北京房產律師：農村宅基地簽了“長期租賃”，20年后還能要回來嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告王建國（已故）系北京市某村集體經濟組織成員，其名下有一處宅基地（后稱一號宅院），建有北房三間、西廂房兩間。

1994年3月2日，王建國與同村村民趙大勇簽訂一份《長期租賃證明》，約定將一號宅院“長期租賃”給趙大勇使用。協議載明：

租賃金2500元一次性付清；

允許趙大勇對房屋進行翻蓋、拆除；

宅院四至明確，相關滴水、院墻歸屬亦作約定。

此后，趙大勇一直占有使用該宅院，并新建西廂房七間。土地使用權證原件亦由其持有。村委會后續將該宅院門牌登記在趙大勇配偶名下。

王建國去世后，其子女王海生、王秀蘭、王志遠、王文靜作為繼承人，多次要求趙大勇返還宅基地未果，遂向法院起訴，主張：

趙大勇無權占有，應立即返還一號宅院；

支付占用損失6萬元。

趙大勇辯稱：雙方實為房屋買賣關系，2500元是購房款，非租金；自己系文盲，當時不知協議寫的是“租賃”；且已居住近30年并翻建房屋，應視為實際所有權人。

裁判結果

法院判決：

? 趙大勇于判決生效后十日內向王海生、王秀蘭、王志遠、王文靜返還一號宅院；

? 駁回原告關于6萬元占用損失的請求。

名為“長期租賃”，實為不定期租賃，超過20年部分無效，宅基地應予返還。

法院說理

協議性質以書面內容為準

雙方簽署的《長期租賃證明》明確使用“租賃”“租賃金”等表述，且允許翻建系租賃常見約定，不能據此推定為買賣。趙大勇作為完全民事行為能力人，簽字即視為認可協議內容。

“長期租賃”受法律最長租期限制

根據《民法典》第705條（原《合同法》第214條），租賃期限不得超過20年，超過部分無效。

1994年簽約時無此限制，1999年10月1日《合同法》施行后，租賃關系應受新規約束；

故有效租期為1999年10月1日至2019年9月30日；

此后繼續占用無合同依據，構成無權占有。

土地證由承租人持有不等于所有權轉移

農村實踐中，承租人代管土地證較常見，不能作為買賣關系的證據。

未支持占用損失，因原告長期未主張權利

原告在近30年間從未就租賃期限或占用提出異議，現突然主張賠償，缺乏合理依據。

地上房屋問題可另行解決

判決僅處理宅基地返還，新建房屋權屬及補償問題未一并處理，當事人可另案主張。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“長期租賃”≠永久使用

即使協議寫“永久”“長期”“祖傳可用”，法律仍強制限定租期為20年，超期部分自始無效。

農村房屋“名為租賃、實為買賣”需充分證據

僅憑付款、翻建、持證等行為，不足以推翻書面租賃約定。主張買賣關系，必須有明確合意證據（如收條寫“房款”、證人直接參與談判等）。

20年租期屆滿后，出借方有權隨時收回

租賃到期后若未續簽，轉為不定期租賃，出租人可隨時解除并要求返還。

翻建房屋不當然獲得宅基地權利

承租人經同意翻建，僅對新增建筑可能享有補償權益，但宅基地使用權仍歸原權利人。

及時主張權利，避免“默認放棄”風險

長期沉默可能被法院視為對現狀的認可，影響后續索賠或確權。

重要提醒：北京郊區大量存在1990年代“長期租賃”宅院的歷史遺留問題。無論是出租方還是承租方，都應盡快厘清法律關系——若想買賣，務必簽訂明確協議；若僅為租賃，切勿誤以為“住久就是自己的”。