辦案|租客拖欠了我10年房租，為何我的租金不受法律保護(hù)

最近，當(dāng)事人小李向我們反映，他2012年出國(guó)前就將其名下的房產(chǎn)出租給租客小美，租賃合同約定每年12月31日小美就應(yīng)當(dāng)將房租支付給小李，然而，從2014年起，小美交了兩次租金后就沒(méi)有再支付，小李以為小美已經(jīng)自行搬離也就并未催討。而小李2024年回國(guó)后發(fā)現(xiàn)小美仍實(shí)際住在房屋內(nèi)，于是向小美討要10年的租金，小美卻理直氣壯的說(shuō)：“我最多付你這幾年的，再之前的租金我已經(jīng)問(wèn)過(guò)律師，過(guò)了訴訟時(shí)效，不受法律保護(hù)你不能再問(wèn)我要了。”

租金拖久了就會(huì)因?yàn)槌^(guò)訴訟時(shí)效而不受法律保護(hù)嗎？

小李想不通，其實(shí)司法實(shí)踐中的確有這種觀點(diǎn)存在。關(guān)鍵點(diǎn)在于對(duì)租賃合同的性質(zhì)認(rèn)定，租賃合同究竟屬于分期履行合同還是定期履行合同。

第一種觀點(diǎn)將租賃合同理解為分期履行合同，認(rèn)為將租客應(yīng)當(dāng)支付的租金視為同一個(gè)債務(wù)整體，租客在租賃期限內(nèi)分期履行租金支付義務(wù)。根據(jù)《民法典》第189條，“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”。因此，拖欠租金的整體訴訟時(shí)效從租賃合同最后一期開(kāi)始計(jì)算。最高人民法院(2017)最高法民申 4265 號(hào)民事裁定書(shū)中就持該觀點(diǎn)，裁定書(shū)認(rèn)為“各期租金債務(wù)相互之間具有一定的獨(dú)立性,但獨(dú)立性不足以否定整體性,不能割裂全部租金的整體性,因此租金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)自最后一期債務(wù)履行期屆滿之日起算。”

第二種將租賃合同理解為定期履行合同。認(rèn)為租賃合同是在固定期限內(nèi)租賃合同履行過(guò)程中持續(xù)定期發(fā)生的債務(wù)，每一筆債務(wù)均具有獨(dú)立性，因此可以單獨(dú)享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故每一筆拖欠租金的訴訟時(shí)效均應(yīng)單獨(dú)計(jì)算。各地方法院，如（2019）渝05民終2825號(hào)、（2020）川01民終10955號(hào)以及上海二中院均持有上述觀點(diǎn)。

由于認(rèn)識(shí)不同，也導(dǎo)致了在實(shí)踐操作中，對(duì)于房東討要拖欠租金的保護(hù)力度不一，采用第一種觀點(diǎn)將租賃合同理解為分期履行合同，意味著房東被拖欠的租金不管多久，只要在合同結(jié)束后三年內(nèi)主張權(quán)利，就能得到法律保護(hù)，顯然保護(hù)力度較高。而采用第二種觀點(diǎn)，將租賃合同理解為定期履行合同，那意味著房東必須在被拖欠租金事實(shí)發(fā)生后三年內(nèi)立即采取行動(dòng)，否則該期被拖欠的租金就有可能因?yàn)槌鲈V訟時(shí)效不再受法律保護(hù)。

我們認(rèn)為，訴訟時(shí)效制度的本質(zhì)是為了督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免“權(quán)利人躺在權(quán)利簿上睡大覺(jué)”。如果采用第一種觀點(diǎn)，允許房東在租賃期結(jié)束后再就拖欠已久的租金一并主張權(quán)利，那么對(duì)房東來(lái)說(shuō)無(wú)疑大大降低了其在房屋租賃期間應(yīng)當(dāng)負(fù)有的對(duì)房屋租賃狀況的注意義務(wù)：租客拖欠房租，房東原本通過(guò)電話、微信等方式催討，就能實(shí)現(xiàn)訴訟時(shí)效的中斷和重新計(jì)算，且房東在第一時(shí)間催討后租客如果支付了租金，也就避免了租金越拖越多，導(dǎo)致后續(xù)訴累，占用本可節(jié)約的司法資源，并不合理，因此將租賃合同理解為定期履行合同更有利于平衡房東、租客以及司法的三方權(quán)益。

但是，鑒于現(xiàn)行司法實(shí)踐中既有將租賃合同理解為分期履行合同，亦有將租賃合同理解為定期履行合同的兩種做法，建議有房出租的房東在發(fā)生租客拖欠租金的情況后，第一時(shí)間對(duì)租客租金進(jìn)行催討，行使自身權(quán)利，避免后續(xù)因超出訴訟時(shí)效而發(fā)生無(wú)法財(cái)產(chǎn)損失。

歡迎關(guān)注我，每日為您提供最新法律資訊！