泰州一小區內亂象不斷，業主怒告物業討說法！

近日

公開平臺上

靖江市人民法院的

一則民事判決書引發關注

一小區住戶認為

其小區物業在服務過程中

存在多項違約行為

嚴重侵害了原告及其他業主的合法權益

遂將物業公司告上法庭

具體內容如下：

原告：孫某，女，漢族，某年某月某日生，住靖江市。

被告：上海某物業發展有限公司靖江分公司，統一社會信用代碼9*****************，住所地靖江市。

負責人：石某祥，總經理。

委托訴訟代理人：樂某，公司員工。

原告孫某與被告上海某物業發展有限公司靖江分公司為物業服務合同糾紛一案，本院于2024年11月19日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告孫某，被告委托訴訟代理人樂某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告向法院提出訴訟請求：

1．判令被告向原告公開在其物業服務期間內小區物業服務費的收支賬目及其明細賬目，并允許原告查閱、復印相關資料；

2．判令被告向原告公開在其物業服務期間電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場地出租合同、電梯廣告及入門閘承租合同等合同文本，并允許原告查閱、復印相關資料；

3．判令被告向原告公開自2019年至2024年期間的物業管理區域內公共場地設施租金、廣告費（包括電梯、門禁、公共部位等廣告）、場地使用費等公共收益賬目及其資料憑證（包括財務收支賬目明細、收支憑證、銀行賬戶明細等具體資料），并允許原告查閱、復印；

4．判令被告向原告公開小區內地面及地下用于停放汽車的車位、車庫的處分、出租情況及停車位數量，停車費繳存票據和財務明細情況，并允許原告查閱、復印；

5．判令被告拆除小區內電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告，恢復小區原貌；

6．判令本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：

原告系某小區某棟某室的業主，自被告2019年9月20日承擔小區物業服務工作以來，原告發現被告在物業服務過程中存在多項違約行為，嚴重侵害了原告及其他業主的合法權益。被告在收取物業服務費后，非但沒有按照合同約定提供相應服務，反而減少服務人員，降低服務標準，導致電梯和消防設施無法正常運轉、停車秩序混亂、小區垃圾臟亂差、陌生人員頻繁進出無登記、偷盜現象頻發，極大地影響了業主的生活品質。更為嚴重的是，被告在未經業主同意的情況下，擅自利用小區內的電梯、公共場地部位、道閘等共有設施設備收取廣告費和場地租金，被告行為違反了《中華人民共和國民法典》關于共有部分收益應當歸業主共有的規定，同時也侵犯了業主的知情權和參與權。故原告依據《中華人民共和國民法典》和《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規定，向貴院提起訴訟，請求貴院判令被告公開相關賬目和合同資料，拆除違規廣告設施。

被告辯稱，關于原告的第一項訴訟請求，根據《泰州市住宅物業管理條例》第三十六條第一款的規定，物業服務人應當將實行酬金制的住宅小區物業服務資金的收支情況在住宅物業服務區域內顯著位置公布，并及時更新。而案涉小區系包干制的住宅小區，物業服務企業并沒有公開物業費收支賬目及其明細賬目的法定義務，且收支賬目和明細賬目均屬于被告內部財務資料，不屬于業主知情權范疇，不同意公開。

關于原告的第二項訴訟請求，被告已經在庭審中根據原告要求提供了電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場地出租合同、電梯廣告及入門閘出租合同等供原告查閱（部分系2022年或2023年之后的）。對于原告所述要求查閱物業服務期間內上述全部合同，因被告物業公司2022年被某乙物業收購，2023年某乙物業正式接手后，原某甲物業系統更換為某乙物業BOSS系統，部分數據以及部分資料在交接時遺失，現有資料已經全部提供。

關于原告的第三項訴訟請求，被告2019年至2024年期間每年在物業管理區域內公示公共收益賬目，且當庭提交2021年至2024年期間的公共收益公示照片，對于2020年之前的相關公共收益公示的照片因時間太久，無法提供。

關于原告的第四項訴訟請求，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”由此可知，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫屬于建設單位所有，并非業主共有，只有占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有，被告不能提供建筑區劃內的車位、車庫的處分、出租情況，因此，原告要求被告披露上述信息無法律和事實依據。庭審中，被告提交了2022年案涉小區開發商移交被告的住宅小區基本信息及設施設備信息采集表，足以證明案涉小區地下、地上車位已經全部出售或出租。對于停車費繳存票據和財務明細情況，原告在案涉小區公告欄中以張貼的方式公示了2021年-2024年間的公區停車費租金收入情況，對于原告要求提供的停車費繳存票據，因案涉繳費系業主交費后系統自動生成，物業公司開具收據（無存根），故被告無法提交停車費繳存票據。現被告已當庭提交了2023年5月12日之后的公共停車位收費明細（電子數據打印），對于之前的停車費的收益明細因物業系統更換，無法提供。

關于原告的第五項訴訟請求，根據雙方簽訂的前期物業協議，被告有權在不損害房屋本體結構，不損害公區設施等的情況下，安排或布置商業廣告及商業促銷活動，所有收入30%歸物業管理費用，其余費用歸全體業主所有。故原告要求拆除小區內電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告關系到小區業主的共同權益，而該項權利的主張應由小區全體業主或業主大會委托的業主委員會或其他可以代表全體業主的單位及組織主張。原告以個人名義起訴，不符合法律規定的起訴條件。

原告補充稱，1．認可靖江市某花園施行的系包干制物業服務，對于物業服務費認可不需要公開。2．對于第二項、第三項、第四項訴訟請求，部分未提供2019年-2022年期間的合同、2019年-2020年的公共收益公示單及照片。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織雙方當事人進行證據交換和質證。對被告提交的2021年至2024年6月30日的公共收益收支明細公示單及相應的公示照片、住宅小區基本信息及設施設備信息采集表、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時停車費繳費明細、電梯維保合同（2024年5月1日至2025年4月30日）及相應電梯配件采購合同、電梯荷載施工合同，生活垃圾清運合同（2024年9月15日至2025年9月14日）、消防系統維保合同（2024年9月1日至2025年8月31日）、場地管理服務協議（2021年9月1日至2025年8月31日）、社區廣告使用協議（2022年1月1日至2024年12月31日）、道閘總場地使用合同（2021年3月31日至2026年3月30日）、共有場地出租合同（電信、移動信號塔，2020年8月1日至2025年7月31日）、電動車小區充電站設備供應合作協議（2019年9月1日至2024年8月31日）、物業服務合同等，本院予以確認并在卷佐證。

法院認定事實如下：

根據當事人陳述和經審查確認的證據，法院認定事實如下：原告系靖江市某花園某幢某室的權利人，該房屋為高某煒、孫某共同共有，被告系靖江市某花園的物業公司，被告自2019年9月20日起為該小區提供物業管理公共服務。原告（甲方）與被告（乙方）簽訂的物業服務合同約定：每半年或一年一次向全體業主公告本物業管理區域內主要物業管理服務事項，公布物業費用收支賬目；乙方有權在不損害房屋本體結構、不損害公共設施設備運行、不損害全體業主利益、不損害樓宇形象檔次的情況下安排或布置商業廣告及商業促銷活動，所有收入（在剔除相應成本后將全部納入物業服務費統一開支）30%作為物業管理費用，其余費用歸全體業主所有；乙方提供物業管理服務，采取包干制收取物業服務費；停車場物業公共部位、設施經營收入提取代理服務費，并在扣除成本后納入物業服務費開支，補充物業服務費的不足；

另查明，被告2021年至2024年6月30日在物業管理區域內公示了公共收益賬目。原告庭審中提交了住宅小區基本信息及設施設備信息采集表、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時停車費繳費明細、電梯維保合同、生活垃圾清運合同、消防系統維保合同、場地管理服務協議等供原告查閱。

住宅小區基本信息及設施設備信息采集表載明：車位情況，規劃車位數726個，地上車位140個，出租140個，地下車位121個，地產出售121個，別墅車位221個，地產出售79個，地產賣房贈送142個，地下人防車位244個，租224個，出租120元/月，剩余20個問題車位等。

2021年-2024年的小區公共收益明細公示單均明確了本期收入（停車收費、場地租賃、廣告傳媒、其他等），本期支付（公共收益使用、稅費支出等），期初結余、期末結余等。其中2021年公示情況為：收入合計57748.1、支出合計10261.9、利潤合計47486.2、上期結余0、本期結余47486.2；2022年公示為：期初結余47486.2、本期收入58695.78、本期支出46300、期末結存金額59881.98等。

再查明，2022年2月左右，某乙物業服務收購某甲物業全部股份，某甲物業成為某乙物業服務的全資子公司，但仍保持獨立品牌運營。

法院認為：

業主知情權依法受到法律保護，但業主應當在法律規定的范圍內合理合法行使其相應的權利，同時遵循效益原則。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，業主有權請求公布、查閱以下資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。上述規定對業主知情權的范圍作出了明確規定，原告作為靖江市某花園小區的業主，有權要求被告按照法律的規定定期將相關內容公布。

對于原告的第一項訴訟請求，原、被告對于案涉小區物業系包干制模式并無異議，原告認可對物業服務費不需要公開。另外，包干制下物業費為固定收費，物業公司自負盈虧，自主經營。相關的物業費收支賬目、明細賬目屬于被告內部財務資料，物業公司無需公開物業服務費的具體成本明細（收支賬目），故原告第一項訴請本院不予支持。對于原告的第二項訴訟請求，根據上述規定，原告訴請所涉合同屬于業主知情權范疇，屬于應當向業主公開的情況和資料。但原告庭審中僅提供近年的相關合同文本，未向原告公示提供服務期內的全部合同文本。被告抗辯部分年度的合同文本遺失，但其并未提供相關依據，且合同文本遺失不是免除其向原告公示的合理理由，其仍然可以通過備案查詢、向簽訂合同的相對方查閱復印或其他方式補救文件，故原告該項請求本院予以支持。對于原告的第三項訴訟請求，被告雖然公示了2021年-2024年6月的公共收益情況，但該公示僅簡單列明各項收入、支出的數額，小區業主知情權難以得到落實，被告應公開公共部分的使用、收支情況所涉及的原始資料或原始憑證，并提供原告查閱、復印。對于原告的第四項訴訟請求，被告已經當庭提交了住宅小區基本信息及設施設備信息采集表、2021年-2024年6月的公共收益情況、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時停車費繳費明細，披露了部分時間內的停車費收費情況以及建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，故根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，被告已經部分履行了相應的公示義務。但對于停車費繳存票據、財務問題，由于公共區域的停車泊位的停車費或管理費均屬于上述被告第三項應當公開的公共收益范疇，應由被告在公開上述資料時一并公示。對于原告第五項訴訟請求，因案涉小區內電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告收益關系到小區全體業主的共同權益，原告以個人名義提起訴訟，主體不適格，且該項請求已經超出業主知情權范疇，故該項請求不予支持。

判決如下：

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第九百四十三條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條之規定，判決如下：

一、被告上海某物業發展有限公司靖江分公司于本判決生效后三十日內向原告孫某公開2019年9月20日至判決生效之日止未提交年度的電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場地出租合同、電梯廣告及入門閘承租合同，并允許查閱、復印；

二、被告上海某物業發展有限公司靖江分公司于本判決生效后三十日內向原告孫某公開2019年9月20日至2024年12月31日期間業主共有部分使用、收支情況以及相應的原始資料、憑證，并允許查閱、復印；

三、駁回原告孫某的其他訴訟請求。

案件受理費80元，由原告孫某、被告上海某物業發展有限公司靖江分公司各負擔40元（此款原告已交納，被告于本判決生效后十日給付原告）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀正本一份，并按照對方當事人人數提出副本，上訴于江蘇省泰州市中級人民法院；也可以在判決書送達之日起十五日內，向江蘇省泰州市中級人民法院在線提交上訴狀。

本案援引法律條款

1．《中華人民共和國民法典》

第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

2．《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

圖文來源：中國裁判文書網

綜合編輯：泰州百曉生