郁亮謝幕，萬(wàn)科三十六載功過(guò)留待后人說(shuō)

財(cái)務(wù)出身的郁亮將“現(xiàn)金流為王”刻入萬(wàn)科基因，卻也在這基因中埋下了高周轉(zhuǎn)模式的雙重密碼。

2026年1月8日，萬(wàn)科發(fā)布公告，郁亮因到齡退休辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。這位在萬(wàn)科工作了36年的老將，終于告別了他曾經(jīng)一手帶向巔峰的企業(yè)。

郁亮在萬(wàn)科的經(jīng)歷如同一面鏡子，映照出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代到黑鐵時(shí)代的完整周期。他的背影后，不僅是一家公司的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，更是一個(gè)行業(yè)的時(shí)代變遷。

01 崛起神話：千億帝國(guó)的打造者

1990年，郁亮加入萬(wàn)科，從證券和投資業(yè)務(wù)起步。這位財(cái)務(wù)背景的年輕人憑借出色的專業(yè)能力迅速晉升，2001年出任萬(wàn)科總經(jīng)理，開(kāi)始全面主持工作。

當(dāng)時(shí)萬(wàn)科地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收僅為24.49億元。郁亮提出了雄心勃勃的千億計(jì)劃，并成功打造了推動(dòng)萬(wàn)科發(fā)展的核心引擎——“5986”高周轉(zhuǎn)模式。

這一模式（即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月開(kāi)盤、普通住宅占80%以上、開(kāi)盤當(dāng)月銷量達(dá)60%）成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書案例。2008年金融危機(jī)期間，全國(guó)樓市成交量暴跌40%，萬(wàn)科卻逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)20%，市占率從2.07%提升至2.6%。

郁亮將“現(xiàn)金流為王”刻入萬(wàn)科基因。2010年，萬(wàn)科銷售額突破1081億元，成為中國(guó)首家千億級(jí)房企，較原計(jì)劃提前四年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

在鼎盛時(shí)期，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅，使公司成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“三好生”——負(fù)債健康、現(xiàn)金充裕、信用過(guò)硬。

02 預(yù)警者悖論：洞察危機(jī)與行動(dòng)滯后

郁亮多次展現(xiàn)出對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的敏銳洞察，但其戰(zhàn)略預(yù)判與公司的實(shí)際執(zhí)行之間出現(xiàn)了值得關(guān)注的差異。

早在2014年，郁亮就公開(kāi)提出中國(guó)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”。更為人熟知的是，在2018年萬(wàn)科秋季例會(huì)上，他將“活下去”作為會(huì)議主題，為整個(gè)行業(yè)敲響了警鐘。

然而，最具爭(zhēng)議的一點(diǎn)在于：盡管郁亮很早就預(yù)警了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但萬(wàn)科在2019至2021年間的實(shí)際動(dòng)作卻顯得“言行不一”。這幾年，萬(wàn)科的拿地金額依然高企，位居行業(yè)前列。

這種戰(zhàn)略預(yù)判與實(shí)際擴(kuò)張之間的反差，使得外界質(zhì)疑其“活下去”的口號(hào)是策略性喊話，而非真正的戰(zhàn)略收縮。一位投資者在雪球上評(píng)論：“口頭上了下半場(chǎng)，身體卻還在上半場(chǎng)狂奔”。

郁亮曾自稱是“貓頭鷹的管理性格”，一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)。但在這場(chǎng)行業(yè)大調(diào)整中，貓頭鷹的雙眼似乎也難以完全看清前路的坎坷。

03 轉(zhuǎn)型陣痛：新航道的艱難探索

2017年，郁亮推動(dòng)萬(wàn)科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，拓展物業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等新賽道。這一轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略展現(xiàn)了前瞻性，但執(zhí)行過(guò)程卻充滿挑戰(zhàn)。

這些新業(yè)務(wù)投入巨大卻短期難盈利，未能有效對(duì)沖開(kāi)發(fā)主業(yè)下滑帶來(lái)的沖擊。然而，長(zhǎng)期的堅(jiān)持最終讓萬(wàn)科擁有了業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道布局。

根據(jù)財(cái)報(bào)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入已高達(dá)512.6億元。萬(wàn)物云近三年的增速均在25%以上，2022年成功分拆上市后，營(yíng)收突破300億；萬(wàn)緯物流綜合實(shí)力已位列行業(yè)第一梯隊(duì)；“泊寓”成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。

但轉(zhuǎn)型的代價(jià)不容忽視。2024年，萬(wàn)科遭遇國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)至“垃圾級(jí)”，并出現(xiàn)巨額虧損。公司營(yíng)業(yè)總收入3,431.76億元，凈利潤(rùn)為-494.78億元，每股收益-4.17元。

04 合作模式暗礁：制度創(chuàng)新引發(fā)的爭(zhēng)議

萬(wàn)科推動(dòng)的“小股操盤”和員工“跟投”制度，在市場(chǎng)下行期引發(fā)巨大爭(zhēng)議。這些制度初衷是為了激勵(lì)員工、快速擴(kuò)張，但在市場(chǎng)變化后卻暴露出潛在問(wèn)題。

2024年，煙臺(tái)合作方公開(kāi)舉報(bào)郁亮及萬(wàn)科，指控其通過(guò)“鵬金所”等平臺(tái)進(jìn)行“體外循環(huán)”、“發(fā)放高利貸”等。萬(wàn)科方面堅(jiān)決否認(rèn)，稱舉報(bào)內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)，但此事嚴(yán)重沖擊了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的信任。

這些合作模式在行業(yè)上升期確實(shí)是有效的擴(kuò)張工具，但在市場(chǎng)下行期，卻成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索。

萬(wàn)科長(zhǎng)期實(shí)行的“快速開(kāi)發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張”模式是一把“雙刃劍”。在成就萬(wàn)科行業(yè)龍頭地位的同時(shí)，也帶來(lái)了產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題和管理半徑難題。

05 平安著陸？疑問(wèn)與挑戰(zhàn)并存

郁亮退休后是否真正“平安著陸”，仍存有疑問(wèn)。2025年1月，郁亮辭去董事會(huì)主席職務(wù)，被普遍解讀為公司在壓力下的管理層調(diào)整。

隨后，網(wǎng)絡(luò)有傳聞稱郁亮曾在當(dāng)年“配合相關(guān)部門進(jìn)行了大約一周的調(diào)查”，但該傳聞也指出他已“結(jié)束調(diào)查并返回工作崗位”。需要強(qiáng)調(diào)的是，此信息并非官方通報(bào)。

在雪球等投資平臺(tái)上，有用戶直言：“嚴(yán)查起來(lái)，郁亮百分百不可能平安落地。萬(wàn)科的內(nèi)部人控制，利益輸送至表外公司，侵占股東利益，乃至涉嫌侵吞國(guó)有資產(chǎn)……這些罪名，郁亮和當(dāng)時(shí)的大部分高管都跑不了”。

郁亮持有萬(wàn)科股票700多萬(wàn)股。在2024年的股東大會(huì)上，他曾公開(kāi)表示管理團(tuán)隊(duì)的命運(yùn)和公司命運(yùn)綁在一起，自1994年成為萬(wàn)科董事后，30年間只買入，從未賣出。

萬(wàn)科目前正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。公司發(fā)行的“22萬(wàn)科MTN005”債券將于2026年1月21日召開(kāi)持有人會(huì)議，審議債券展期相關(guān)事項(xiàng)。這些會(huì)議表明，萬(wàn)科正在積極與債權(quán)人溝通，穩(wěn)妥推進(jìn)債券本息兌付工作。

與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財(cái)務(wù)出身的郁亮被認(rèn)為更加低調(diào)務(wù)實(shí)，注重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)。他的背影后，萬(wàn)科中心大堂里仍懸掛著王石與郁亮兩代領(lǐng)導(dǎo)人的合影。

萬(wàn)科股價(jià)依然在低位震蕩，市場(chǎng)仍需時(shí)間消化這位曾經(jīng)的舵手離去帶來(lái)的心理影響。有老員工感慨：“郁亮總離開(kāi)董事會(huì)，就像當(dāng)年王石主席離開(kāi)一樣。沒(méi)有人是不可替代的，但每個(gè)人都會(huì)留下痕跡?！?/p>

黃金時(shí)代不在背后，乃在將來(lái)。郁亮的謝幕，既是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是萬(wàn)科新篇章的開(kāi)始。

假如萬(wàn)科還有新篇章的話。