破解物業糾紛困局，守護和諧宜居家園——聚焦人民法院物業服務合同糾紛典型案例

“因為欠交物業費，被限制使用小區門禁系統進不去家門？”“以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費怎么辦？”“老物業不走，新物業進不來，小區管理交接一團糟，該找誰評理？”

城市化浪潮下，小區成為億萬家庭的棲身之所，物業服務則是守護家園宜居度的關鍵。然而，隨著居民權利意識的提升，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日漸凸顯，從門禁使用到物業費交納，從服務質量到交接退場，一個個看似瑣碎的“小事”，卻直接影響著群眾的生活幸福感，成為社會治理的重要課題。

今日，最高人民法院發布了5個物業服務合同糾紛典型案例，透過一個個真實發生的民生故事，以清晰的裁判規則厘清權責邊界，用司法智慧化解行業痛點，既為當事人提供了明確的行為指引，也為基層治理注入法治動能，生動詮釋了司法在平衡各方權益、守護和諧家園中的重要作用。

門禁“鎖”住業主路？法院劃清維權邊界

“嘀……”門禁卡失效的提示音，讓業主張某站在自家單元樓前犯了難。2021年9月的一天，因拖欠物業費，她發現自己已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統。在多次與小區物業公司交涉無果后，無奈之下，張某將物業公司告上法庭，要求恢復門禁和電梯的使用功能。

這起看似簡單的糾紛，實則折射出物業行業普遍存在的維權亂象。在業主欠交物業費的場景中，部分物業服務人采取限制門禁使用、停用電梯等極端方式催交，看似“高效”，實則侵犯了業主的合法權益。

法院經審理指出，物業服務人不得通過影響業主正常生活的方式催交物業費，門禁和電梯是業主正常生活的必需設施，限制使用本質上是不當侵犯了業主的建筑物區分所有權，即便業主存在欠交行為，也應通過調解、訴訟等合法途徑維權。這一裁判結果，劃清了債權主張與權利侵害的界限，杜絕了“以暴制暴”式的催交亂象，彰顯了司法對業主基本生活權益的保障。

與之相對應，業主以房屋質量問題為由拒交物業費的情況同樣普遍。

“房子廚房設計不合理，排煙倒灌問題困擾著我家，物業公司沒解決，我憑什么交物業費？”面對某物業公司的起訴，業主徐某某滿是委屈。2019年5月至2022年12月，他以房屋存在質量問題為由，一直未交納物業費，經某物業公司催告后仍未支付，雙方最終對簿公堂。

徐某某的遭遇并非個例。現實中，不少業主遇到房屋質量、設計缺陷等問題時，往往會將不滿發泄到物業公司身上，以拒交物業費的方式表達訴求。但這看似合理的維權方式，在法律上卻站不住腳。

法院審理后查明，某物業公司與小區建設單位簽訂《前期物業服務合同》后，已按約定提供了相應的物業服務。而廚房設計不合理、排煙倒灌等問題，屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵，責任主體是開發商而非物業服務人。兩者分屬不同的法律關系，不能混為一談。

最終，法院判決徐某某向某物業公司支付拖欠的物業費4500余元。

交接“卡”在退場時？裁判規范市場秩序

“合同都到期了，老物業還不走，新物業進不來，小區環境越來越差，我們業主該怎么辦？”某小區業主委員會的無奈，道出了許多小區面臨的交接難題。

該小區原物業服務合同到期后，業主委員會依法選聘了新的物業服務人，但原物業公司卻拒絕辦理交接，繼續占用物業用房和相關設施，導致新物業長期無法進場服務。更讓業主們不滿的是，原物業公司還向業主何某某索要合同終止后的物業費，遭到拒絕后竟訴至法院。

物業服務合同終止后“拒不退場”，是物業行業的頑疾。部分原物業服務人出于利益考量，無視業主共同意愿，以“提供了事實服務”為由強占資源，不僅擾亂了小區管理秩序，也損害了業主的整體利益。

法院審理認為，根據《中華人民共和國民法典》規定，物業服務合同終止后，原物業服務人應當在合理期限內退出物業服務區域，辦理交接手續。這是基于誠信原則的后合同義務，必須嚴格履行。原物業公司拒不退場的行為已構成違約，無權主張合同終止后的物業費。最終，法院駁回了原物業公司的訴訟請求，有力遏制了“強占服務”的不良風氣。

這一判決也給行業敲響了警鐘：物業服務不是“強買強賣”，合同到期后必須依法退場，任何“以服務之名行強占之實”的行為都將不受法律保護。它不僅規范了物業服務市場的退出機制，更保障了業主的共同管理權，為新老物業順利交接掃清了障礙。

業主大會作為業主自我管理的權力機關，其作出的選聘、解聘物業服務人的決定，是業主行使共同管理權的核心體現。

在某物業公司訴某小區業委會一案中，某小區業主大會作出解聘原物業服務人、選聘新物業的決定后，沒想到原物業公司竟將小區業委會告上法庭，主張業主大會的表決程序不符合規定，請求確認該決定無效。

法院經審理后明確，業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，而某物業公司并非該小區業主，與被訴決定不具有直接利害關系，無權提起訴訟。如果原物業公司認為物業服務合同解除造成了損失，可依照相關法律規定另行主張權利，而非干涉業主的自治權。

這起案例的裁判，有力維護了業主大會決定的法律效力。它明確了物業服務人的訴訟主體資格邊界，杜絕了其通過訴訟阻撓業主行使共同管理權的行為，讓業主自治權得到了充分保障，也為小區治理中的“主人翁意識”撐腰打氣。

批量欠費陷僵局？“巡回審判+示范調解”巧解紛

“物業公司服務不到位，衛生沒人打掃，安保也形同虛設，我們當然不愿意交物業費！”“業主都不交錢，我們員工工資發不出來，怎么提升服務質量？”某小區百余戶業主欠交物業費，物業公司陷入運營困境，服務質量下滑，進而引發更多業主不滿，形成惡性循環。

某物業公司在向業主陳某催收無果后，將其訴至法院，而類似的潛在糾紛還有百余件。

面對這種批量型糾紛，簡單的“一判了之”顯然無法解決問題。審理法院沒有機械辦案，而是決定前往小區開展巡回審判，把法庭“搬”到業主家門口。庭審中，法官現場調查物業服務質量，向雙方釋明法律規定，讓物業公司認識到自身服務的不足，也讓業主理解物業費對小區正常運轉的重要性。

最終，在法院的主持下，物業公司與陳某當場簽訂調解協議，陳某根據物業服務的實際情況支付相應物業費。庭審結束后，法院趁熱打鐵開展普法宣傳，促使物業公司與更多業主相互諒解，百余件潛在糾紛被成功化解。

這種“巡回審判+示范調解”的模式，成為了化解批量物業糾紛的“金鑰匙”。它不僅減輕了當事人的訴訟負擔，節約了司法資源，更實現了“辦理一案、治理一片”的社會治理效果，推動形成優質服務、按時交費的良性循環，讓小區重新回歸和諧。

從門禁卡的使用權限到物業費的交納爭議，從物業服務人的退場交接到業主大會的自治權利，5件典型案例雖聚焦不同場景，卻都圍繞著“權責對等、誠信履約”的核心。它們以小切口回應大民生，用司法裁判破解治理難題，既為物業糾紛的化解提供了明確指引，也向社會傳遞了法治正能量。

和諧宜居的家園，離不開業主與物業服務人的良性互動，更需要司法力量的保駕護航。當物業服務人堅守誠信履約的底線，業主秉持理性維權的原則，各方在法治框架內依法行事、互諒互讓，就能破解物業糾紛困局，讓小區真正成為充滿溫度的幸福港灣，為基層治理注入持久動力。

來源：人民法院報·4版

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