龍湖入局朝天門，和來福士正面PK

朝天門廣場的重頭戲終于出來了--朝天門·城里。

項目具體范圍包括占地約1.4萬㎡的朝天門廣場+3.8萬㎡的商業+0.3萬㎡的筑城史館，總面積約5.5萬㎡。

整個區域，將由龍湖以輕資產模式將這里打造為"全國第一座劇場式文旅商業"。

這事，很有看點。

第一，朝天門的三件大事

朝天門是重慶的世界級地標，承載著厚重的歷史人文記憶，。因此他的每一次變化，都特別引人關注。近些年來，朝天門經歷過2次爭議。

第1次. 來福士廣場的"破壞"爭議

2013年動工的重慶來福士廣場，因"朝天揚帆"的設計引發了不少爭議。有人說他太密集、太丑，像幾根鋼釘；也有人說來福士廣場"雄踞"朝天門，形成了一道屏障，要想去朝天門廣場，必須先穿越來福士廣場建筑。

第2次. 廣場改造的"設計瑕疵"

2024年，改造后的朝天門廣場因仿古城墻過高過厚而遭到很多人吐槽。城墻高達1.6米，得踮腳才能欣賞兩江匯流的美景。好在有關部門很快聽取了市民意見，進行了整改優化。

現在，朝天門迎來了第三個重要節點，龍湖是重慶發跡的開發商，尤其天街商業的運營頗具影響力，由他來接手朝天門區域的商業運營管理，如何在商業運營與人文情懷之間找到平衡點，會不會讓人們又一次吐槽？這是一大看點。

朝天門的關注度，太高了。

第二，輕資產項目

傳統的買地開發，叫重資產；大型天街，龍湖自持運營收租，也是重資產。而輕資產，就是通過輸出品牌和管理運營收取管理費，自己幾乎沒有什么成本，風險也非常低。

朝天門商業項目，龍湖獲得的是五年期的整體商業管理及物業管理服務權。

那有人就會問：從目前龍湖的商業看，顯然是自持的天街才是親兒子，他會投入所有資源和精力去讓天街成功，而輕資產運營項目的收益主要來自管理費，這可能會影響龍湖對項目的長期投入意愿與重視程度。

但作為榮冠古今，重慶展示給世界的城市地標，朝天門的商業成敗，對這座城市，很重要。

第三，劇場式商業

"朝天門·城里"的定位是"全國首個劇場式文旅商業"，這一概念很有吸引力，并且，似乎也像是解放碑-朝天門商圈新一輪破局的試驗。

解放碑-朝天門商圈是全國最熱門、人流量最大的商圈之一，這里最大的特色就是外地、外國游客遠超過本地游客。

因此，他具有文旅+商業+景區的復合型功能。從商業邏輯看，劇場式商業或許面臨2個核心問題：

第1，文旅復合型商業與傳統購物中心存在本質差異。

前者的核心功能是"體驗"。游客來到朝天門，更多是為了感受重慶的歷史文化，而非單純的消費。能否將"劇場式文旅商業"真正打造成文化體驗兼顧商業消費空間，是成敗的關鍵。

第2，輕資產模式下，龍湖對項目的控制力能有多強？

如果資產持有方與龍湖在運營理念上存在分歧，以及合約僅有五年，可能都會影響項目的長期發展。

當然，以龍湖的專業能力，相信早已做好充分的預案。

盡管面臨諸多挑戰，但我認為，朝天門·城里項目仍有巨大的機遇！

首先，朝天門具有潑天流量。

2025年"五一"“十一”等小長假，重慶接待游客的數量都是排全國TOP3，尤其是外國游客今年同比大增。

游客來到重慶，必打卡點之一就是朝天門，這里擁有潑天的流量優勢。

其次，劇場式商業是一次差異化創新。

實際上解放碑-朝天門商業很多，但在商業體系的迭代升級方面，始終缺乏真正的破局者。

如果龍湖能夠真正實現"劇場式文旅商業"的創新，將文旅、商業、地標等功能深度融合，打造獨特的消費體驗，那么有望在激烈的商業競爭中脫穎而出。成為新的城市樣本。

毫無疑問，在后地產時代，當城市從“攤大餅”式發展新區轉入“精裝修”的城市更新賽道，這類輕資產、文旅化、內容化已經成為行業轉型的方向之一。

對于重慶這座城市而言，朝天門·城里項目的成敗，已經不只關乎一個商業項目的命運，更關乎朝天門這一歷史地標的未來。

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