買房，開發商拖三年不辦證！北京房產律師：法院這樣判違約金

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2014年12月30日，趙峰與乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，以1595萬余元購買位于西城區的一號房屋。合同明確約定：

房屋交付后730日內（即2020年1月20日前），乙公司應協助趙峰取得不動產權證；若逾期，按已付房款日萬分之一支付違約金，直至辦證完成。

2018年1月20日，乙公司交付房屋，趙峰當日支付契稅、代辦費等共計48萬余元，委托乙公司代為辦證。

然而，乙公司因集團債務危機長期拖延。2020年5月，趙峰無奈自行繳稅并辦理產權證，于5月21日取得不動產權證書。但乙公司直到2023年1月9日才退還代收費用。

趙峰認為，根據合同及乙公司此前承諾，違約金應計算至退費之日（2023年1月8日），合計172萬余元，遂起訴主張違約金及資金占用費。

乙公司辯稱：

趙峰已自行辦證，買賣合同義務已履行完畢，違約金應止于2020年5月21日；

即便需擔責，日萬分之一標準過高，遠超實際損失，請求法院調減。

裁判結果

法院作出判決：

乙公司于判決生效后7日內，向趙峰支付逾期辦證違約金236,863.66元。

（注：原告主張172萬元，法院支持約13.7%）

法院說理

1. 開發商確屬違約

乙公司未在合同約定的730日內（2020年1月20日前）協助辦證，構成違約，應承擔違約責任。

2. 違約金計算截止日為實際取得產權證之日

根據《商品房預售合同》第二十二條，違約金計算至“實際取得房屋所有權證書之日”。趙峰于2020年5月21日取得產權證，此后乙公司雖未退費，但辦證義務已履行完畢，故違約金不應延續至2023年。

3. 違約金標準過高，依法酌減

合同約定日萬分之一（年化約3.65%），看似合理，但結合：

? 趙峰已實際占有使用房屋；

? 自行辦證未造成重大經濟損失；

? 乙公司因集團重整陷入系統性風險，并非惡意違約；

法院依據《民法典》第585條，綜合合同履行情況、過錯程度、實際損失等因素，大幅調減違約金至23.6萬元。

4. 資金占用費未被支持

因趙峰未就契稅等費用的資金占用損失提出明確訴訟請求，且該部分屬委托合同關系，法院未予處理。

律師提示

? “自行辦證”≠放棄違約金，但計算截止日很關鍵

一旦買受人自行取得產權證，開發商的辦證義務即告完成，違約金通常只計算至發證日，而非退費日或起訴日。

? 日萬分之一未必能全拿

雖然北京地區商品房合同普遍采用“日萬分之一”標準，但若開發商證明違約非惡意、買受人無實質損失，法院大概率會調減，尤其在房企暴雷背景下。

? 保留“開發商承諾繼續計違約金”的證據

本案中，趙峰稱乙公司曾口頭承諾“違約金算到退費為止”，但因無書面證據，法院未采信。重要承諾務必書面確認！

? 早辦證早止損

若開發商明顯無力辦證，買受人應盡快自行申請登記，避免損失擴大。拖延只會讓維權更被動。

? 違約金≠賠償金，需證明實際損失才能爭取更高金額

如因無產權證導致無法落戶、子女入學、抵押融資等，可提供證據主張更高賠償，否則法院可能僅支持象征性補償。

北京房產律師特別提醒：

面對開發商辦證拖延，

? 第一步：發《催告函》要求限期辦證；

? 第二步：若60日內無進展，立即自行申請登記；

? 第三步：同步收集損失證據，準備主張違約金；

? 切勿輕信口頭承諾——產權證，自己拿最安全！