北京房產律師解析：農村宅院買賣遇拆遷，非本村人購房合同有效嗎？

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2007 年，陳志強因重大手術急需資金，與妻子林秀琴共同將名下 “城郊 1 號宅院”出售給趙文軒，雙方于當年 11 月 28 日簽訂《房屋買賣合同》。合同約定宅院總交易價格 48 萬元，注明 “乙方全款已付清甲方”，同時約定若遇拆遷，所有賠償歸乙方所有，甲方不得反悔。

合同簽訂后，案涉宅院實際由趙文婷占有使用，趙文婷稱因個人原因借用姐姐趙文軒名義簽約，合同中 “趙文軒” 簽字系其代簽，趙文軒對此予以認可。2008 年，趙文婷申請翻建宅院時，陳志強、林秀琴協助辦理了相關審批手續，趙文婷后續向宅院所在地村委會交納 3 萬元費用，取得《宅基地使用合同書》。2024 年，“城郊 1 號宅院” 面臨拆遷，陳志強、林秀琴以 “買方不具備本村宅基地購買資格”“合同顯失公平、乘人之?！?為由訴至法院，請求判令《房屋買賣合同》無效，將趙文軒、趙文婷列為共同被告。

趙文軒、趙文婷共同辯稱：案涉合同系雙方真實意思表示，陳志強夫婦多年未主張權利，直至拆遷才起訴，違背誠實信用原則；趙文婷已實際支付房款并翻建房屋，且經村委會同意取得宅基地使用權，購買行為合法；陳志強夫婦出售宅院后另建 “城郊 2 號宅院”，已獲得相應拆遷利益，無經濟損失；合同雖以趙文軒名義簽訂，但實際權利義務主體為趙文婷，交易合法有效。

經查，趙文軒戶籍地為外地農村，趙文婷戶籍地為北京非農戶口，二人均非 “城郊 1 號宅院” 所在地集體經濟組織成員。

裁判結果

陳志強、林秀琴與趙文軒、趙文婷簽訂的《房屋買賣合同》無效。

法院說理

法律適用問題：案涉合同簽訂及履行均發生于民法典施行前，根據 “法不溯及既往” 原則，本案適用當時的法律、司法解釋規定。

被告主體認定：趙文軒雖未親自簽字，但認可趙文婷代簽行為，應受合同約束；趙文婷自認系實際購買人，陳志強夫婦亦主張其為合同相對方，故趙文軒、趙文婷均為本案適格被告。

合同效力認定：農村集體土地使用權與集體經濟組織成員身份直接關聯，屬專屬權利，不得擅自轉讓。農村房屋買賣本質涉及宅基地使用權流轉，需以買受人具備該集體經濟組織成員資格為前提。本案中，趙文軒為外地農村戶口，趙文婷為北京非農戶口，二人均非案涉宅院所在地集體經濟組織成員，其購買行為違反《土地管理法》關于農村村民住宅用地的強制性規定。即便趙文婷向村委會交納費用并取得《宅基地使用合同書》，亦不能突破法律對宅基地使用權流轉的身份限制，故案涉《房屋買賣合同》因違反法律強制性規定應屬無效。

舉證責任分配：陳志強夫婦主張合同乘人之危、顯失公平，但未提供充分證據佐證；趙文軒、趙文婷辯稱合同有效，亦未提供法律依據支持非集體經濟組織成員購買農村房屋的合法性，故應承擔舉證不利后果。