宅基地轉讓后遇拆遷，原戶主能否反悔？房產律師結合司法實踐說明

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國系北京市昌平區某村村民，其名下登記有一號院宅基地（用地面積178.35平方米）。2021年，他通過信訪才首次拿到一份2010年簽訂的《拆遷貨幣補償協議》，發現該協議雖將“趙建國”列為被拆遷人，但簽字人卻是村民孫立軍。

趙建國稱：自己從未授權任何人代簽協議，也未收到任何拆遷款，遂起訴至法院，請求確認某村委會、孫立軍與甲房地產開發公司于2010年7月23日簽訂的《拆遷補償協議》無效。

三被告共同答辯稱：

一號院早在1994年已由趙建國父親趙德山以1.4萬元價格賣給孫立軍父親，并交付使用；

孫立軍自1995年起在該院落居住，戶口也遷入；

2010年拆遷時，趙建國母親出具授權委托書，委托孫立軍代簽協議并領取補償款；

雙方還通過村人民調解委員會簽署《協議書》，約定孫立軍向趙家支付宅基地區位補償款11.2萬元；

趙母當日簽收了協議、購樓協議及11.2萬元款項。

趙建國則堅稱：對賣房和拆遷毫不知情，直到2018年才聽說村里拆遷。

訴訟中，趙建國主動撤回要求返還補償款和安置房的請求，僅堅持確認協議無效。

二、裁判結果

法院作出判決：

駁回趙建國的全部訴訟請求。

三、法院說理

主張合同無效需證明法定情形

根據《合同法》第52條，合同無效需存在欺詐、惡意串通、違法等情形。趙建國主張三被告“惡意串通”，但未能提供有效證據。

交易背景具有合理性

1994年趙德山與孫父簽訂《賣房契約》，有中保人見證；

孫立軍自1995年起實際占有使用一號院近20年；

宅基地使用權證雖登記在趙建國名下，但因1993年確權后政策限制，無法變更登記，不等于權利未轉移。

授權與分配協議真實有效

趙母2010年簽署《授權委托書》《協議書》《簽收單》，明確同意由孫立軍代簽協議并領取11.2萬元；

村委會、甲公司基于上述文件及長期居住事實，有合理理由相信孫立軍有權處置，不構成惡意串通。

原告長期未提出異議不合常理

趙建國一直居住在本村，其家庭在2004年已入住村內安置房，2018年又參與其他宅院拆遷，理應知曉一號院早已被他人占有并拆遷，卻時隔十余年才主張權利，明顯違背常理。

舉證不能，承擔敗訴后果

趙建國未能推翻賣房、授權、收款等關鍵事實，應承擔舉證不能的法律后果。

四、律師提示

宅基地買賣雖受限，但長期實際履行可能被認可

雖然法律規定宅基地不得向非本集體成員轉讓，但同一集體經濟組織內部成員之間的買賣，若已實際交付、長期居住、戶口遷入，法院可能認定交易有效。

“登記在誰名下”≠“權利歸誰”

農村宅基地因歷史原因常存在“登記人”與“實際權利人”分離。實際占有、使用、處分行為是判斷權屬的重要依據。

親屬代簽需謹慎，但事后追認難推翻

父母、配偶代簽拆遷協議，若配合收款、簽收文件，極易被認定為家庭共同意思表示。子女事后否認，舉證難度極大。

拆遷信息不閉塞，長期沉默視為默認

在本村生活卻聲稱“不知拆遷”，法院通常不予采信。重大財產變動，村民有基本知情義務。

主張合同無效門檻極高

僅憑“未簽字”“不知情”不足以推翻協議，必須證明欺詐、脅迫或惡意串通等法定無效情形，否則難獲支持。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助農村居民正確認識宅基地權屬、拆遷協議效力及親屬代簽風險。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業律師，避免因證據缺失或時效延誤喪失救濟權利。