沒簽借名協議，但房款他全付、房子他住，法院：必須過戶｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年，趙明遠看中一套位于大興的房產（即“一號房屋”），總價約183萬元。但因名下已有兩套房，不具備北京購房資格。

恰巧，他的朋友周莉名下無房，且當時雙方關系密切。經協商，趙明遠決定借用周莉名義購房，所有款項由自己承擔。

此后：

趙明遠分多筆支付全部房款及公共維修基金；

2014年，他親自辦理入住、完成裝修；

2016年起，他將房屋出租，收取租金；

所有購房合同、付款憑證、物業票據均由其保管。

2018年，周莉曾提出“因占用購房資格，應給予補償”，雙方未談攏。

2023年，趙明遠取得購房資格，要求周莉配合過戶，卻遭拒絕。

趙明遠遂起訴，請求法院判令周莉將一號房屋過戶至其名下。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認趙明遠與周莉之間存在借名買房關系；

? 周莉須在判決生效后十日內，將一號房屋過戶至趙明遠名下。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”作出如下認定：

出資是判斷借名關系的核心依據

趙明遠提供了完整的付款記錄，時間、金額與購房節點高度吻合，覆蓋全部房款及附加費用，形成完整資金鏈。

長期占有使用印證實際權利人身份

自2014年交房起，趙明遠即裝修入住，后對外出租并收取租金，周莉從未居住、管理或收益，不符合真實產權人行為特征。

原始權屬文件由借名人持有，具有強證明力

購房合同、付款發票、物業票據等均由趙明遠保管，周莉無法提供任何出資或管理證據。

對方曾自認“借名買房”，后反悔不足采信

周莉在庭審中承認“最初認為是借名買房”，后改稱“系前夫和女兒出資”，但其提供的轉賬記錄發生在付款完成后數日，且金額不符，法院不予采信。

四、律師提示

本案為“無協議借名買房如何確權”提供了啟示：

“四有”證據鏈缺一不可

有出資（銀行流水+付款憑證）；

有占有（裝修、居住、出租）；

有控制（持有合同、房產證、票據）；

有合理解釋（如限購、避債、婚姻風險等）。

即使無書面協議，只要四者齊備，法院仍可認定借名關系。

警惕“事后反悔”與“虛假出資”主張

登記人常在房價上漲后否認借名，甚至偽造親屬轉賬記錄。建議在付款時備注用途，并保留溝通記錄（微信、錄音等），提前固定合意證據。

具備購房資格后，立即啟動過戶程序

借名買房存在重大法律風險，一旦登記人涉債務、離婚或死亡，房屋可能被查封、分割或繼承。務必在取得資格后第一時間訴訟確權，切勿拖延。

? 對借名人的建議：

所有付款盡量通過本人賬戶，避免現金交易；

定期繳納物業、水電等費用，并保留憑證；

如條件允許，可讓登記人出具《情況說明》或《承諾書》；

優先選擇“代持協議”而非“借名”，降低法律風險。

北京房產律師團隊專注處理借名買房、代持糾紛及確權訴訟，擅長通過構建證據體系，守護客戶核心資產。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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