2026年中國房地產市場展望

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2025年，全國房地產市場整體延續調整態勢。二季度以來新房銷售邊際轉弱，二手房市場持續“以價換量”，市場整體仍處于“止跌回穩”過程中。10月，《》定調“推動房地產高質量發展”，并強調清理住房消費不合理限制性措施。12月，進一步部署“著力穩定房地產市場”，并圍繞控增量、去庫存、優供給等方面明確了具體任務方向。

2026年是“十五五”開局之年，也是穩地產的關鍵一年。市場回穩的核心在于信心恢復與預期改善。12月末，；，個人銷售住房增值稅征收率迎來下調。預計2026年相關政策將繼續靠前發力，加快穩地產，進而推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

（1）市場供求：2025年，重點城市新房銷售整體仍處調整階段，一季度市場延續修復態勢，二季度以來市場動能有所轉弱，四季度在房企促銷與改善項目入市帶動下，核心城市仍保持一定成交規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯。隨著開工及上市規模持續縮量，上半年重點城市新房可售庫存持續回落，但下半年下降趨勢放緩，出清周期有所延長。二手房市場，部分房源“以價換量”帶動需求釋放，全年重點30城二手住宅成交套數同比基本持平，帶動新房及二手房成交總量整體平穩。

（2）房價：2025年，百城二手住宅價格累計下跌8.36%。部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.58%，漲幅較2024年小幅收窄，城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力。

（3）土地市場：2025年，各地政府保持“縮量提質”供地策略，全年300城住宅用地成交規劃建面同比下降13.7%，出讓金同比下降10.7%。房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍熱度較高，土拍分化延續。全年土地市場熱度“前高后低”，三季度以來，核心城市優質地塊供應放緩，土拍熱度有所下降。城市集中度方面，2025年TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為52%。央國企仍是拿地絕對主力。

（4）政策展望：短期政策將聚焦著力穩定房地產市場，圍繞穩定預期、激活需求和優化供給落實相關舉措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。優化供給方面，“十五五”規劃建議強調“投資于人”，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關系。

（5）市場展望：2026年是“十五五”開局之年，預計更多增量政策將加快落地，促進需求釋放。根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，市場分化態勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。在控增量、優存量政策導向下，預計2026年新開工面積下降8.6%，房地產投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。中長期來看，“十五五”新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7-8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，“十五五”中后期，房地產有望逐步走出調整階段。

本報告涉及各項數據&完整版報告聯系索取

二季度以來新房銷售有所轉弱，四季度重點城市月均銷售面積維持一定規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯202530城二手房成交套數同比基本持平

圖：2015年以來全國新建商品房累計銷售面積以及銷售額同比增速

數據來源：國家統計局

全國新房銷售：2025年1-11月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年明顯收窄，但二季度以來累計降幅有所擴大。根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷售面積為7.9億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額為7.5萬億元，同比下降11.1%，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄5.1和6.0個百分點，但二季度以來降幅有所擴大。2025年1-11月全國新建商品住宅銷售面積同比下降8.1%，商品住宅銷售額同比下降11.2%，降幅較2024年全年分別收窄6.0和6.4個百分點。

圖：100個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

圖：各梯隊城市商品住宅月均成交面積及同比走勢（略）

（詳細數據請）

重點城市新房銷售：根據中指數據，2025年，重點100城新建商品住宅成交面積同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一攬子政策帶動，市場延續修復態勢，重點100城新房成交面積同比小幅增長；二季度以來市場逐步回落；進入三季度，市場面臨多重壓力，高溫、強降雨等極端天氣頻發疊加新房供應縮量，100城新房銷售面積同比降幅略有擴大；四季度，在房企業績沖刺、優質項目入市帶動下，100城月均銷售面積維持一定規模，但由于上年同期基數較高，同比回落較明顯。

12月24日，北京發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，政策內容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優化營商環境5個方面，本次北京政策優化信號意義明顯，上海、深圳等城市也存在限制性政策優化預期。政策效果來看，新政后首個周末，部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現象仍在，非核心區優質項目表現尚不明顯。網簽情況來看，根據中指數據，新政后（12.25-12.31），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網簽量分別為159、702套，較新政前（12.1~12.24）日均分別增長72.8%、37.4%，隨著時間推進及年末優惠力度加大，市場有望保持一定活躍度。

圖：2022年以來重點30城二手住宅月度成交套數走勢

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

重點城市二手房成交：市場整體延續“以價換量”行情，2025全年成交量同比基本持平。根據中指初步統計數據，2025年，重點30城二手住宅成交約174萬套，同比基本持平。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數同比增長25%，二季度市場有所降溫，同比增幅收窄，9月二手房市場熱度有所修復，重點城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動三季度同比小幅增長1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以價換量”下仍維持一定規模。成交總量來看，2025年，30城新房和二手房合計成交量同比小幅下降約6%。二手房占比來看，2025年，30城二手住宅成交套數占新房及二手房合計成交量的比重約為65%，較2024年全年提升4個百分點。

圖：2016年以來重點30城商品住宅各面積段成交套數占比變化

圖：2025年1-11月重點30城商品住宅各面積段成交套數占比

數據來源：

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從新房市場成交面積段來看，改善性住房需求仍為新房市場的重要支撐。根據中指監測數據，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善樓盤去化表現良好，帶動30城120平米以上戶型新房成交占比持續提升，其中120-144平米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；24個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中合肥、寧波、南京、無錫等城市提升幅度較為明顯。

從重點城市成交總價段來看，北京、上海1000-2000萬新房成交量保持較快增長，300萬以下二手房源成交占比進一步上升。2025年1-11月，在套總價千萬級以上新房產品中，北京、上海1000-2000萬總價段新房成交套數同比分別增長38%和22%，表現出一定韌性，占比分別升至16.3%和21.3%，而2000萬以上新房成交套數同比均出現明顯回落，分別下降8%、31%。整體來看，當前改善性需求繼續支撐新房市場。

另外，近期上海、深圳部分豪宅項目表現搶眼，當前房地產市場的需求結構正逐步從“剛需主導”轉向“改善主導”，高凈值客群購買力強勁，購房決策更聚焦于房產保值屬性與改善功能，因此在市場調整期更傾向于購置核心地段的稀缺豪宅作為“壓艙石”資產。

二手房方面，2025年1-11月，北京、上海300萬以下二手房成交套數同比分別增長16%、26%，成交占比進一步提升至36.7%、49.3%。二手房高端市場需求保持平穩，北京、上海2000萬以上二手房成交均超2000套。整體來看，近兩年二手房市場受市場預期轉弱、掛牌量持續增加等影響，價格持續調整，成交總價段有所下移，300萬以下剛需房源成交占比有所上升。

圖：50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期（略）

可售庫存來看，2025年上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續橫盤，平均出清周期22.2個月。2025年以來，新房供應延續縮量態勢帶動上半年庫存規模呈小幅回落態勢，但下半年銷售趨緩，導致庫存規模壓降趨勢放緩。截至11月末，50個代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，同比下降6%，較2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12個月月均銷售面積計算，50城可售庫存出清周期為22.2個月。

2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格已調整四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.58%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化

數據來源：

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二手住宅方面，根據中國房地產指數系統，2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，跌幅較2024年擴大1.10個百分點。具體來看，一季度累計下跌1.51%，其中1-2月房價延續2024年四季度溫和修復態勢，3月跌幅有所擴大；進入四季度，月度價格環比跌幅進一步走闊，四季度價格累計下跌2.73%。12月百城二手住宅均價為13016元/平方米，環比下跌0.97%，同比下跌8.36%。整體來看，2025年二手房市場“以價換量”態勢未改，同時受掛牌量較高等因素影響，價格仍處博弈期。

新建住宅方面，2025年百城新建住宅價格累計上漲2.58%，漲幅較2024年收窄0.1個百分點。分季度來看，前三季度分別累計上漲0.52%、0.64%、0.47%。進入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節奏加快，帶動價格累計上漲0.93%。12月百城新建住宅均價為17084元/平方米，深圳、北京、上海、南京等城市均有優質項目入市，帶動百城新房價格環比上漲0.28%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化

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從漲跌城市個數看，新房方面，上半年百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量在40-60個之間；下半年，下跌城市數量擴大到60個以上。12月百城新建住宅價格環比下跌城市數量為68個。二手房方面，一季度，成都等個別城市二手房價格環比出現階段性上漲，二季度以來，100個城市價格月度環比均下跌。

供地繼續縮量提質2025300城住宅用地成交出讓金同比下降10.7，市場熱度前高后低TOP20城市出讓金占比52%

300城：2025年以來，在“控制增量”政策導向及房企投資審慎下，300城土地推出、成交均延續縮量態勢。根據中指數據，2025年，300城宅地成交規劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.7%，出讓金2.3萬億元，同比下降10.7%。土拍熱度方面，房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價成交地塊占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以來，核心城市優質地塊供應放緩，整體市場熱度有所回落。

表：2025年各梯隊城市住宅用地成交情況

注：面積均指規劃建筑面積

數據來源：

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各線城市：各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價率在10%左右。根據中指數據，2025年，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均超兩成，但核心區地塊土拍熱度較高，平均溢價率達11.5%，土地出讓金同比下降。二線城市推出、成交面積相對平穩，主要由于2025年杭州、成都、西安等多個核心城市加大優質地塊推出力度，土地出讓金同比基本持平，但城市分化延續。三四線城市土地市場仍處調整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降19%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

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從城市集中度來看，根據中指數據，2025年，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為52%，較2024年全年小幅提升1個百分點，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態勢。TOP20城市中，16個城市為核心一二線城市，北京、杭州、上海土地出讓金均超1400億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超800億元，武漢、蘇州均超600億元。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

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溢價率趨勢：隨著核心城市優質地塊供應力度減弱，300城住宅用地平均溢價率“前高后低”特征明顯。具體來看，2022年底重點城市取消土地限價后，300城宅地溢價率基本在6%左右，但分化現象持續，核心城市多競拍出高溢價，其余城市普遍底價成交。2025年初，受上年末新房市場回暖帶動，北上深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價成交，帶動一季度300城宅地溢價率升至13.4%。進入二季度，尤其是5月以后，優質地塊供應節奏放緩、企業投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價率降至7.5%。三季度以來投資謹慎情緒延續，整體溢價率下滑至5.7%，12月溢價率進一步降至2.1%。

從土拍熱度來看，深圳、杭州、上海、北京、成都等地土拍熱度相對較高，具體來看：

上海：2025年，上海成交64宗宅地，37宗溢價成交，其中浦東、虹口地塊均觸發中止價，刷新區域地價紀錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄；徐匯地塊成交樓面價達20.03萬元/平，刷新全國宅地地價最高紀錄，但高單價主要是面積過小所致。

杭州：2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價成交，其中33宗溢價率超30%，20宗溢價率超50%。一季度杭州三次刷新地價紀錄，二季度以來優質地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價10%以上成交。

北京：2025年，北京成交40宗宅地，14宗溢價成交，核心區地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價紀錄，但二季度以來出讓地塊質量一般，多底價成交。

深圳：2025年，深圳土地供應較少，共成交12宗宅地，9宗溢價成交，其中7宗溢價率超30%，房企進駐意愿強。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄；寶安區新安街道A002-0108地塊溢價率達34.8%，成交價約86.4億元，成交樓面價59586元/㎡，刷新寶中地價單價紀錄。

成都：2025年，成都成交107宗宅地，42宗溢價成交，12宗溢價率在30%以上。優質地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價最高紀錄，二季度以來優質地塊供應力度有所放緩，多數地塊底價或低溢價成交，市場分化延續。

拿地企業方面：央國企仍是拿地絕對主力。根據中指數據，2025年，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為43%，較2024年小幅下降3個百分點；地方國資拿地占比為31%，較2024年基本持平；民企拿地占比20%，較2024年提升3個百分點，其中濱江拿地力度較大，帶動整體民企占比提升，另外，2025年以來成都、重慶、寧波等地本地民企也有補倉。

1-11月房地產開發投資額同比下降15.9%

圖：2015年以來房地產和住宅累計開發投資及其同比增速

數據來源：國家統計局，

房地產開發投資額同比下降15.9%，降幅持續擴大。2025年1-11月，全國房地產開發投資額為7.9萬億元，同比下降15.9%，較2024年全年擴大5.3個百分點，同比增速已降至歷史低位。其中，住宅開發投資額為6.0萬億元，同比下降15.0%，占房地產開發投資的比重為76.9%。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-11月各項資金來源同比增速對比

數據來源：國家統計局，

1-11月房企到位資金同比下降11.9%，房企資金端持續承壓。2025年1-11月，房地產開發企業到位資金為8.5萬億元，同比下降11.9%，2025年以來降幅持續擴大。其中，國內貸款為1.3萬億元，同比下降2.5%，占到位資金的比重為15.4%。自籌資金為3.1萬億元，同比下降11.9%，占比為36.0%。定金及預收款為2.5萬億元，同比下降15.2%，占到位資金的比重為29.5%。個人按揭貸款為1.2萬億元，同比下降15.1%，占到位資金的比重為13.8%。

2026年是“十五五”規劃開局之年，擴內需各項措施有望靠前發力；房地產政策短期預計聚焦穩定預期、激活需求、優化供給

宏觀經濟方面，2025年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，預計全年GDP規模在140萬億元左右，基本可順利實現5%左右增長目標。但我國經濟發展面臨的外部環境變化影響加深、國內供強需弱矛盾突出等老困難、新問題仍然不少。12月中央經濟工作會議部署2026年經濟工作，明確提出要“實施更加積極有為的宏觀政策”，政策取向上強調“要堅持穩中求進、提質增效”，并“發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度”。同時會議將“堅持內需主導，建設強大國內市場”列為首要任務。2026年是“十五五”規劃的開局之年，預計宏觀政策與房地產政策均將靠前發力，政策力度也有望進一步加大，經濟增長目標或仍設定在5%左右，為高質量增長預留空間。

房地產政策方面，2025年，隨著房地產市場形勢的變化，中央對房地產的定調也出現階段性調整，年末中央經濟工作會議定調“著力穩定房地產市場”。

中央層面，3月兩會《政府工作報告》延續2024年底中央經濟工作會議對樓市的定調，明確“持續推動房地產市場止跌回穩”，從“促需求”“去庫存”“防風險”三方面部署重點工作，并指出要“有序搭建相關基礎性制度”；4月25日，中央政治局會議指出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，對前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品質住房供給”，強調“優化存量商品房收購政策”；隨著二季度市場邊際轉弱，6月13日國常會指出“進一步優化現有政策，提升政策實施的系統有效性”，“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，并明確“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”的政策發力方向；7月15日，中央城市工作會議召開，定調“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，并部署城市工作7個方面的重要任務；7月30日中央政治局會議強調“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”；8月18日國務院第九次全體會議上，李強總理再提房地產，強調“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”。

10月，二十屆四中全會明確提出要“推動房地產高質量發展”，同月28日，“十五五”規劃建議發布，明確推動房地產高質量發展的五大方向，包括“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”“優化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

12月中央經濟工作會議強調“著力穩定房地產市場”，為2026年樓市定調，并指出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動‘好房子’建設。加快構建房地產發展新模式”。“穩樓市”依然是2026年政策目標，表述從“止跌回穩”轉向“著力穩定市場”，更加強調房地產市場的平穩運行。中央財辦在解讀中央經濟工作會議時指出從供需兩端發力穩市場，供給端強調“要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動‘好房子’建設”，需求端指出“要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”；另外，明確提出要“積極推動房地產企業轉型發展”“加快構建房地產發展新模式”。年末，財政部、稅務總局發布通知，降低個人將購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率至3%，進一步降低二手房交易成本。

整體而言，中央和監管部門持續落地“穩樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優化供給等方面，并同時兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調減限制性措施，有力有序推進城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優化供給方面，主要通過盤活存量、嚴控增量兩個方向共同推進。中長期來看，“十五五”規劃建議明確“推動房地產高質量發展”，中央將圍繞完善基礎性制度、優化保障性住房供給、建設“好房子”等方面持續發力。

圖：2023年以來各地因城施策頻次

表：2025年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方政策層面，根據中指監測，2025年全國有超230省市（縣）出臺政策約630條，基于多數城市已全面放開限制性政策，政策優化頻次較2024年有所下降。從政策優化方向上看，2025年各地主要圍繞激活需求、優化供給兩方面落地具體舉措。

激活需求：優化公積金貸款、加大購房補貼力度，持續降低購房成本。核心城市限制性政策持續優化，釋放購房需求入市。2025年，多數城市限制性政策已放開，優化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，具體來看，8-9月，北京、上海、深圳相繼優化調整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環外購房不限套數；上海符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數，9月19日上海青浦區針對人才放松限購政策，明確社保/個稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳收窄限購區域，鹽田區、大鵬新區放開限購，符合條件的居民家庭在非核心區購房不限套數，社保/個稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區購房限購2套；信貸政策方面，長沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認定套數，上海、深圳明確在利率定價機制方面不再區分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，加速市場流通，2025年以來，重慶、成都、蘇州等地相繼調整限售年限乃至取消限售，目前在重點一二線城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執行限售。

另外，12月24日，北京發布樓市新政，進一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進行優化，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，五環內由3年降至2年，五環外由2年降至1年；多孩家庭允許在五環內多購1套；不再區分首套、二套商貸利率；將二套公積金貸款首付比例降至25%。在政策優化調整后北京針對非京籍在五環內的社保/個稅年限要求低于上海外環內，預計上海、深圳等城市也存在跟進預期。

優化供給：控制增量、去化庫存，雙管齊下改善供求關系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、錢”的要素聯動機制，實現以需定供，提高供應質量。2025年以來，多地在住房發展年度計劃中，強調遵循“人、房、地、錢”的要素聯動機制，對供應規模、供應結構進行明確及優化。同時多地嚴控或優化商服用地供給，如北京明確加大站城融合力度，優先在軌道站點周邊等設施較為完備地區開發建設，適度提高建設強度，打造職住商活力中心；成都指出深化土地供應“三色”管理機制，建立商業樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯動機制，在不同區縣設定差異化的計容商服建筑面積持有比例等；佛山提出嚴控新增商服用地供應規模和商住用地配比，提高純住宅用地供應比例，原則上新出讓的居住用地中商業辦公計容建筑面積占比不超過10%。

去化庫存方面，各地持續落實收回收購存量閑置土地、收購存量商品房。在收回收購存量閑置土地方面，根據中指不完全統計，截至12月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5000宗，總用地面積超2.6億平方米，總金額超6800億元，已發行的專項債超3000億元，占比約45%；從發行節奏來看，10月以來重慶、河北、湖北等多個專項債券非“自審自發”試點地區相關專項債相繼發行，各地專項債券發行呈加速趨勢。收購存量商品房方面，各地持續推進，多地收購項目落地，部分地區收購初見成效。據廣東省住建廳披露數據，截至7月末廣州、深圳、佛山、珠海等4個城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元；據廣西自治區披露，截至9月初廣西累計收購2.92萬套存量商品房用作保障性住房；安徽截至9月底累計收購存量商品房1.2萬套；運用專項債收購存量商品房方面，根據中指不完全統計，2025年以來，浙江、四川、山東、湖南等多省市，先后發行合計約43億元專項債券用于收購存量商品房用于保障性住房。

“好房子”建設方面，2025年各地持續出臺落地“好房子”建設技術標準，部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行了規范。北京、上海、蘇州等核心一二線城市相繼跟進落地“好房子”建設管理技術規范，對建筑設計規劃要求、計容規則等進行調整優化，為開發企業提供了更大的發揮空間，有利于打造更為優質、實用性更強的高品質住宅項目；部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行了規范，如成都明確陽臺、飄窗以及入戶花園等附屬空間的面積不大于該項目住宅計容建筑面積的30%，同時將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等此前未納入統計的部分空間納入計算范疇。明確計容規則，可以讓附屬空間的總面積管控更嚴謹，避免企業通過無限提升得房率的方式無序競爭，一定程度上可以降低對在售項目的干擾，平穩提升整體住房品質。

表：2025年各省市擬使用專項債收購閑置存量土地及發債規模

注：專項債“自審自發”試點地區：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區。

資料來源：中指研究院綜合整理

中性假設下，預計2026年新建商品房銷售面積同比下降6.2%，市場仍處調整階段

自2024年9.26政治局會議定調“促進房地產市場止跌回穩”后，伴隨一攬子政策逐步落地，2024年四季度及2025年一季度市場出現階段性修復，但二季度以來新房銷售再次轉弱，市場仍在調整階段。根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降7.8%和11.1%，降幅較2024年全年分別收窄5.1和6.0個百分點，但二季度以來降幅有所擴大，同時房屋新開工面積、施工面積同比延續下降態勢，開工降幅仍較大。展望2026年，政策加力落實、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，仍是購房需求修復的重要基礎。政策靠前發力有助于住房需求加快釋放，但當前市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應保持一定規模外，多數城市新樓盤供應有限，市場以消化存量未售項目為主，市場供求修復仍面臨一定壓力。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2026年全國房地產市場預計將呈現“銷售延續回落態勢，開工維持低位，投資調整壓力仍較大”的特點。

表：2026全國房地產市場主要指標預測結果

數據來源：中指研究院測算

注：各級城市批準上市面積為該梯隊代表城市平均值，一線城市4個，二線、三四線城市各23個。

數據來源：國家統計局，中指調查，

銷售趨勢：自2021年下半年市場調整以來，房地產下行已有四年半左右，新房銷售面積較2021年峰值下降約五成。目前銷售規模已逐步接近中長期需求中樞水平，但當前住房需求特征已發生顯著變化，改善性需求占比提升，其購房決策更易受收入預期和市場信心影響。考慮到當前居民就業收入預期仍偏弱，短期銷售規模仍面臨一定壓力，市場分化態勢或將延續，“好城市+好房子”具備結構性機會。綜合來看，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%。

房價趨勢：根據中指百城價格指數，2025年，百城二手住宅價格累計下跌8.36%，自2021年10月以來調整已超四年，2025年下半年價格跌幅有所擴大。從新房價格來看，2025年中指百城新建住宅價格指數累計小幅上漲2.58%，主要源于核心城市優質改善新盤入市拉動結構性上漲。從全國新房成交均價來看，根據國家統計局數據，2025年1-11月，全國新建商品房銷售均價為9546元/平米，同比下降3.4%。整體來看，2026年新房市場價格表現預計將繼續分化。在土地供應“提質”及“好房子”產品力提升背景下，新入市項目價格有望保持穩定，并普遍高于所在城市均價；而早期開盤的在售項目，價格仍面臨壓力。綜合來看，2026年新房銷售均價或延續小幅微降態勢。中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售額同比下降6.8%。

圖：商品房待售面積及新開工累計同比

圖：全國土地（住宅+商辦）累計成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積累計同比增速

數據來源：國家統計局，

新開工趨勢：2025年，受新房銷售仍在回落、過去兩年土地成交顯著縮量等因素影響，全國房屋新開工面積延續下行態勢，1-11月新開工面積同比下降20.5%。從趨勢來看，當前市場仍處于“去庫存”階段，截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.53億平方米，同比增長2.6%，庫存水平較高疊加銷售端持續承壓，預計將繼續影響房企開工意愿。而作為新開工的先行指標，2025年以來土地成交面積降幅呈現收窄態勢。根據中指數據，2025年，全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降12.8%，降幅較2024年全年收窄4.2個百分點。在房企整體拿地審慎態度下，其所獲取的優質地塊傾向于加快開工并銷售回籠資金；同時地方國資托底拿地情況減少（托底地塊往往開工節奏較慢），進一步推動了土地成交向實際開工的傳導效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可對未來新開工量形成一定支撐。但需注意，新開工修復的先決條件仍是市場銷售的企穩，短期內新開工規模預計仍將處于低位。中性情形下，2026年新開工面積同比降幅約8.6%。

數據來源：國家統計局，

投資趨勢：2025年1-11月，房地產開發投資額為7.9萬億元，同比下降15.9%。從結構來看，建筑工程投資與土地購置費合計占房地產開發投資92%，1-11月建筑工程投資同比下降17.5%，土地購置費同比下降13.0%，建筑工程投資回落較明顯。從趨勢來看，2025年房企拿地進一步聚焦核心城市，帶動土地出讓金規模有所趨穩，預計將對2026年土地購置費形成一定支撐。而隨著“保交房”任務全面完成，相關工程量將逐步減少，預計2026年施工面積將延續回落態勢，進而對建筑工程投資及房地產開發投資形成一定拖累。根據中指測算，中性情形下，2026年房地產開發投資額同比下降11.0%。

根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平米。對應住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業主出售非自住房產等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來看：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，這也是過去支撐房地產市場快速發展的核心動力，假設未來五年全國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過城鎮居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場較快發展的重要支撐，但隨著城市發展階段轉變，拆遷改造帶來的住房需求預計將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預測

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年，，包括保利發展、綠城中國、中海地產、華潤置地、招商蛇口、萬科、建發房產、中國金茂、越秀地產和濱江集團。多數千億房企展現出良好的經營韌性，在發展策略上順勢而為，經營開發能力較扎實、融資優勢明顯，公司治理結構也較為完善與穩健。此外，千億企業在多個核心城市推出的改善樓盤表現突出，抓住了市場核心需求。

2025年，，分別為中海地產、保利發展、招商蛇口、綠城中國和華潤置地。從整體拿地格局來看，央國企仍然是主力，但民營房企積極性有所提升。拿地金額前十企業中，央國企占據8席；與此同時，濱江、邦泰、大華等民營房企也躋身拿地金額TOP30。

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