注意！2026 樓市紅利來了！但這 3 類人，連馬云都勸別買

來源：大偉看樓市

2017年，馬云在杭州全球峰會(huì)上拋出“八年后中國最便宜的就是房子”的預(yù)言，彼時(shí)樓市狂熱，這一論斷被多數(shù)人視為天方夜譚。如今站在2026年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望，隨著“十五五”規(guī)劃開局的政策紅利集中釋放與“房住不炒”定位的持續(xù)深化，馬云預(yù)判的“去泡沫化”“價(jià)值回歸”趨勢已然成為現(xiàn)實(shí)。2026年的中國樓市，正迎來購房成本大幅下降的紅利窗口，但市場分化的加劇也讓購房風(fēng)險(xiǎn)重新重構(gòu)。并非所有購房者都能承接這份紅利，尤其有三類人群，即便面對(duì)寬松政策，也需謹(jǐn)慎入場，這正是馬云多年前警示的“理性看待房產(chǎn)價(jià)值”的核心內(nèi)涵。

2026年的樓市紅利，核心體現(xiàn)在購房成本的結(jié)構(gòu)性下降上，政策支持力度達(dá)到近十年峰值。從信貸政策來看，一線城市限購政策邊際放松，首套房首付比例最低降至15%，全國首套房平均貸款利率已降至3.31%，部分城市更是低至3.25%的歷史低位。以一套北京500萬的剛需房為例，首付僅需75萬，30年房貸利息可節(jié)省64萬元，大幅降低了置業(yè)門檻。稅費(fèi)減免與現(xiàn)金補(bǔ)貼政策則進(jìn)一步放大紅利，國家層面明確140平米及以下住房契稅統(tǒng)一按1%繳納，多地推出“賣舊買新”契稅全額返還政策，武漢對(duì)三孩家庭的購房補(bǔ)貼高達(dá)12萬元，遂寧等城市對(duì)現(xiàn)役軍人、教師等群體額外給予3%的購房補(bǔ)貼。這些政策形成合力，讓剛需群體的購房壓力顯著減輕，成為2026年樓市最鮮明的紅利特征。

但需警惕的是，紅利背后是市場分化的極致加劇，“核心堅(jiān)挺，外圍承壓”的格局徹底成型，這也決定了并非所有人都適合在此時(shí)入場。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年全國二手房掛牌量已突破850萬套，房價(jià)走勢告別“全國一盤棋”：上海核心區(qū)新房價(jià)格2025年同比上漲5.7%，去化周期降至15個(gè)月的健康區(qū)間；而缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市2025年人口凈流出達(dá)312萬人，瑞銀預(yù)測2026年這類城市房價(jià)可能再降8%-10%，部分縣城累計(jì)跌幅將達(dá)22%。這種“冰火兩重天”的格局，讓盲目購房的風(fēng)險(xiǎn)陡增，以下三類人群尤其需要聽從警示，謹(jǐn)慎出手。

第一類慎買人群：盲目布局三四線及遠(yuǎn)郊板塊的投機(jī)者。樓市的底層邏輯早已從“買漲不買跌”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺孔痈俗摺保丝谂c產(chǎn)業(yè)成為房產(chǎn)保值的核心支撐。2026年的市場分化，本質(zhì)是供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)，盲目布局缺乏支撐的板塊，無異于陷入“接盤”陷阱。三四線城市的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)尤為突出，這類城市不僅面臨人口持續(xù)外流的困境，廣義庫存去化周期更超30個(gè)月，大量房源面臨“賣不掉、租不高”的流動(dòng)性困境。

更值得警惕的是，2026年3000億元專項(xiàng)債將用于收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，這些保障房價(jià)格比同地段商品房低30%以上，直接分流剛需，進(jìn)一步壓縮商品房降價(jià)空間。即便是一線及強(qiáng)二線城市，遠(yuǎn)郊概念盤也暗藏風(fēng)險(xiǎn)，那些依賴“新區(qū)規(guī)劃”“地鐵延長線”炒作的項(xiàng)目，配套兌現(xiàn)周期長，實(shí)際居住價(jià)值有限，2025年已有大量此類房源掛牌半年無人問津，2026年去化難度更大。對(duì)于追求短平快價(jià)差的投機(jī)者而言，這類房源無疑是高風(fēng)險(xiǎn)陷阱。

第二類慎買人群：高杠桿加貸的收入不穩(wěn)定群體。2026年信貸政策雖寬松，但杠桿過高仍隱患重重。部分購房者看到房貸利率下降、首付比例降低，便盲目加杠桿入市，卻忽視了收入穩(wěn)定性與持有成本上升的風(fēng)險(xiǎn)，極易陷入資金鏈斷裂的危機(jī)。收入不穩(wěn)定群體的購房風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩方面：一方面是房貸還款的剛性與收入波動(dòng)的矛盾，當(dāng)前二套房利率比首套高出0.5個(gè)百分點(diǎn)，100萬貸款30年將多還9萬利息，自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)初期人群、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從業(yè)者等收入波動(dòng)較大的群體，一旦遭遇失業(yè)或行業(yè)調(diào)整，便可能陷入斷供困境；

另一方面是持有成本上升的壓力，2026年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍預(yù)期增強(qiáng)，疊加物業(yè)費(fèi)上漲、維修基金支出等，住房持有壓力持續(xù)加大。專業(yè)機(jī)構(gòu)給出的安全購房標(biāo)準(zhǔn)顯示，月供應(yīng)控制在家庭月收入的30%以內(nèi)，同時(shí)需預(yù)留1-2年的應(yīng)急資金，而高杠桿人群往往突破這一安全線。2025年以來，全國斷供房數(shù)量同比上升12%，其中超七成是高杠桿購房的收入不穩(wěn)定群體，這一數(shù)據(jù)為2026年的購房者敲響了警鐘。

第三類慎買人群：忽視產(chǎn)權(quán)與政策陷阱的盲目跟風(fēng)者。2026年“老房新政”全面推進(jìn)、存量房交易成為主流，但政策紅利并非人人可享，產(chǎn)權(quán)瑕疵、政策限制等隱性陷阱，正成為盲目跟風(fēng)者的“踩雷重災(zāi)區(qū)”。非核心區(qū)的老舊房源是首要避坑對(duì)象，那些未被納入改造清單、房齡超30年且結(jié)構(gòu)老化的非核心區(qū)老房，不僅無法獲得政策支持，后續(xù)維修成本高昂，還可能因不符合居住標(biāo)準(zhǔn)面臨流通困難。

這類“老破小”缺乏學(xué)區(qū)、配套等核心價(jià)值支撐，需求持續(xù)萎縮，未來可能陷入“賣不掉、租不高”的困境。更需警惕的是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，部分危房改造項(xiàng)目、單位福利房存在產(chǎn)權(quán)模糊的情況，若未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否能升級(jí)為完整產(chǎn)權(quán)便貿(mào)然購買，極易引發(fā)法律糾紛。此外，小型民營房企開發(fā)的房源同樣暗藏風(fēng)險(xiǎn)，2025年民營房企違約率仍維持在15%左右，部分項(xiàng)目因資金鏈斷裂陷入停工，購房者可能面臨“錢房兩空”的結(jié)局。

2026年的樓市紅利，本質(zhì)是政策對(duì)合理居住需求的精準(zhǔn)托底，而非投機(jī)炒房的“狂歡信號(hào)”。馬云多年前的預(yù)言，核心并非否定房產(chǎn)的居住價(jià)值，而是警示人們摒棄“買房必升值”的固有認(rèn)知。對(duì)于剛需群體而言，當(dāng)前無疑是難得的置業(yè)窗口，但需堅(jiān)守“自住為主、量力而行”的原則，優(yōu)先選擇人口流入穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的核心城市及配套成熟的板塊；而上述三類人群，更應(yīng)認(rèn)清自身短板與市場風(fēng)險(xiǎn)，切勿被政策紅利沖昏頭腦。在樓市回歸居住本質(zhì)的大趨勢下，理性決策、精準(zhǔn)擇房，才是把握紅利、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的核心邏輯，這也是馬云警示背后的深層考量。