從“空間運營”到“價值提升”：碧桂園商管集團的資產增值之道

以“運營韌性”穩步維新

撰文 | 陳羲龍

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

2025年，是中國商業極具韌性的一年。

作為備受關注的行業代表之一，碧桂園商管集團2025年交出多項亮眼成績：全年客流量突破1億人次，營業額同比增長5.8%，會員數量突破百萬大關，增長率達23%；引進首店品牌超200家，策劃中大型企劃活動1200余場。

在行業影響力方面，碧桂園商管集團屢獲肯定，攬獲多項行業獎項：包括“年度商業地產優質運營商”、“年度優秀商業運營項目—蘇州盛澤鳳凰薈”、“年度城市創新文化體驗空間—東莞33小鎮”及長租公寓品牌“碧家公寓”獲“中國住房租賃企業十大優秀品牌”等認可。

Vol.1

2025年碧桂園商管集團

商業基本盤“厚度”與“韌性”

商業戰場早已告別“單點制勝”時代，購物中心同質化嚴重、流量紅利見頂，單一業態的增長曲線持續收窄。當多數企業仍在購物中心紅海內卷時，碧桂園商管集團已靠“多元協同”破局——以購物中心為現金流基石，搭配公寓、商辦產業園等特色業務線，構建生態閉環，實現“1+1+1>3”的資產價值提升。

01

購物中心板塊：碧桂園商管集團以成熟的產品線實現各層級精準定位，以滿足不同市場不同客群需求

以“超級引力場”打造區域型購物中心

區域型購物中心的運營邏輯，在于構建一個輻射廣域客群的“超級引力場”。其核心策略是超越基礎消費功能，通過引入更完整、更優質的業態與品牌矩陣來滿足片區家庭客群的全齡段需求與年輕人對潮流、社交的多元化向往，匯聚穩定且持續的高質量客流，激發片區整體的商業活力與價值提升。

以東莞大朗里悅里為例，憑借“東莞首個公園式家庭體驗購物中心”的獨特定位，坐擁千萬級年客流量，穩居東莞地區大眾點評與抖音平臺熱門榜前三。2025年項目客流增長同比提升16%，帶來超10億元的營業額收入，彰顯出強大的商業兌現能力。

聚焦在地文化滲透，打造社區型購物中心

區別于大體量商業的廣域輻射，社區型購物中心通常圍繞“小體量、精定位、強粘性”的特征采取高度聚焦與極致化的發展策略，其成功的關鍵在于打造不可替代的競爭優勢與鮮明的項目個性，這種“深度而非廣度”的運營哲學，能夠塑造出強烈的屬地記憶點與獨特的商業調性，最終形成一套可復制、可持續的專業化社區商業模型。

如廣州番禺碧樂時光重視亞運城周邊高質量親子家庭需求，成就城市近郊活力社區典范；海南陵水碧樂時光基于清水灣度假區特性打造濱海度假旅游樂活街區。

02

多元化特色業務板塊：碧桂園商管集團在長租公寓、商辦產業園等特色商業范疇實現多點開花，并與主業形成互補，構建“商業+產業+居住”生態閉環，增強整體抗風險能力

“商業+”聯動生態擴大影響力

東莞33小鎮，作為碧桂園商管集團在大灣區打造的特色非標文旅商業代表作，從曾經的工業重地爆改為網紅社交打卡地，其轉型堪稱“工業遺存活化教科書”，關鍵在于構建“商業+”聯動生態。

項目承載的不只是單一的商業消費場所，更在公共配套服務和運營上走出多元融合之道，場內的華南美術館，通過藝術展覽、主題市集吸引眾多藝術愛好者；長租公寓碧家·東莞33小鎮店，實現青年租客、旅客、當地居民等復合型客群的生態互連，輻射多層級客群，使其具備產商融合與文旅商業結合的特質，成為城市創新文化體驗標桿。

“商業+”復合型打法在廣州廣美碧樂時光亦有體現，項目跳出傳統商業框架，銜接廣東現代廣告創意中心，讓商業空間成為產業上下游的連接點，形成“商業+藝術+產業”的協同體系。

“商貿+產業”打通全業態商貿大平臺

自2018年進駐貴陽西南國際商貿城，碧桂園商管集團始終堅持在商業創新、服務升級、管理維護等方面深耕，持續引入優質企業及商家打造“商貿+產業”大平臺。

項目已形成六大廣場、全產業聯動發展的商貿生態鏈，進駐商戶數量超10000家，涵蓋男裝、女裝、品牌服飾、孕嬰童、窗簾布藝、床上用品、百貨、五金機電、酒店用品、消防管件、家居建材等60大業態，日均客流超10萬，年成交銷售額逾500億元，實現資產價值與產業活力的螺旋式升值。

碧桂園商管集團的多元化發展策略不是簡單的業務疊加，而是“精準定位+資源互哺”的深度融合，其底層邏輯清晰：用購物中心錨定客流基本盤，在紅海市場構建起護城河，再以特色商業業務挖掘新藍海市場的增量價值，尋找到新的增長曲線，最終形成抗風險能力極強的商業體系。

Vol.2

2025年運營價值增長

的“高度”與“銳度”

01

創新運營的“有效成果”：全年引入超200家首店品牌，撬動城市首發經濟新動能

2025年年初，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》明確提出推進首發經濟，眾多商業項目已將首店品牌優先級別前置，以首發經濟為支點撬動流量入口，帶動營業額增長。

2025年碧桂園商管集團累計引入超200家區域及城市級首店，在實現數量突破的同時，更推動首店策略從“規模化引入”向“結構化升級”與“體驗化塑造”轉變——從追求“有首店”邁向聚焦“品質首店”與“特色首店”，從單一門店拓展轉向場景融合、主題營造與沉浸式體驗的全面進階。

如東莞33小鎮，項目與東莞市政策導向步伐一致，緊密圍繞“夜經濟”主題進行業態調整，精準引入一批兼具年輕力與文化感的特色首店，如民謠流域（全國首店）、猩猩地堡（東莞首店）與風馬民謠（東莞首店）等。這些品牌以音樂、社交與潮流消費為核心，豐富了項目的內容和提升夜間吸引力；同時，迎合Z時代“日咖夜酒”的生活方式，引入知名咖啡品牌“YY.CAFE”（國際咖啡大師賽中國區總冠軍主理人品牌），與夜經濟業態共同營造了全時段社交氛圍，為年輕客群提供了從午后休閑到深夜歡聚的沉浸式消費場所。此舉不僅強化了項目的文化內涵與場景吸引力，更實現了從單一“引流量”到持續“塑場景”的體驗升級。

東莞大朗里悅里則緊扣片區人才結構提升催生的消費升級需求，系統性引入品質型、創新類品牌推動業態矩陣升級：如興勤超市（東莞首家旗艦店）、碧翠園（東莞首店）、潮發潮汕牛肉店（東莞首店）、辣對對江西小炒（全國首家旗艦店）、一圍肥牛小火鍋（東莞鎮區首店）等品牌，廣泛覆蓋生活便利、地域風味、網紅打卡與文化體驗等多元場景；另一方面繼續夯實集咖啡茶飲與網紅輕餐于一體的“流量走廊”，新增肯德基KPRO（大朗首店）、麥記牛奶公司（東莞首店）、Yee3（東莞鎮區首店）等品牌，滿足年輕客群的休閑社交需求，為片區的持續繁榮與價值提升注入強勁動力。

位于碧桂園總部的佛山順德碧樂時光，瞄準企業總部商務人群的餐飲與社交需求，引入“海底撈”廣東首家企業主題火鍋店，以差異化場景與定制化服務，滿足職場客群對品質餐飲與商務社交的雙重期待。此舉措不僅提升了總部商圈的商業能級，也為項目帶來持續的客流與銷售增長潛力，實現品牌價值與運營效益的雙重提升。

碧桂園商管集團正通過主題化布局、結構化升級與場景化融合，持續強化旗下項目的差異化競爭力。從民生配套的完善，到特色經濟的營造，再到高端消費的引領與企業服務的創新——這些實踐表明首店的價值正從單一的商業填充，演進為驅動區域商業提質、塑造項目個性化的核心引擎。

02

精細化運營的“內生動力”：以空間重塑與內容煥新，持續激活存量價值

在營項目改造亦是碧桂園商管集團精細化運營的重要舉措：通過對空間內容、場景體驗與運營模式的系統性煥新，實現商業資產價值與消費者體驗感的同步提升。

沈陽于洪碧樂城，基于對區域客群消費需求從“基礎滿足”向“品質與服務”躍遷的精準洞察，項目積極聯動永輝超市完成于洪片區首家“永輝超市胖改”調整。調改后超市面積5336㎡，從場景化改造、品質化供給、數字化賦能、服務升級和供應鏈提升等多方面升級消費體驗，通過標桿品牌的示范效應，重塑區域商業品質標準。

在蘇州盛澤鳳凰薈的整體升級中，負一層改造被視為關鍵抓手。項目以超5000㎡的開放區域打造盛澤首個大型主題美食街區“鳳凰好食薈”，呼應盛澤產業文脈，以“紡織鳳凰”為視覺主題從空間環境設計、照明系統、動線規劃等方面進行升級煥新，吸納了一系列優質品牌入駐，如蒙自源、鄉村基、汕心·潮汕甜湯等連鎖及輕餐品牌；更引入創新融合型零售品牌盒馬超盒算NB（盛澤首店），以差異化品類填補區域消費空白。項目將融合市集型業態、快閃內容，有效激活存量空間，打造兼具煙火氣與品質感的美食聚場，實現坪效與客流雙提升。

東莞33小鎮以“造景”思維推動美陳升級，憑借東莞首個城市地標藝術天幕、首個寬幅明星涂鴉打卡墻等一系列網紅打卡美陳熱點，將街區變為常換常新的開放式美學現場，強力帶動項目傳播聲量；同時以“造節”思維運營夜間動線與品牌IP活動，讓“日咖夜酒”業態在特色場景中煥發全時段吸引力。項目深諳Z世代客群的核心需求，構建具有辨識度與影響力的場景氛圍，結合業態營造獨特的消費體驗，從場景吸引到商業轉化，將網紅地標流量沉淀為穩定而旺盛的消費力。

作為碧桂園商管集團布局西南區域的特色商業項目，貴陽西南國際商貿城正全面推進業態結構化升級與場館主題專區打造。

一方面，對分散業態進行系統性梳理與重新布局，并積極引進符合場館調性的優勢品牌，有效提升了整體的商業秩序與品牌形象，如1號館直播基地孵化，電商賦能，提高線上營銷能力。另一方面，對不適應市場競爭的品牌進行有序更新與迭代，著力推動高質量招商引商，各專區業態下細分精耕，培育具備市場競爭力的創新業態。

除此以外，在現有商貿專業市場基礎上，項目正規劃夜市步行街，進一步擴展和升級商業內容和形態，打通C端消費客流，構筑市井煙火氛圍，實現批發業態與休閑消費業態的交叉融合，從而重塑項目的商業生態，開辟新的增長曲線。項目正從基礎批發市場，向覆蓋全業態、全品類、全渠道的西南地區商貿產業平臺邁進，實現存量資產價值提升與能級躍遷。

03

創意營銷的“口碑沉淀”：深度挖掘在地文化，推行“一項目一策”主題企劃活動

贏商網觀察發現，碧桂園商管集團在企劃營銷上同樣貫徹“特色主義”，圍繞不同項目的差異化定位，以“造節”為核心策略實現“小場景”撬動大流量，為商業空間注入獨特內容，探索兼具城市溫度與商業銳度的運營新路徑。

專業賦能商戶，情景激活流量

貴陽西南國際商貿城結合傳統節日打造的固定品牌活動——年貨節，引入主題市集、產地直采直播及情景化體驗等創新形式，聯合政府消費券派發，構建“采購-展銷-體驗”三位一體的專業化商業平臺，有效激活在地消費，帶來超2500萬元的銷售額。活動獲得官方及行業多方媒體報道，實現超2000萬次的全網曝光量，在拉動區域消費的同時，進一步鞏固了項目作為西南地區關鍵商業樞紐與資源聚合中心的核心地位。

捕捉情緒爆點，深化情感鏈接

東莞大朗里悅里三周年慶以“夢想3耀季”為主題，結合原創IP“LILY加油鴨”與“好運鈴鐺”主題，帶來東莞大朗首場巨型3D光影秀，活動高峰期三天，創下30.6萬人次客流量，同比大幅增長48.3%，并實現銷售額同比增長26%，顯著提振大朗鎮區域消費能級與商業活力，更彰顯了以文化賦能、體驗升級為核心的新消費趨勢下，原創IP如何通過情感鏈接推動家庭消費品質化升級的商業價值。

跨界串聯，塑造潮流文藝地標

東莞33小鎮深耕青年文化，成功打造了“MY CITY城市理想音樂季”、“33啤酒節”等系列品牌IP活動，精準鏈接街舞、藝術展、Live音樂與微醺社交等多元場景，這些活動不僅構建了日夜聯動的消費生態，更在社交媒體上引發廣泛傳播。其中，“33啤酒節”聯動抖音專場直播曝光近百萬，強勢登頂東莞團購排行榜。

借勢大熱IP，引爆青年圈層狂歡

蘇州盛澤鳳凰薈暑假檔通過「次元物語動漫嘉年華」及首次落地盛澤的「王者榮耀全國大賽海選賽」兩大重磅活動精準切入二次元文化與電競圈層，現場以沉浸式主題布景、IP打卡裝置與互動體驗區，構建出具有高辨識度和情感鏈接的“次元現實交匯場”，吸引大量Z世代客群前來參與，以差異化內容精準擊中圈層用戶情緒需求，創下單日客流超5萬、賽事期總客流破10萬的亮眼成績。

Vol.3

展望未來

長期主義賽道“寬度”與“深度”

01

拓展多元合作模式：鞏固并深化政府、國企合作模式

碧桂園商管集團始終以“深耕資產價值、賦能城市發展”為企業使命，將企業成長與國家政策同頻共振，堅持響應城市更新、商業提質，以及多渠道增加租賃住房供給等政策導向下的民生與產業需求，打造具有持久生命力的商業項目，以可復制的運營模式助推行業高質量發展。

以碧家公寓為例，碧家公寓持續深化在住房租賃領域的戰略布局，整合資源、提升服務，推動城市居住服務能級不斷提升。碧家公寓與武漢市江岸區城市更新投資發展有限公司、江岸區住房和城市更新局聯合打造的“碧家公寓夢湖華苑江岸青年人才公寓”已于2025年5月正式投入運營，該項目采用“國企主導+專業運營”的創新模式參與武漢保障性租賃住房項目的建設與運營，憑借精準的客群定位、完善的配套設施與專業的運營服務，實現“開業即滿租”，廣受當地青年人才與新市民的好評，成為政企合作推進人才安居工程的典型案例。

02

產品與服務持續精進：引領行業標準與創新

碧桂園商管集團已建立起成熟的產品體系，并在此基礎上持續推進產品迭代與服務升級，不斷強化企業的核心競爭力。

在商業產品線方面，一方面持續完善“鳳凰系”標準化產品定位，打造兼具規模效應與區域特色的商業項目；另一方面深化如東莞33小鎮為代表的非標商業創新路徑，以差異化運營滿足多元消費需求。

在公寓業務板塊，碧家公寓已完成涵蓋人才公寓、青年公寓、企業宿舍及租賃社區等多類型產品布局，門店已布局全國20多座城市，2025年新增房源超2000間，總管理規模接近3萬間，并連續五年客戶滿意度高達95%，精準匹配城市泛租住群體的多樣化需求，未來將持續推進產品與服務優化，長租公寓的資源亦有效接入“商業+”生態當中，進一步實現商業賦能。

在數字化運營方面，碧桂園商管集團2025年推動旗下商場會員體系全面升級，提升線上營銷效率，通過精細化分層運營提高消費者體驗。

在可持續發展領域，東莞大朗里悅里的公園式商業空間、貴陽西南國際商貿城的節能倉儲設施等實踐，均體現綠色理念融入項目運營的長期承諾。

回看2025年，市場競爭的加劇使眾多企業轉變及調整。在贏商網的觀察視角中，碧桂園商管集團的發展路徑清晰而堅定：不盲目追逐短期風口，而是以長期主義深耕資產價值，通過多元業態矩陣構建抗風險能力，以精細化運營激活存量潛力，以創新實踐引領消費升級。

碧桂園商管集團總裁劉晨言表示：“面對商業市場的機遇與挑戰，集團始終圍繞‘深耕內生、拓展外延、長期主義’持續布局。一方面，夯實購物中心主業根基，通過空間重塑、業態升級與內容煥新等精細化運營策略，激活存量價值，尤其聚焦首店經濟的品質化與場景化升級，用特色品牌與沉浸體驗撬動消費新動能，這既是集團應對同質化競爭的破局關鍵，亦是賦能資產價值提升的根本支撐；另一方面，跳出單一業態局限，構建“商業 + 產業 + 居住” 的生態閉環，讓購物中心、公寓、產業園形成資源互哺的協同效應，再通過 “商業 + 文旅”“商業 + 藝術” 等多元融合模式，擴大輻射，筑牢抗風險壁壘。”

這種發展模式，既為企業自身贏得了成長空間，也為行業提供了穿越周期的寶貴經驗，使其在商業存量時代依然能夠找到增長點。未來，隨著合作模式的持續拓展與產品服務的不斷升級，碧桂園商管集團在城市商業塑造與資產價值賦能等層面，將為中國商業的高質量發展注入更多活力。

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