沈陽兩中鐵小區(qū)物業(yè)同時面臨撤場，背后原因不一

中房報記者 孟雙奎 通訊員 胡建國丨沈陽報道

近段時間，沈陽兩個由中鐵開發(fā)的住宅小區(qū)不太平靜。物業(yè)公司即將換手，為不少業(yè)主帶來一絲隱憂。

位于沈北新區(qū)的中鐵人杰水岸小區(qū)，物業(yè)企業(yè)告知業(yè)主，將于2026年1月31日正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務，終止物業(yè)服務合同。

而在于洪區(qū)的中鐵諾德閱香湖小區(qū)，在一場交接風波之后，2025年12月26日，業(yè)委會公示了物業(yè)招標結果，意味著目前的物業(yè)企業(yè)也將撤場。

多位業(yè)主向中國房地產(chǎn)報記者反映了對后續(xù)物業(yè)服務的擔心。兩家物業(yè)撤場，究竟背后有何原因？

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人杰水岸小區(qū)：業(yè)主不滿，物業(yè)公司無奈

中鐵人杰水岸小區(qū)。胡建國/攝

中鐵人杰水岸小區(qū)是由沈陽中鐵盛豐置業(yè)有限公司開發(fā)的住宅小區(qū)，占地近50萬平方米，共分三期，從2010年至2015年陸續(xù)交付。現(xiàn)有居民5300多戶。物業(yè)企業(yè)為北京中鐵安潤物業(yè)服務有限公司沈陽分公司。

元旦前夕，記者走訪園區(qū)。冬日午后的陽光下，業(yè)主陳大哥手持鐵鍬，正在樓下綠化帶的小道上除雪。“物業(yè)只給園區(qū)主路除雪，小道和活動區(qū)只能靠自己動手了。”陳大哥說。

多位業(yè)主向記者表達了對物業(yè)服務的不滿，主要包括：園區(qū)經(jīng)常停水；環(huán)境保潔不到位、園區(qū)小門常開等。

二期業(yè)主劉先生表示：“我家房子和車庫都漏水，物業(yè)公司遲遲不給維修。”

業(yè)主們告訴記者，園區(qū)高層的物業(yè)費為1.75元/平方米左右，別墅區(qū)為2.8元/平方米。

記者來到園區(qū)內的物業(yè)公司辦公室，發(fā)現(xiàn)墻上貼著一紙關于物業(yè)公司撤場的告知函，多位業(yè)主正在服務窗口辦理物業(yè)費補繳或退費。

中鐵人杰水岸物業(yè)服務中心。胡建國/攝

安潤物業(yè)沈陽分公司負責人王先生向記者表示，業(yè)主們反映的一些情況屬實，但問題的根源并不全在物業(yè)公司。

“我們撤場的原因是虧損嚴重。長期以來園區(qū)物業(yè)費收繳率偏低，近期只有50%左右。而我們維持職工開支的最低收繳率是65%。”

關于多位業(yè)主反映的停水問題，王先生解釋說，園區(qū)的樓外自來水管線，早已移交給沈北新區(qū)的錦北水務，“可是一旦因管線維修造成停水，很多業(yè)主就抱怨物業(yè)，我們也很無奈。”

那么為何園區(qū)管線頻發(fā)維修？王先生說，不光是園區(qū)管線，樓內閥門和管線也已經(jīng)過了開發(fā)商的保修期，面臨老化和維修問題。

“按照相關規(guī)定，對于管線老化、外墻脫落這種公共區(qū)域維修，應該啟動維修基金。我們也向業(yè)委會提出過，但得到的答復是，啟動維修基金需要召開業(yè)主大會，需要園區(qū)三分之二業(yè)主參與，并超過半數(shù)通過才可以。走這個流程難度可想而知，因此除了一兩次應急維修，我們至今無法正常使用維修基金。”

王先生表示，雖然因持續(xù)性嚴重虧損，公司不得不撤出服務，但本著央企的責任擔當，一定會做好交接并站好最后一班崗，做到“來去清白”。

記者又聯(lián)系到園區(qū)業(yè)委會李主任。李主任表示，對于一些業(yè)主的怨言和物業(yè)公司的難處都能理解，雖然現(xiàn)任業(yè)委會成立以來，為消除一些誤會也做了大量工作，比如積極溝通錦北水務維護、更換園區(qū)水管等，但遺憾的是，物業(yè)費收繳率低和物業(yè)公司難以維持服務標準，二者進入了惡性循環(huán)，現(xiàn)在難以回頭。“現(xiàn)在已經(jīng)不是誰是誰非的問題，我們現(xiàn)任業(yè)委會的當務之急，是不能讓園區(qū)陷入物業(yè)服務真空，為此我們也在會同社區(qū)研究解決方案。”

記者從人杰水岸社區(qū)了解到，安潤物業(yè)撤場之后，可能會在過渡期臨時引入一家物業(yè)公司進行服務。

業(yè)主安先生表示：“之前園區(qū)有一些業(yè)主提出物業(yè)自治管理，但個人認為，這么大的園區(qū)還是要引進一家品牌物業(yè)公司為好。”

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中鐵諾德閱香湖：撤場糾紛數(shù)月未平

中鐵諾德閱香湖小區(qū)。胡建國/攝

中鐵諾德閱香湖小區(qū)由沈陽中鐵閱湖置業(yè)有限公司開發(fā)，臨近丁香東湖的獨特位置使項目開盤價達到1.5萬元~2萬元/平方米。項目前期物業(yè)費每平方米在3元至5元范圍。

數(shù)日前，記者來到園區(qū)。多位業(yè)主向記者表示：“我們認為園區(qū)物業(yè)服務的質量與高額物業(yè)費不匹配。”

業(yè)主們反映的問題主要有：保潔服務不及時不到位；門崗保安執(zhí)勤時間不足；小修小補拖延；園區(qū)違建無人管等。

業(yè)主蔡先生說：“我3年前剛入住的時候還算好，后來不知為何，保潔員清理樓道頻次越來越低，現(xiàn)在有時候好幾天都不來一次。”

業(yè)主吳女士稱，“當初看房的時候覺得園區(qū)環(huán)境不錯，有水系，有燈光，到現(xiàn)在燈光也不開了。一些地磚壞了很久也不修，連入戶大堂都經(jīng)常有灰塵。”

記者在園區(qū)發(fā)現(xiàn)多處正在裝修改造的房屋，將建筑垃圾直接堆放在路邊，甚至侵占了路面。

中鐵諾德閱香湖小區(qū)有建筑垃圾占道。胡建國/攝

記者從業(yè)主口中了解到，項目前期物業(yè)為臺灣怡盛物業(yè)，但后來沈陽千翔物業(yè)管理有限公司取得了臺灣怡盛的項目品牌授權書，并接管了物業(yè)。

2024年前期物業(yè)服務合同到期，小區(qū)業(yè)委會準備引入其他物業(yè)公司。2025年7月份，通過招標，龍湖物業(yè)沈陽分公司與業(yè)委會簽訂物業(yè)服務合同，并準備于2025年10月末進場。但由于千翔物業(yè)拒絕交接，龍湖物業(yè)進場失敗。

“當天現(xiàn)場秩序比較混亂，一個要進場，另一個不讓，一些業(yè)主情緒也比較激動。”了解情況的業(yè)主裴先生說。

千翔物業(yè)為何拒絕交接？記者撥通該公司園區(qū)物業(yè)負責人朱先生電話。對方表示：“我們既不是拒絕撤場也不是拒絕交接。”

朱先生先是回應了一些業(yè)主的質疑：物業(yè)公司為每棟樓宇配備一名保潔，人數(shù)并沒有減少；關于園區(qū)違建和殘土堆放，物業(yè)公司對每一起都上報屬地行政執(zhí)法部門，但并無權強行處理；取消的景觀亮化是開發(fā)商售樓時的臨時設施，并不是園區(qū)常設亮化。

朱先生也承認，在園區(qū)物業(yè)服務中確實有不盡如人意之處。“任何服務難免會有瑕疵，部分業(yè)主基于物業(yè)費標準，心理預期較高，能夠理解。但是也不該因此拒交物業(yè)費吧。”

朱先生告訴記者，園區(qū)目前物業(yè)費繳費率僅有48%。

“無論如何，既然業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，我們也接受解除合同并做好了撤場的準備。但之前龍湖物業(yè)并沒有依規(guī)走完備案流程，在這種情況下，我們本著對業(yè)主負責的態(tài)度，只能拒絕交接。”

記者隨后致電屬地北陵街道辦事處。城管科一位工作人員表示，街道辦事處曾對諾德閱香湖小區(qū)更換物業(yè)工作發(fā)過一個文件。

知情業(yè)主裴先生向記者提供了一份由街道辦事處下發(fā)的文件，發(fā)文時間為2025年10月31日，文件名為《關于指導諾德閱香湖小區(qū)規(guī)范開展公開招投標更換物業(yè)工作的意見》，發(fā)文對象為小區(qū)業(yè)委會。文件中稱“經(jīng)查，你會在小區(qū)物業(yè)更換相關工作推進中，已對全體業(yè)主合法權益造成嚴重影響”，并要求業(yè)委會“嚴格遵循物業(yè)管理相關法律法規(guī)及法定程序，規(guī)范推進后續(xù)物業(yè)更換各項工作”。

裴先生說：“業(yè)委會與龍湖物業(yè)簽訂服務合同，廣大業(yè)主并不知情。街道和區(qū)房產(chǎn)局叫停龍湖物業(yè)進駐，我們是支持的。”

通過向街道辦事處和于洪區(qū)房產(chǎn)局了解情況，記者證實了千翔物業(yè)負責人朱先生和業(yè)主裴先生的說法，龍湖物業(yè)并沒有取得完整的合同備案。

另外，小區(qū)業(yè)主委員會在2025年12月8日公示，更換了業(yè)委會主任。12月26日，又公示了小區(qū)物業(yè)招標項目中標情況，根據(jù)評審結果，最終確定上海永升物業(yè)中標。

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業(yè)內人士：多方共同努力才能打破僵局

同一家開發(fā)商的兩個項目，一個為旗下物業(yè)，一個為外包物業(yè)，但最終均走到了撤場的境地。對于業(yè)主們來說，雖然對當下的物業(yè)服務有很多不滿，而將來的物業(yè)能否達到預期，還是個未知數(shù)。

據(jù)克而瑞物管調研數(shù)據(jù)顯示，2021~2024年期間，住宅物業(yè)換手率從1.7%持續(xù)攀升至3.3%。從2023年至2024年，住宅物業(yè)服務滿意度繼續(xù)下行，整體滿意度評分從71分降至69.3分。

現(xiàn)實中，以上兩個小區(qū)的例子并不鮮見，物業(yè)和業(yè)主雙方雖然各有委屈，最終只能以掙扎博弈后的黯然分手告終。

該如何破解這種因信任破裂陷入惡性循環(huán)，導致雙輸?shù)慕┚郑?/p>

一位不愿具名的物業(yè)企業(yè)高管向記者表達了他的看法：

首先，物業(yè)費收繳率具有“慢熱性”，物業(yè)公司要靠誠信和專業(yè)的服務來贏得業(yè)主的信任，邁好第一步，不能輕易以收繳率低而縮減服務。

其次，業(yè)主要按照合同服務范圍來評價、監(jiān)督物業(yè)服務，對服務瑕疵盡量通過積極溝通而不是批評苛責來解決，同時履行繳費義務是保障服務持續(xù)的基礎。

另外，開發(fā)商也要承擔應盡義務，不能把一些售后責任簡單甩鍋給物業(yè)；業(yè)委會選聘物業(yè)要從全體業(yè)主而不是部分群體的利益出發(fā)；街道、社區(qū)等部門要做好業(yè)主和物業(yè)之間的溝通橋梁，不光是運用法律法規(guī)，更要以情以理，使雙方矛盾得到緩沖和消解。

“總之，更換物業(yè)是最后的無奈之舉，并不是解決問題的最佳方案。只有多方互相理解，共同努力，才能打破‘誰來也干不好’的困局，營造和諧美好的居住環(huán)境。”