭的社區，則可拼接“親子游樂站+生活服務驛站+社交廚房+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+影音社交艙”等模塊，構建一個專注于“親子互動、便捷家務、家庭社交”的溫馨場域。

這一模式標志著產品生成邏輯以用戶需求為驅動驅動，通過模塊的排列組合能無限逼近細分客群的真實生活場景。標準模塊的批量化生產與預制化安裝，極大地壓縮了研發、建安與后期維護的時間與成本。這種模塊化策略不僅解決了傳統產品的同質化痛點，更通過構建一個可快速試錯、持續進化的產品體系，在不確定性中為企業建立了兼具極致效率與強大產品力的核心競爭力，重新定義了租賃住房的生成方式。

5、上海商改住路徑明確，核心區非改居高端項目增量，有效改善供需錯配，滿足核心區域高端租賃需求

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6、回歸運營本質，聚焦精準需求與成本效率，通過數字化管理、裝配式內裝、可變空間等實現降本增效

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7、場景營造多元化、精致化，深度響應細分客群生活方式

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02

華東區域戶型配置趨勢特征

1、室內配置升級，新風、中央空調、智能系統從溢價到基礎標配化轉變

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2、利用落地窗、轉角窗，優化采光、通風和景觀視野的同時提升居住感受如數智天地·悅庭10項目，通過落地窗設計，極大的優化了室內的采光、通風和景觀視野。并且受到了客戶的喜愛，項目超1200套房源，開業僅3個月平均出租率便達到了95%，完成項目爬坡，較市場常規爬坡周期提升了2-3個月。

圖：數智天地·悅庭10項目落地窗設計展示
3、島臺設計優化餐客模塊，提升空間利用率

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4、開間精控面積，通過嵌入式家電、垂直立面等方式提高空間利用率，坪效最大化應對資產成本提升

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03

華東區域公區打造趨勢特征

1、大型租賃社區配套自營主題商業，客戶需求多維滿足
如貝殼海鹽公寓九亭國際社區，項目配備超3000㎡自營主題商業，配備便利店、超市、藥房、餐飲、寵物、干洗等業態，全維度滿足客戶需求。項目2025年10月開業，首月便完成560套出租，出租率達到70%。

圖：貝殼海鹽公寓九亭國際社區自營主題商業街區展示

再如城方·古北璟辰社區，以藝術生活為商業特色。打造涵蓋生活方式、健身、藝文體驗、生活休閑、寵物服務、親子友好等業態，構成15分鐘復合式生活圈系統，豐富片區內住戶的休閑生活。引入生鮮市集、地方特色主題餐飲食集、生活方式及配套、兒童藝文體驗等業態；主力客戶有奧樂齊超市、麥當勞、Baker&spice、孔乙己紹興酒樓、NRG、藝文體驗等。

圖：城方·古北璟辰社區自營主題商業街區展示

2、公區配套高端化、網紅化，配備室內泳池、數字化互動裝置等

如欣寓云璟里項目，前期針對目標青年客群，深入調研潛在需求，洞察到當下青年對運動和健康的高需求。在公區功能選擇上，配備了除常規的臺球廳、健身房外，還配備了室內泳池和室外籃球場。極大的滿足了目標客群多元運動需求，提升轉化率。再有就是龍湖冠寓天津梅江天街店，對位年輕一代的審美偏好，在公區引入“扶光云梯”等新媒體數字交互藝術裝置，打造體驗沉浸式的藝文氛圍，提升了空間的時尚感和趣味性。獲得目標客戶熱的廣泛認可。

圖：欣寓云璟里項目室內泳池示意

3、主題中庭景觀園林媲美高端住宅，“好房子”指引落地生花

如港城領寓（泥城）項目，打造嶼沐環廊主題園林。創新引用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運動等各類功能。通過架空層、景觀連廊的構建，將不同樓棟串聯為一體，并以錯落有致的景觀元素以及豐富的活動空間，營造出詩意而靈動的氛圍。

圖：港城領寓（泥城）項目嶼沐環廊主題園林展示

04

華東區域服務運營趨勢特征

1、24小時服務深度滲透，入戶增值服務成為標配趨勢如城投寬庭莘莊社區、海泊泊寓九龍租賃社區、寧巢公寓·虹云之城店等項目，在聚焦24小時基準服務的同時，配備多維度入戶增值服務。在有效提升服務質量的的同時，提升了多金收入。城投寬庭兩個項目，年度多金收入超17萬元。

圖：城投寬庭莘莊社區服務示意圖

2、辦公支持力度提升，高峰梯控、出行推薦、高效網絡等普及

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2、降本增效路徑多元化，機器人送餐等非人服務廣泛化

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4、核心獲客渠道變化，小紅書、抖音等新媒體成交大幅度提升，單房獲客成本下降

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05

華東區域高端項目特征趨勢

1、更好滿足高端客群需求，服務標準升華，全新服務體系上線

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2、室內標準化配置和服務內容提供定制化選擇方案，滿足差異化需求

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3、公區配套細分領域升維，承載復合體驗與稀缺資源價值鏈接

一方面通過專業資源植入，提升功能深度。如城發泊寓·青宸里·九堡店，項目閱讀空間與上城區圖書館合作，植入系統同步書籍信息，打造青宸里社區圖書館，成為品牌的一大功能配套特色。使閱讀區不再只是擺放書架，而是與本地圖書館系統打通，實現書籍的通借通還與信息同步，打造名副其實的社區圖書館。

圖：城發泊寓·青宸里·九堡店社區圖書館

另一方面通過空間功能復合，實現價值倍增。如上海北外灘雅詩閣服務公寓，項目影音室除了傳統的觀影功能，還具有高爾夫模擬室功能。通過場景的靈活切換，為住戶提供從私人觀影到技能提升的多元體驗。

這一模式的進化，實現多方共贏。對客群而言，獲得了遠超物理空間價值的優質生活解決方案；對企業而言，通過資源整合既降低了運營成本，又構建了難以復制的差異化競爭優勢，為項目注入了持續的生命力與品牌魅力。

注：本文圖片除特別標注外，均來自企業官方披露，由住房租賃產品力測評整理。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。