這個項目很可能會改變廣州城市格局

城市更新

是當下每個城市繞不開的命題

不管是北京、上海、廣州，還是那些正在蓬勃崛起的高能級城市都是如此

但各位如今還期待城市更新么

城市更新難就難在拆遷難度大以及資金投入度極高，因而大多數城市更新項目，更像是單點式小地塊兌現，在老城區突兀的豎著現代高樓

所以我們期待的

一定是來自絕對主城+成片開發這兩種要素的疊加

這就像上海曾經的新天地

也像如今誕生全球地王的徐匯濱江，整個項目連同西岸一起占據徐匯濱江核心CBD最精華的260萬方

今天這個項目難能可貴也就在于此

一開始就承載著這樣的使命而來，這個使命叫做：

改變廣州城市格局

之所以開篇就如此篤定

來自這個項目：廣州聚龍灣

從一開始就是誕生在這片土地之上的

在整個廣州寸土寸金的市中心，擁有一片巨大完整的、可統一規劃的濱江地塊

第一

整個聚龍灣位于廣州的老城區荔灣區

所在的白鵝潭板塊是廣州五大世界級商圈之一，擁有大灣區廣佛極點的高占位，還擁有絕無僅有的超大濱水連片開發區域

近年白鵝潭的崛起，不僅是廣州轉向多中心發展，更是城市重塑西部能級的信號

此外廣州一年中最重要、最盛大的新年煙花也綻放于此

而這些本身也意味著，聚龍灣無需從0開始培育人氣與配套，就能站在城市成熟資源的肩膀之上

更為難得的是

整個項目體量大得驚人，占地約2.21平方公里

也就是約221萬方

這個數字已經超越了普通地產項目的范疇，差不多等同于前灘一個板塊大小、或者廣州7個獵德村

疊加多元業態的濱水基底

這幾乎是當下城市發展中絕無僅有的奢侈條件

但是，以上這些也還只是這個項目基本面

也都不是我們今天想聊的內容

聚龍灣后面做的幾件事，也才是我們今天敢如此相信

它可以改變廣州城市格局的根本

01

回溯這些年的城市更新項目，其實我們看到，很多項目大概率都會先從一件事做起

配套先行

這件事無可厚非

因為只有當基礎設施和公共服務配套提前建設和兌現，才能既提升土地價值，又保障公共利益，這種先配套后出讓的思路

也能夠實現經營性用地出讓效益最大化

但聚龍灣讓我震驚的是

不同于傳統地產開發邏輯，即：拿地——點狀兌現配套——出讓住宅——快速回籠現金流

聚龍灣做的第一件事，不只是在城市中心做成片開發

而是對標全球高規格占位

信息來源：城PLUS

我們可以看到，無論是紐約哈德遜廣場、倫敦金絲雀碼頭，還是上海西岸、深圳前海

都在探索新的城市核心，打造中央活力區（CAZ）

而聚龍灣也想把這種國際CAZ的生活方式帶給廣州

因而，同樣是配套先行，聚龍灣不是點狀兌現，而是一開始在商業板塊引進太古共同開發

而且這還是目前全國唯一將太古里作為底盤的項目

我們想要強調太古里，當然不僅因為他頂級商業資源的地位和身份

更重要的是，其實大家都忽略了，太古里對改變一個城市格局的意義

縱覽全國所有城市

有且只有6座太古里

當我們回溯上海前灘太古里，會看到上海從浦西到浦東，從“陸家嘴+外灘”再到“前灘+徐匯濱江”一整條濱江線的發展脈絡

尤其是近10年來濱江發展，最初的切點正是因為前灘從一開始就引進了太古里

可以說太古里定義了前灘的高度，無論是消費能級的提升，還是產業的導入，讓前灘又引領了城市的面貌

所以我們看到

太古里不僅僅意味著一個頂級商業的引入，更是片區價值的定價錨

一個城市和一個板塊，要去發展的決心

所以，當此時我們來看聚龍灣會更加震撼

這是前所未有的太古里形態

聚龍灣太古里效果圖

第一，不是配套而是整個聚龍灣的底盤

占地之大是聚龍灣太古里最顯著的特質

聚龍灣太古里總面積17萬方，總投資額超100億，后續還有二期規劃，如同一根有力的空間主軸，串聯起了聚龍灣啟動區和二期地塊

對整個消費能級的拉動可想而知

它還采用分批開業，在2025年年底就會有一部分開街，落成兌現速度之快，在整個廣州都找不到對手

第二，聚龍灣所擁有的還是唯一濱水太古里

因為規模本身不是目的

而是為了承載那些“小而美”無法實現的愿景

所以我們看到

太古里既有潮流街區也有頂奢核心區，尤其是濱水最最好的位置，還有一排重奢預留位

聚龍灣項目效果圖

走進看就會發現，商業只是它很小的一部分

作為產業中心的聚龍灣首發中心和聚龍灣首創中心，以及超甲級寫字樓廣州西岸中心

不僅共同組成了珠江后航道天際線的新高度，更是承載廣州‘西聯’戰略、以此重塑西部能級的經濟發動機

這些頂級產業載體，將與太古里、濱江公園共同構成一個高濃度的資源磁場，吸附大灣區乃至全球知名企業

真正撐起廣州作為千年商都在新時代的產業脊梁

聚龍灣項目效果圖

更獨特的，要屬他們修舊如舊的歷史保護建筑

日清倉、渣甸倉、沖口倉...都是鮮活的時代印記

聚龍灣項目航拍圖

太古看中的，正是這些舊日的洋行貨倉、交織的城市水系、以及郁郁蔥蔥的百年榕樹

第三，也因為如此，聚龍灣可以撬動太古里的VIP消費者

太古入駐還打開了重奢的流量入口，讓他們忠實的VIP消費者關注到這片土地

疊加佛山千燈湖到聚龍灣不到半小時的車程，香港客戶對太古的信任

已經吸引了香港和佛山的塔尖客戶

這里不再是“又一個商場”，而是城市會客廳世界級濱水活力區的發動機

這樣的底盤

決定了它從氣質到估值，從流量到留量，都是前所未有

這個開始就決定了未來

02

之所以說項目是可以改變廣州城市格局

當然不僅是頂奢的商業底盤

站在上帝視角看，本質上整個項目規劃，都是我從未在城市更新項目中見過的超高能級

這并非偶然

而是廣州城市發展邏輯迭代的必然結果

過去20年，廣州的城市化路徑鮮明地指向"東進"，以珠江新城、金融城、琶洲為核心的東部中央商務區（CBD）承載了城市擴容的雄心

而城市下個階段發展也需要一個文化、生態、產業、居住相互交融的新中心形態

如今聚龍灣的出現

恰恰是對這一趨勢的精準響應

聚龍灣項目設計圖

通過搭建生態韌性框架，構筑了各具特色且步行可及的公共開放空間，還將歷史人文脈絡融于其中

還有完整宜居社區，和豐富的產業集群做支撐

而這，讓聚龍灣既承載著扭轉廣州"西弱東強"格局，開啟多中心發展之路，也再次激活珠江后航道價值，成為24小時可持續的城市生命體

這也就要求著

這塊地的開發從一開始就不同尋常

首先，這是廣州首個全周期管理的城市更新項目

從一級土地整理就開始介入，深度了解這幅地塊的前世今生，建成后的所有運營管理也要全權負責

始終以長期收益為標尺，不會陷入短期利益追逐中

這意味著，不會出現建設完、賣完住宅就找不到人

也只有商業辦公、濱水文旅這些永久存在且持續存在的空間

聚龍灣項目設計圖

才能真正的給這個城市帶來一些改變

要真實落地這種長期主義開發哲學，也就需要同樣長期主義的開發商

珠江實業集團

也是廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業鏈企業

因為過于低調，都讓人忽略了它深耕廣州的地標打造實力

作為城市價值空間的構建者，珠江實業集團的開發伴隨著廣州城市發展的每一個重要節點

主導了廣州第一個發展中軸——環市東片區的城市更新，從全國第一家中外合作五星級賓館白天鵝賓館，到花園酒店、中國大酒店、天河體育館，都是來自珠江實業集團

以及城市公建地標和城市頂豪：

廣州體育館、廣州圖書館、廣州大劇院、頤德公館，嶺南公館

因而說他們是最懂廣州的開發商也不為過

也更體現著珠江實業集團從白鵝潭出發，又重回白鵝潭的決心

也正因為有幾十年來多產業協同布局的實力，在廣州市委、市政府城市更新的整體部署和指導下，珠江實業集團成立珠江產投，對聚龍灣片區進行全周期管理

打造「文商旅創居」有機融合的世界級濱水魅力區

其次

它還擁有“低密濱水+歷史建筑”的絕佳地塊素質

不僅有珠江后航道，還有大沖口涌的縱橫水系，還有貫穿南北的公園和生態帶

可以漫步其中，也保障舒適的低密體感

還有多處歷史文化遺產的原址保留與活化

所以我們看到建于1950年代的傳統風貌建筑沖口倉，被改造為復合型城市展廳，實現老舊建筑的活化利用

因此給廣州帶來了絕無僅有的國際濱水體驗

但哪怕如此項目還沒妥協

它還讓自己嫁接了絕對世界級的資源

除了商業運營的太古，在建筑設計、生態景觀、文化藝術、產業導入等各個維度，都引入了具有國際視野與在地實踐經驗的頂級團隊

從BCG的產業戰略，到SOM的總體規劃、Sasaki的景觀設計

也正是這種全維度對接的高階資源

讓整個地塊是被系統性的規劃，沒有割裂感；也讓我們看到了嶄新的城市面貌

使得聚龍灣既具有國際化的品質標桿，又能深深植根于廣州的城市文脈與氣候特征之中

所以，當我們在說聚龍灣能夠改變整座城市格局的時候

不是在夸張

而是從它誕生之初，就是在探索一種新的可能

在中心城區，如何通過高能級的整體規劃與長期運營，實現土地價值的最大化、城市功能的復合化、與生活品質的最優化

這才是聚龍灣規劃背后

最值得被看見的深層價值

聚龍灣項目效果圖

也讓聚龍灣的起點即是世界級水準

03

所以，聚龍灣并不是簡單的創造了一個市中心大盤

而是在創造未來

一個完全不一樣的未來

如果我們看向上海，從前灘崛起后，藝術西岸的國際化濱江生活已經被完整兌現得很充分了

但這樣的生活體驗，在廣州還是未曾出現過的

所以當然也期待著

真正意義上屬于廣州國際濱水藝術生活將在此展開

聚龍灣項目效果圖

一側是珠江后航道的濱水治愈，一側是重奢現代化的商業林立

生態自然與商業繁華并置，就能給人以物質豐盈和精神松弛的雙重滿足

除了承載藝術的X美術館

我們還看到聚龍灣已經舉辦了多次文化生活節

新年伊始的手工藝游園會、大沖口歷史人文展、春日煥彩藝術生活節

藝術水岸的生活，已經逐步滲透進這座城市的肌理

而且聚龍灣的水系發達，還有一條大沖口涌

聚龍灣項目實拍圖

可以作為未來廣州劃龍舟的好地方

沿著大沖口涌一直往前走

就會來到與濱江步道相連的親水露臺

一棵百年榕樹在這扎根，更把時光的歷史感注入了這片土地

聚龍灣項目實拍圖

這些歷史印記被精心編織進現代生活的肌理，成為最獨特、也最有溫度的配套

有百年歷史的毓靈橋畔，濃蔭下的河道靜謐如初

而那些屬于廣州的城市精神內核也融于此

以此為核心的大沖口涌兩岸，還擁有30多處歷史文保遺跡，以及143棵古樹，清代崇文二十四鄉的最高學府，棉州書院就曾建于此

還有清代鄺氏三兄弟在眠弓水畔創建的聚龍村，自此文人輩出、巨賈云集

清代嶺南書畫大家謝蘭生、詩人張維屏；十三行巨賈潘振承、伍秉鑒；還有編撰首部英漢字典、繪出《地球五大洲全圖》的鄺其照...

依托水系發達，貿易興起，農林漁卉、水上貿易的嶺南水鄉生活在此生根

這也是廣州民族工業萌芽的地方，協同和機器廠造出中國首臺柴油發動機

當歷史的文脈和當下多元的需求相結合

改建成歷史人文展的涌口電排站旁，并立了一家Mo Labo咖啡，要知道Mo Labo 咖啡曾在成都太古里（或附近）開設門店

成為當地網紅咖啡打卡地之一

這就是聚龍灣作為一個「文商旅創居」復合業態項目的意義

擁有全方位滿足心身靈的舒適生活

聚龍灣項目實拍圖

文旅商業讓聚龍灣充滿活力，科創產業中心又打開了未來的想象空間

也因為將大量用地面積預留給了公區，給了這座城市以及這里的人群

使得每一塊居住空間都是彌足珍貴

而且首發的大平層，就位于重奢組團之上

所以

能夠同時占有這些頂級資源，讓一切唾手可得的正是：

聚龍灣項目效果圖

聚龍灣·璞毓

藏華于璞、鐘靈毓秀，這既是讓聚龍灣實現24小時活力的關鍵閉環

也意味著一種全新的雅奢居住體驗

下樓便可在濱江道漫步，在太古里購物，流連于美術館藝術館之間

回到家中是230-480平的一線江景大平層，IMAX270度大面寬無框觀景玻璃和公建化的立面，讓臨江的一線視野無所遮擋

還能看見小蠻腰

聚龍灣項目實拍圖

而且珠江實業集團還安排了泛會所+天際會所的雙重配置，不僅更能保障功能空間的多元與尺度，還能擁有縱覽天際線的天際泳池

不只是首開的大平層聚龍灣·璞毓，聚龍灣太古里、聚龍灣首發中心、聚龍灣首創中心、廣州西岸中心、聚龍灣首發住宅，都將從今年底開始陸續面市

所以各位有感受到么

這種用太古商業做底盤，把濱水藝術和歷史文脈作為配套，全維度對接大師和國際頂尖資源的奢居生活

以及疊加背后開發商珠江實業集團，始終堅持對于這塊土地持續開發下去的初心

堅持為廣州兌現一個國際濱江CAZ樣本

這件事對于廣州

甚至對于全國都找不到代替

如此才能肩負起這座城市的未來

04

而這，也才是這個項目可以改變廣州城市格局的根本所在

不是在期待一片新的濱水建筑群拔地而起

也不是一個頂奢商業地標開門迎客

而是能否為廣州這座城市給出一個：

關于未來城市價值的嶄新定義

廣州曾是海上絲綢之路的原點，作為清代的第一通商口岸，是世界認識中華大地的第一扇窗

在近百年的現代工業博弈中，也是民族工業的搖籃，敢為人先的先鋒精神一直根植于這片土地

它的城市基因中，始終同時擁有著務實的商貿精神和市井溫情

而當近年來，我們似乎感受到廣州有一點在一線城市中隱身

也就更加好奇接下來

它究竟能給出一份怎樣的答卷去回應這個時代

所以我們才更加期待聚龍灣的誕生

意味著廣州正在用頂級的資源與耐心，走一條長期主義的運營之路

或許

今天這個項目出現能讓廣州重回整個大灣區第一

這背后可能需要10年，或者20年

但這不正是我們期待這個項目的初衷

一切剛剛開始

以上為正文，來自Cassie

這是真叫盧俊公眾號的第6337篇原創文章

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