陳吉大筆一揮，拉高了保利豪宅售價

文/上海進深 嚴明會

作為上海“好房子”新規落地首批項目。

譽靜安首開價格并沒有達到大眾所期待的12萬元/㎡。

而是以13萬元/㎡的過會均價首開。

項目所處的西藏北路，屬于大蘇河灣規劃，但相比蘇河灣核心區，稍顯遜色。

因而13萬的價格有些偏高。

為了彌補產品在價格和周邊配套方面的不足，保利置業接手該項目后，迅速對原規劃進行了調整。

最直觀的優化落在1B號樓：

在維持首層架空高度不變的基礎上，通過設計升級增加樓層高度，同時將原本的南向單陽臺，升級為實用性更強的雙陽臺。

使得首開推出96套建面約143㎡純正四房戶型，全屋層高達到3.05米。

搭配準一梯一戶設計，讓業主私享獨立電梯廳入戶。

143㎡中間套四房

該戶型采用經典的“飛機戶型”格局，三開間朝南，實現南北通透、全明采光。

客餐廳一體化設計，面寬約4.9米，整體空間近40㎡；若將陽臺納入室內，使用尺度可拓展至約45㎡。

南向陽臺總長度近8米，中間設置非承重隔墻，業主可按需改造為雙陽臺，或打通打造貫通式闊景陽臺。

主臥為套房設計，配備雙臺盆衛生間；

據第三方測算，該戶型陽臺與飄窗的贈送面積合計約20㎡，面積實得率高達近90%。

143㎡邊套四房

該戶型實現三面采光布局，兼顧動靜分區設計，三臥朝南保障充足日照，客廳配備270°環幕全景視野。

主臥不僅自帶獨立化妝空間，還銜接超大南向景觀陽臺；

陽臺墻垛為非承重結構，后期可按需改造，能為臥室拓展近4成的使用空間。

項目由267、270兩宗地塊組成，中間被規劃道路分隔，間距超300米，一定程度上削弱了社區整體感與業主歸屬感。

2.76的容積率在周邊高端競品中偏高，居住密度相對較大，對低密居住需求的適配性不足。

并且，項目小區體量偏小，東側地塊最北側樓棟距內環高架僅約35米，雖有綠化綠帶與聲屏障緩沖，仍可能受交通噪音影響。

盡管周邊教育資源豐富，但具體對口學校應該是止園路小學青云中學，都是上海二三梯隊的水平。

此外，周邊環繞部分老小區，止園路等路段待舊改升級，短期內城市界面新舊雜陳，施工與生活噪音、粉塵可能影響居住體驗。

項目北向高區部分樓層，可直接望見西寶興路——知名的殯葬一條街。

項目主力143㎡四房戶型總價約1800萬起，準入門檻較高，擠壓預算有限的改善客群選擇空間。

13萬/㎡左右的過會均價，相較于周邊次新房8-10萬/㎡的市場價偏高，性價比爭議較大。同時靜安內環新盤扎堆上市，市場競爭激烈，分流潛在客群。

譽靜安項目由保利置業與蘇河灣集團聯合開發，項目開發主體為上海蘇河灣北部房地產開發有限公司。

其中，保利置業于2025年6月通過產交所股權交易方式，以8.5億元底價競得項目公司51%股權，獲得開發主導權。

上海蘇河灣北部房地產開發有限公司成立于2023-02-09，法定代表人、董事長及經理為陳吉，注冊資本為2億元。