嵩明突擊賣地超千畝，兩大AMC瓜分恒大遺產(chǎn)

昆明年底的土拍盛宴已經(jīng)收官，明年主城的樓市將形成建投和邦泰主導的格局，而在主城之外，嵩明職教新城片區(qū)也賣出了超千畝土地，難道沉寂萎靡多時的遠郊樓市突然要火了？

信達資產(chǎn)在軍長片區(qū)拿地詳情

12月5日至22日，信達資產(chǎn)深圳分公司旗下兩家地產(chǎn)公司分4批競得了嵩明職教新城軍長片區(qū)約1035畝土地，共花費約6.73億元，土地涵蓋住宅、商業(yè)、學校、醫(yī)療、公園等，看上去很像一個綜合大盤的模樣，有媒體因此認為，信達要在嵩明搞個大項目了。

東方資產(chǎn)在軍長片區(qū)拿地情況

實際上，信達資產(chǎn)并不是首個在嵩明拿地的AMC機構(gòu)，從今年8月15日至11月20日，東方資產(chǎn)旗下的昆明東谷御云房地產(chǎn)公司分6批拿下了軍長片區(qū)約310畝各類土地，土地基本集中于嵩昆大道西側(cè)，總價約3.93億元。

信達和東方資產(chǎn)同為我國四大資管公司，近年來參與了不少房地產(chǎn)項目破產(chǎn)重整，以重整投資人身份入主項目很常見，但親自下場競拍土地卻極為罕見，至少在昆明以往并沒有先例。

退一步說，如果真想做地產(chǎn)開發(fā)，昆明這幾年推介了大批主城優(yōu)質(zhì)土地，肯定有更好的選擇，而信達和東方資產(chǎn)舍近求遠舍易求難，明顯不符合商業(yè)邏輯。

所以兩大AMC不約而同在此拿地，背后或另有文章。

結(jié)合的今年9月公示的軍長片區(qū)最新控規(guī)，云南房網(wǎng)對信達和東方資產(chǎn)的地塊位置做了一番梳理（見上圖），發(fā)現(xiàn)這批土地總體位于軍長片區(qū)南部，控規(guī)圖中還標注了恒大文旅城兩個在建地塊和北側(cè)的恒大陽光半島。

更有意思的是，在軍長片區(qū)控規(guī)圖上，不僅標注了既有項目恒大文旅城和恒大陽光半島，也標注了東方資產(chǎn)、深圳信達和重慶信達，說明兩家AMC拿地是早有安排。

12月15日，軍長片區(qū)再度掛出兩批約113畝土地，包含商住、商業(yè)、學校、公園綠地，將于2026年1月7日和14日出讓，位置均在嵩昆大道西側(cè)，估計還是東方資產(chǎn)的地塊。

統(tǒng)計下來，軍長片區(qū)已出讓和已供地的面積已達1458畝，而控規(guī)圖中標注的重慶信達，也就是信達資產(chǎn)重慶分公司目前尚未出場拿地，不出意外的話，軍長片區(qū)這一波次的土地出讓還未結(jié)束。

恒大文旅城規(guī)劃示意圖

參照片區(qū)控規(guī)圖和前些年恒大文旅城的宣傳資料可以看出，信達和東方資產(chǎn)已獲取和待出讓的地塊均在恒大文旅城原規(guī)劃范圍內(nèi)，而恒大文旅城當年宣稱總占地約1.6萬畝，主要來自其收購的御行中天，這些土地有部分已開發(fā)，有的還沒開發(fā)或還未出讓，而有些則被收回，比如嵩明官方曾透露過，恒大童世界的10宗土地已被收回。

東方資產(chǎn)8月份拿地時，云南房網(wǎng)曾分析認為，御行中天早期很可能參與片區(qū)內(nèi)土地一級開發(fā)，社會資本介入一級開發(fā)也是那時比較通行的做法，政府收儲后，到了出讓環(huán)節(jié)再以土地抵償企業(yè)的投入，信達和東方資產(chǎn)拿地，原因多半如此。

恒大收購御行中天后，這筆賬自然算到了恒大頭上，但沒過多久恒大全面陷入困境，恒大文旅城要面對的，除了保交付，還有債務問題。

2023年，信達資產(chǎn)深圳分公司曾對云南御行中天約 19.21億元（含本息）債權(quán)進行公開招商處置，抵押物為位于嵩明鎮(zhèn)軍馬場 32宗城鎮(zhèn)住宅用地，具體的宗地位置沒有披露，總面積約1422畝，不過并沒有公開信息表明該筆債權(quán)已完成轉(zhuǎn)讓，暫時也無法確定作為抵押物的土地是否與和這次競拍的土地有關(guān)。但總體來說，對于遠郊的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，資產(chǎn)估值和變現(xiàn)難度高，直接處置并不容易。

這樣看來，信達和東方資產(chǎn)通過招拍掛獲取拿地，極有可能是經(jīng)過多方協(xié)調(diào)后的債權(quán)行權(quán)方式，重要的是先完成土地確權(quán)，至于要不要開發(fā)，采取何種方式開發(fā)？那就以后再說了。