千萬級豪宅60%扎堆朝陽海淀，北京高端二手房藏著什么密碼？

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當前我國房地產市場正從“增量市場”向“存量市場”轉型，二手房交易量在整體市場中的占比已達到較高水平。根據中指數據，2025年，重點30城二手住宅共成交174萬套，同比微降0.8%，整體規模保持穩定。30城二手住宅成交套數占住宅交易總量的比重達到65%，較上年提升4個百分點，二手房已成為市場交易主力。未來住房需求的驅動因素預計將由首次置業轉向以“賣舊買新”、“以小換大”、“以舊換新”為代表的改善型置換需求。新房市場的活躍度與健康發展，也將與二手房的流動性及交易效率密切相關。

2025年，重點城市二手住宅成交占比持續攀升，其中一線城市平均占比已達75%。其中，北京表現尤為突出，且高端產品成交呈現明顯集聚效應，其二手房交易規模、結構特征以及與新房市場的聯動關系，為理解高能級城市樓市現狀與未來趨勢提供了重要觀察窗口。

圖：重點30城二手住宅成交套數

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

中指數據顯示，2025年北京二手住宅成交17.4萬套，交易量占全市一二手住宅總成交量的比重達81%，占據市場絕對主導地位。

圖：北京二手住宅成交量

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交易結構呈現明顯的剛需及剛改特征。2025年，北京總價300萬元以下的二手住宅成交占比達37%，較上年提升5個百分點?？們r500萬元以下的二手住宅合計成交占比接近七成，且主要集中于五環外區域。

圖：北京二手住宅成交總價結構

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表：2025年北京二手住宅成交分布

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與此同時，北京新房與二手房在產品和價格層面分化顯著。新房產品品質持續升級，套均總價走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現出總價下沉趨勢。值得關注的是，這種分化客觀上提高了“賣舊買新”置換路徑的資金門檻。

從面積結構來看，2025年北京新建住宅成交套均面積為126平米，其中 90-120平米戶型最高，達36%。二手住宅套均成交面積為91平米，其中60平米以下占比23%，60-90平米房源占比為40%，剛需特征顯著。

從總價結構來看，2025年北京新建住宅套均總價為750萬元，同比上漲4%。總價1000萬以上成交約7100套，同比增長16%。二手住宅在套均面積保持穩定背景下，因價格下降導致套總價回落至417萬元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均總價價差達到333萬元，同比擴大21%。總價300萬以下的二手房源成交約6.3萬套，同比增長13%。

表：2025年北京新建住宅、二手住宅成交面積分布

圖：北京新建住宅、二手住宅成交套均面積

圖：北京新建住宅、二手住宅成交套均總價

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表：北京不同總價段新建住宅、二手住宅成交套數（萬套）

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從高總價二手住宅成交分布來看，2025年朝陽、海淀在1000萬元以上的房源成交占全市比重分別為32.9%、27.1%，合計占比達60%，顯著高于其整體成交占比。兩區在180平米以上大戶型二手房成交亦較突出。

表：2025年北京二手住宅成交區域分布

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2025年，北京總價1000萬元以上二手房成交TOP20小區中，80%集中于朝陽與海淀。朝陽區以明星改善社區為主，項目多位于CBD輻射片區及公園景觀資源帶，兼具完善配套與居住圈層屬性。海淀區則憑借優質教育資源及產業優勢，成為家庭改善客群的置業首選。此類已建成10-20年、配套完善的品質社區，體現出高端二手房市場的核心邏輯：核心城區置業需求與優質資源深度綁定，而明星社區的共識效應與圈層屬性進一步強化了其流通優勢。

表：2025年北京總價1000萬元以上二手房成交TOP20小區

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總體來看，北京房地產市場的穩定不僅依賴于二手住宅市場的持續活躍，更取決于一二手市場之間能否形成有效聯動與需求傳導。去年12月，北京優化本地信貸政策（不再區分首套房與二套房商業貸款利率，并降低二套房公積金貸款首付比例），財政部等三部門延續實施換購住房個人所得稅退稅政策，將有助于降低居民置換成本，激發改善需求釋放，促進市場良性循環。

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