開發商甩鍋施工方？北京房產糾紛律師：照樣要賠業主違約金

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年9月，張明遠與甲房地產開發公司（簡稱“甲公司”）簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于昌平區的一號房屋，總價720萬余元。合同約定：甲公司應于2020年12月31日前交房，并在交房后18個月內（即2022年6月30日前）完成該樓棟的不動產首次登記（俗稱“大產權證”），并將相關資料交付張明遠，以便其辦理個人產權證。

張明遠依約付清全款，甲公司也于2020年12月30日交付房屋。但截至2024年8月，甲公司始終未完成首次登記，導致張明遠無法辦理個人房產證，影響其積分落戶、房屋出售等權益。

2024年，張明遠向法院起訴，要求甲公司支付逾期辦證違約金578,588.24元（以總房款為基數，按日萬分之一標準，自2022年6月30日起計算至2024年9月9日），并承擔訴訟費、保全費等。

甲公司辯稱：

合同補充協議明確約定違約金上限為總房款的千分之二（約1.44萬元）；

逾期辦證系因總承包方乙公司拒不配合竣工驗收所致，甲公司無主觀過錯；

房屋已實際交付使用，張明遠未遭受實際損失；

日萬分之一標準遠超市場租金和居民收入水平，屬于變相懲罰性賠償，顯失公平。

二、裁判結果

法院作出判決：

支持張明遠主張的違約金計算標準（日萬分之一）；

認定合同中“違約金上限千分之二”條款無效；

違約金計算期間為2022年7月1日至2024年9月3日（共795天）；

判令甲公司支付違約金573,544.51元；

駁回張明遠關于保全擔保保險費的請求。

三、法院說理

合同有效，甲公司構成違約

雙方簽訂的購房合同合法有效。甲公司未在約定期限內完成首次登記，導致買受人無法辦證，已構成違約，應承擔違約責任。

“違約金上限”條款屬無效格式條款

補充協議中“違約金累計不超過總房款千分之二”的約定，系甲公司單方擬定、重復使用的格式條款，不合理減輕自身責任、限制買受人主要權利，依據《民法典》第496、497條，應認定為無效。

違約金標準按合同約定執行

主合同明確約定：“逾期辦證，按已付房款日萬分之一支付違約金”。該標準未明顯過高，且符合行業慣例，法院予以支持。

違約金截止時間合理確定

甲公司已于2024年8月29日取得大產權證，并于9月2日通知張明遠于9月3日領取辦證資料。張明遠未按時領取，擴大的損失自行承擔，故違約金計算至2024年9月3日。

是否造成實際損失不影響違約金主張

違約金具有補償與督促履約雙重功能，不以實際損失為前提。即使房屋已交付使用，逾期辦證仍影響產權完整性、交易自由等核心權益。

四、律師提示

“違約金上限”未必能免責

開發商常在補充協議中設置極低違約金上限（如千分之一、千分之二），此類條款若顯著失衡，法院可認定為無效格式條款。

日萬分之一是司法實踐常見標準

北京地區商品房逾期辦證違約金，日萬分之一（年化約3.65%） 屬合理范圍，通常不會被認定為“過高”。

第三方原因不能完全免責

即使逾期系因施工方、政府部門等原因導致，開發商作為合同相對方，仍需向業主承擔違約責任，其可另行向責任方追償。

及時主張權利很重要

業主應在知道或應當知道權利受損后及時維權。拖延可能導致訴訟時效風險或被認定為放任損失擴大。

保留通知與溝通記錄

開發商通知業主辦證的時間、方式，將直接影響違約金截止日期。建議業主留存微信、短信、郵件等證據。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助購房者了解逾期辦證維權要點。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業律師（涉及房產處置時），依法維護自身合法權益。