內(nèi)環(huán)稀缺低密豪宅登場(chǎng)!保利外灘曜，打造楊浦濱江頂配生活圈

內(nèi)環(huán)內(nèi)新項(xiàng)目-— 保利·外灘曜 —-
售樓部&樣板間即將開(kāi)放
戶型面積段：
116- 139平小高層(3房2廳2衛(wèi)-4房2廳2廳)
160-166平洋房(4房2廳3衛(wèi))
190-202平(風(fēng)貌別墅)
超高附贈(zèng)空間：多陽(yáng)臺(tái)?多飄窗贈(zèng)送，實(shí)用率飆升！
?♀?會(huì)所配套：健身房、泳池、瑜伽空間、兒童活動(dòng)空間、私宴廳，品質(zhì)生活由此開(kāi)啟
地鐵18號(hào)線：平?jīng)雎?號(hào)口150米
——上海楊浦保利·外灘曜：400-886-9511（24小時(shí)免費(fèi)熱線）——
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是江潮映刻的璀璨，亦是時(shí)光淬煉的鋒芒。
百年外灘，承歷史厚韻與全球影響，以與生俱來(lái)的圈層認(rèn)同與恒貴，永立城市封面。
新古典主義
一場(chǎng)城市經(jīng)典的復(fù)興與賦新
【保利·外灘曜】聯(lián)袂4大國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，溯源外灘和在地新古典主義風(fēng)格建筑，并汲取世界頂奢酒店的尊崇落客與莊園設(shè)計(jì)，帶來(lái)小高層、洋房、花園別墅的多元產(chǎn)品，為上海獻(xiàn)上一場(chǎng)奢適的生活體驗(yàn)。

項(xiàng)目首開(kāi)推售建面約114-130-139㎡小高層

裝標(biāo)4000元/m2

后續(xù)推送約165㎡洋房、195-205㎡低密別墅。
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戶型圖賞鑒
建面約114㎡贈(zèng)送面積近約18㎡（含獨(dú)立電梯廳），比肩約140㎡產(chǎn)品的實(shí)得率！

項(xiàng)目全系戶型標(biāo)配全屋飄窗（全贈(zèng)送）+雙陽(yáng)臺(tái)（半贈(zèng)送）+獨(dú)立電梯廳。
建面約114㎡的附贈(zèng)面積近約18㎡，遠(yuǎn)超市場(chǎng)常規(guī)10㎡水準(zhǔn)。
而且項(xiàng)目戶型飄窗有可能采用非承重結(jié)構(gòu)，交付后可改造為儲(chǔ)物空間或拓展室內(nèi)面積。
這意味著：
這個(gè)戶型擁有2間超過(guò)約10㎡的南向臥室、一間約9㎡+的北次臥。
客餐廳+陽(yáng)臺(tái)的面積高達(dá)約32㎡。
換句話說(shuō)，項(xiàng)目在114+㎡里，通過(guò)極致的設(shè)計(jì)，做出了別人140㎡才能實(shí)現(xiàn)的功能空間，且實(shí)際可利用面積率接近90%+（含飄窗、陽(yáng)臺(tái)等）。
這意味著，你為買(mǎi)保利外灘曜每一平米付的錢(qián)，幾乎都用上了。
建面約130㎡贈(zèng)送面積近約20㎡！（含獨(dú)立電梯廳）

在建面約130㎡以上這一檔，說(shuō)實(shí)話每個(gè)項(xiàng)目的戶型都不差，在這個(gè)維度上做突破真的是極難的。
但事實(shí)上，保利外灘曜建面約130㎡的實(shí)際使用率做到了約94%，雙陽(yáng)臺(tái)+雙約270°視野+一梯一戶獨(dú)立電梯廳+多飄窗。
這個(gè)尺度感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越以往的同面積新房，甚至可以對(duì)標(biāo)建面約160㎡左右的大平層！
建面約139㎡贈(zèng)送面積近約20㎡！（含獨(dú)立電梯廳）

建面約139㎡就是建面約130㎡的放大版，幾乎每一個(gè)空間的尺度感都更大一籌，適合終極改善的小伙伴。
土拍回顧及規(guī)劃
6月19日，2025年五批次土拍，保利發(fā)展經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)摘得楊浦東外灘01C5-02地塊（即保利外灘曜），成交總價(jià)350000萬(wàn)元，樓板價(jià)95530元/㎡，溢價(jià)率30.79%。

項(xiàng)目東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟(jì)寧路，為普通商品房，出讓面積1.47公頃，容積率2.5，規(guī)劃建筑面積約3.7萬(wàn)m2。

項(xiàng)目擬建1棟10層小高層、3棟17層高層及3幢風(fēng)貌別墅產(chǎn)品。具體布局方面，1#、2#、3#樓棟為17層高層住宅，首層局部采用架空設(shè)計(jì)；1號(hào)樓東側(cè)配有一棟14層公租房；4#樓為10層洋房產(chǎn)品及部分配套功能空間；5#、6#、7#、8#樓棟均為風(fēng)貌別墅；9#樓則規(guī)劃為社區(qū)公共服務(wù)配套用房。

社區(qū)內(nèi)部計(jì)劃設(shè)置下沉式庭院、景觀構(gòu)架等設(shè)施，并全面實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。

項(xiàng)目總戶數(shù)規(guī)劃為255套，其中小高層197套，洋房37套，花園別墅21套，

項(xiàng)目的核心價(jià)值不僅在于稀貴的地段，更在于其難以復(fù)制的物理屬性和產(chǎn)品定位，這構(gòu)成了其作為“地王”的底層邏輯。
第一，稀缺指標(biāo)：近年內(nèi)環(huán)容積率最低的住宅用地之一。
上海市中心新房容積率普遍在3.0以上，大多排布超高層或接近百米的高層，居住密度高、視野易受遮擋。
但項(xiàng)目約2.5的容積率，在近年出讓的內(nèi)環(huán)宅地中已逼近下限。

這一硬性指標(biāo)直接轉(zhuǎn)化為實(shí)打?qū)嵉木幼r(jià)值：更低的建筑密度、更寬的樓間距、更優(yōu)的日照和更大的景觀視野。

更何況，這還是一個(gè)由小高層、洋房、風(fēng)貌別墅組成的社區(qū)。
它代表的是一種在內(nèi)環(huán)近乎絕版的低密生活權(quán)。
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第二，純粹圈層：楊浦內(nèi)環(huán)唯一的114㎡起步純粹社區(qū)。
整個(gè)楊浦濱江，其實(shí)從大開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在，除了半億級(jí)的風(fēng)貌別墅外，其他基本都是百平米3房起的產(chǎn)品構(gòu)成。

從價(jià)值的角度來(lái)看，一個(gè)純粹約114㎡+的高端社區(qū)意味著：
社區(qū)圈層純粹：全改善業(yè)主，圈層純粹問(wèn)的，多為高知高收入群體；
居住環(huán)境出眾：鄰居家庭背景相似，孩子或家長(zhǎng)都比較容易找到價(jià)值觀相近的穩(wěn)定玩伴，社區(qū)氛圍有助于形成良好的集體行為規(guī)范；
人均公共資源占有率高：住戶少，資源人均占有高電梯、車(chē)庫(kù)、花園、會(huì)所使用從容，無(wú)需爭(zhēng)搶；
資產(chǎn)價(jià)值：高門(mén)檻形成價(jià)值共識(shí)稀缺品質(zhì)支撐其市場(chǎng)定價(jià)權(quán),資產(chǎn)更堅(jiān)挺。
換句話說(shuō)，保利外灘曜是所有目前楊浦濱江社區(qū)中，圈層最統(tǒng)一、居住環(huán)境最舒適、資產(chǎn)價(jià)值更篤定的選擇。
第三，美學(xué)定調(diào)：以思九生洋行筆法，重塑海派新古典主義
【保利外灘曜】的建筑設(shè)計(jì)，是對(duì)土地文脈的深度解碼與精準(zhǔn)回應(yīng)。
項(xiàng)目以地塊內(nèi)英商電車(chē)修理工場(chǎng)為起點(diǎn)，溯源其設(shè)計(jì)者——思九生洋行在外灘的經(jīng)典作品，提煉出兩大核心設(shè)計(jì)法則，實(shí)現(xiàn)真正的血脈傳承。

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開(kāi)發(fā)公司為：上海友登實(shí)業(yè)有限公司。備案名為：“恒曜雅筑”。本資料為要約邀請(qǐng)，不作為要約或承諾；相關(guān)宣傳內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及出賣(mài)人分期規(guī)劃、未能控制等原因而發(fā)生變化；買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議、附件等書(shū)面文件為準(zhǔn)；本圖是截止2025年11月30日項(xiàng)目周邊的大致方位示意，因制圖需要，部分圖示大小、比例等與實(shí)際不符，與現(xiàn)狀及規(guī)劃效果存在一定差異。一切未列舉事項(xiàng)或更改，不再另行通知。教育配套信息來(lái)源于上海發(fā)布網(wǎng)，僅供參考。學(xué)校的名稱、建成時(shí)間、開(kāi)辦學(xué)性質(zhì)、辦學(xué)規(guī)模、學(xué)位設(shè)置、開(kāi)學(xué)時(shí)間、招生條件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及招生區(qū)域劃定等均存在未確定或者調(diào)整的可能，出賣(mài)人對(duì)此不作任何承諾，須以政府教育主管部門(mén)及校方的最新政策為準(zhǔn)。交通配套信息來(lái)源于百度地圖數(shù)據(jù)，市政配套信息來(lái)源于上海市楊浦區(qū)人民政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考。交通規(guī)劃設(shè)置、市政配套設(shè)置不排除因政府規(guī)劃、政策規(guī)定及出賣(mài)人未能控制的原因而發(fā)生變化，本資料旨在提供相關(guān)信息，不代表著出賣(mài)人對(duì)此作出要約或承諾。本宣傳資料對(duì)商業(yè)的具體業(yè)態(tài)、開(kāi)業(yè)時(shí)間等僅作介紹，不代表出賣(mài)人對(duì)此作出要約或承諾，具體以經(jīng)營(yíng)者實(shí)際經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)。

以上效果圖為過(guò)程稿，僅供示意,外立面、景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)等僅為示意 最終以政府批復(fù)為準(zhǔn)，不做銷(xiāo)售承諾。項(xiàng)目最終以銷(xiāo)售合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)。不排除后期有調(diào)整，不作為獲取銷(xiāo)售信息的渠道，最終方案以開(kāi)盤(pán)前最終公示為準(zhǔn)。