北京房產律師解讀：“以房抵債” 變房屋買賣 農村房產交易效力如何判？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2011 年 12 月 4 日，陳志強（甲方）與趙衛國（乙方）簽訂《房產抵債協議書》，協議載明 “甲方因經營項目向乙方借款 400 萬元，無力償還，自愿將城郊村 3 號宅院（216 平方米）抵債轉讓給乙方”，協議還約定拆遷補償歸乙方所有、與甲方妻兒無關等內容，中介人王某、孫某簽字見證。

當日，趙衛國向陳志強支付 25 萬元，陳志強出具收條載明 “今收到趙衛國房款 25 萬元”；次日，趙衛國再轉賬 50 萬元，陳志強亦出具 “收到房款 50 萬元” 的收條。

2024 年，城郊村 3 號宅院被納入拆遷范圍，陳志強訴至法院，請求確認《房產抵債協議書》無效（庭審中撤回返還房屋訴求）。陳志強主張雙方實為借貸關系，協議系流押條款，收條內容為趙衛國提前擬定，自己僅收到 75 萬元借款而非房款，房屋一直由自己管控。

趙衛國辯稱雙方系真實房屋買賣關系，因農村宅基地無法直接簽訂買賣合同，才以 “抵債” 名義簽訂協議，400 萬元系預估拆遷款，75 萬元為購房款，協議簽訂后已實際接管房屋并居住、出租，提交租賃合同、修繕合同、視頻圖片及拆遷公告佐證，中介人王某出庭證實雙方系通過介紹購買房屋。

裁判結果

陳志強與趙衛國于 2011 年 12 月 4 日簽訂的《房產抵債協議書》無效。

法院說理

法律適用：本案協議簽訂及履行均發生在民法典施行前，故適用當時的法律、司法解釋規定。

舉證責任分配：當事人對自己提出的主張應提供證據證明，未能提供或證據不足的，承擔不利后果。

協議性質認定：

從協議內容看，雖載明 “借款 400 萬元”，但雙方均認可無真實 400 萬元借款事實，協議對房屋產權、拆遷補償、居住糾紛等約定符合房屋買賣合同核心特征，無借款金額、期限等借貸關系必備條款；

從履行情況看，陳志強出具的收條明確載明款項為 “房款”，其主張收條內容非真實意思但未提供反駁證據，趙衛國提交的租賃合同、修繕合同等可佐證其實際占有使用房屋，陳志強提交的電費繳納憑證不足以推翻該事實；

從雙方解釋看，趙衛國關于 “宅基地不能直接寫買賣，400 萬元為預估拆遷款” 的陳述更具邏輯性，陳志強主張 “流押擔保” 與協議履行及收條內容矛盾。

綜上，認定《房產抵債協議書》實際為農村房屋買賣合同。

合同無效理由：農村集體土地使用權與集體經濟組織成員身份掛鉤，不得違規轉讓，農村房屋買賣依賴集體土地使用權轉讓。趙衛國非案涉房屋所在地集體經濟組織成員，案涉協議違反土地管理法強制性規定，應屬無效。