175億資產(chǎn)包注入SPV，五礦信托激進(jìn)化險(xiǎn)“出表”突圍

來源：密探財(cái)經(jīng)（ID：Spy Finance）

近來，五礦資本系玩了一出超百億級(jí)的“資本大挪移”，劍指地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，在大宗資產(chǎn)交易與處置市場(chǎng)上備受關(guān)注。

據(jù)五礦資本披露，公司控股子公司五礦信托與H股上市的關(guān)聯(lián)方五礦地產(chǎn)擬共同出資設(shè)立一個(gè)特殊目的載體（SPV）——北京礦信城市建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京信礦”）。

這一重大動(dòng)作的核心是，五礦信托想盡快高效處置超百億級(jí)房地產(chǎn)類信托受益權(quán)資產(chǎn)，在形式上還要騰出表外，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

來源：密探財(cái)經(jīng)圖庫(kù)

基于此，北京信礦注冊(cè)資本10億元，五礦資本認(rèn)繳現(xiàn)金出資3億元，五礦地產(chǎn)認(rèn)繳出資7億元，持股比例是“3:7”。

2025年底前，五礦信托的出資除了前述3億元貨幣實(shí)繳外，還涉及計(jì)入資本公積的6個(gè)資產(chǎn)包出資。截至今年6月底，按第三方評(píng)估，這6個(gè)資產(chǎn)包在審計(jì)、評(píng)估前模擬賬面值175.17 億元，審計(jì)、評(píng)估后賬面值162.9億元。

換言之，五礦信托以僅持有30%的少量股權(quán)向“北京信礦”注入162.9億元待盤活的房地產(chǎn)信托受益權(quán)資產(chǎn)包。

與此同時(shí)，五礦地產(chǎn)今年底前要完成7億元注冊(cè)資本與23億元資本公積的出資，明年底前要按照“3:7”的資本公積出資比例，完成自身占比7成的資本公積剩余出資，即剩余357.1億元出資義務(wù)。當(dāng)然，五礦地產(chǎn)的出資包括貨幣等資產(chǎn)。

今年底前，五礦信托與合資公司“北京信礦”簽署標(biāo)的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成轉(zhuǎn)讓登記，該受益權(quán)將由“北京信礦”享有，由其發(fā)揮房地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)信托受益權(quán)項(xiàng)下房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，包括底層項(xiàng)目管理、清收、訴訟等。

注意！合資公司“北京信礦”董事會(huì)由3名成員組成且全部來自五礦地產(chǎn)，董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)共3名且也均來自五礦地產(chǎn)提名，高管也均由五礦地產(chǎn)推薦聘任。

這意味著，五礦信托此次剝離的160多億元信托受益權(quán)項(xiàng)目其實(shí)由五礦地產(chǎn)派駐專班人馬進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理處置等，自己當(dāng)起了“甩手掌柜”。

五礦地產(chǎn)背靠實(shí)力央企中國(guó)五礦集團(tuán)，為國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確立的16家地產(chǎn)主業(yè)央企之一，但跟一線地產(chǎn)央企如保利、中海、華潤(rùn)、招商相比，其與華僑城、中交、電建等同病相憐，雖有央企信用融資優(yōu)勢(shì)，但這幾年發(fā)展仍比較艱難。

2024年，五礦地產(chǎn)取得收入98.83億港元，同比下滑21.8%；歸母凈虧損35.21億港元。今年初，其公開喊首要確保“活下去”，把去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)放在首位，確保債務(wù)“不爆雷”、交付“不爛尾”、發(fā)展“不守舊”等。

今年上半年，五礦地產(chǎn)取得綜合收入19.76億港元，同比猛降60.7%；凈虧損5.8億港元，歸母凈虧損5.85億港元。今年10月，五礦地產(chǎn)公告公司控股股東擬對(duì)其進(jìn)行私有化退市，主要系長(zhǎng)期交易量低迷，價(jià)值持續(xù)被低估，融資受限。

再看五礦信托，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約5.72億元，同比減少3.53億元；凈利潤(rùn)虧損約2.67億元，較去年同期凈利潤(rùn)1.89億元罕見轉(zhuǎn)虧。

該期末，五礦信托總資產(chǎn)339.2億元，凈資產(chǎn)224.2億元，管理信托資產(chǎn)約6050.4億元，較去年中期末減少2146億元，較去年底減少835億元，可看出其信托規(guī)模呈現(xiàn)加速收縮之勢(shì)。

今年前三季度，五礦資本實(shí)現(xiàn)營(yíng)收51.92億元，同比下滑11.92%，歸母凈利7.54億元，同比下滑38.05%。

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