借名買自住型商品房無(wú)法過(guò)戶？律師幫助全額追回出資｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，林婷看中一套北京自住型商品房（即“一號(hào)房屋”），但自己沒(méi)有購(gòu)房資格。

恰巧朋友鄭陽(yáng)剛通過(guò)搖號(hào)獲得購(gòu)房資格，兩人一拍即合：由鄭陽(yáng)出名買房，林婷出錢。

林婷隨即支付：

定金10萬(wàn)元；

首付款48.2萬(wàn)余元；

入住時(shí)雜費(fèi)561.93元；

契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等4萬(wàn)余元；

后又三次轉(zhuǎn)賬2.11萬(wàn)元用于還貸。

2017年底，兩人登記結(jié)婚，僅維持兩個(gè)月婚姻。

2018年1月，雙方簽署《房屋產(chǎn)權(quán)共有協(xié)議書》，明確寫道：

“一號(hào)房屋雖登記在鄭陽(yáng)名下，但實(shí)際所有權(quán)歸林婷所有，未來(lái)必須過(guò)戶。”

然而，2018年2月兩人便協(xié)議離婚，離婚協(xié)議寫明“無(wú)共同財(cái)產(chǎn)”。

2021年，林婷得知房屋已辦證，起訴要求過(guò)戶。

法院在A號(hào)判決中認(rèn)定：

“自住型商品房屬于政策性保障住房，借名購(gòu)買損害社會(huì)公共利益，協(xié)議無(wú)效。”

——駁回過(guò)戶請(qǐng)求。

林婷轉(zhuǎn)而起訴，要求返還全部出資64萬(wàn)余元及利息。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《房屋產(chǎn)權(quán)共有協(xié)議書》無(wú)效；

? 鄭陽(yáng)須在7日內(nèi)返還林婷：

? 購(gòu)房款 582,801.93 元

? 代收費(fèi)用 40,068.83 元

? 貸款還款 21,100 元

? 駁回利息請(qǐng)求（因雙方無(wú)約定）。

這是一起典型的“借名購(gòu)買政策房失敗，但成功全額追回出資”的維權(quán)案例。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“合同無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還”作出如下認(rèn)定：

自住型商品房借名協(xié)議損害社會(huì)公共利益，依法無(wú)效

自住房面向特定低收入群體，具有身份專屬性；

允許借名將擠占真正剛需家庭的購(gòu)房機(jī)會(huì)，破壞政策公平性；

故此前A號(hào)判決已明確認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，本案予以采納。

合同無(wú)效后，出資方有權(quán)要求全額返還

林婷提供了完整的銀行流水、發(fā)票、入住憑證，證明全部款項(xiàng)由其支付；

鄭陽(yáng)雖稱“購(gòu)車款抵房款”“母親轉(zhuǎn)賬10.5萬(wàn)”，但無(wú)書面約定、無(wú)證據(jù)佐證，法院不予采信。

利息未獲支持，因雙方無(wú)約定且均有過(guò)錯(cuò)

林婷明知無(wú)資格仍借名，鄭陽(yáng)配合規(guī)避政策，雙方對(duì)協(xié)議無(wú)效均負(fù)有責(zé)任；

故法院未支持利息主張，體現(xiàn)“過(guò)錯(cuò)相抵”原則。

四、律師提示

本案為“借名購(gòu)買政策性住房失敗后的止損策略”提供了啟示：

“無(wú)效”不等于“打水漂”

很多人以為協(xié)議無(wú)效就血本無(wú)歸，其實(shí)只要保留完整付款憑證，法院通常會(huì)支持本金全額返還，避免重大損失。

政策房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，切勿心存僥幸

經(jīng)適房、限價(jià)房、自住房等均屬國(guó)家保障性住房，法院普遍認(rèn)定借名協(xié)議無(wú)效。即使雙方是夫妻、親屬，也難逃此規(guī)則。

“短暫婚姻+房產(chǎn)協(xié)議”極易引發(fā)糾紛

本案婚姻僅存續(xù)2個(gè)月，卻簽署復(fù)雜產(chǎn)權(quán)協(xié)議，反而成為對(duì)方抗辯“贈(zèng)與”或“抵債”的借口。感情未穩(wěn)時(shí)，慎涉大額房產(chǎn)安排。

? 對(duì)客戶的建議：

若已借名購(gòu)買政策房，立即收集所有付款、居住證據(jù)；

如遇拒絕返款，盡快起訴主張“合同無(wú)效后返還”；

切勿口頭約定“車抵房”“借款抵首付”，必須書面確認(rèn)；

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房無(wú)效返還、政策性住房糾紛及婚戀房產(chǎn)爭(zhēng)議，擅長(zhǎng)在“無(wú)效”困境中為客戶追回全部出資。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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