婚前男方買房，婚后共同還貸，離婚時怎么分？｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2016年，李偉用自己名字買下北京一套35平米的一號房屋，總價近90萬元。

同年12月，他與妻子張婷登記結婚。

婚后，兩人一起還了幾年房貸。

2020年，兩人離婚，但法院當時沒處理這套房——因為李偉的母親陳桂芳突然跳出來說：

“房子是我出錢買的！只是借兒子名字，你們一分都不能分！”

她甚至拿出一份《借名購房協議》，落款是2016年2月，寫明：

“因我年齡大無法貸款，委托兒子代持，首付款、月供、稅費全由我承擔，房子歸我所有。”

離婚案因此擱置房產分割。

2021年，陳桂芳正式起訴，要求兒子配合過戶，把一號房屋轉到自己名下。

但通州法院一審駁回，北京三中院二審維持原判——

“借名關系不成立，房屋歸登記人所有。”

敗訴后，陳桂芳仍不死心。在張婷起訴要求分割婚后還貸部分時，她和兒子再次堅稱：“房子是我們的，你無權分！”

法院這次查得更細：

房屋2016年4月簽約，12月才結婚，確系婚前購買；

但2017年6月至2020年11月婚姻存續期間，每月還款日前，陳桂芳雖有轉賬記錄，金額卻忽高忽低（5000元、4800元、2000元不等）；

更關鍵的是——還款銀行卡始終在李偉手中，扣款直接從他賬戶劃走；

而且，生效判決已明確否定借名關系。

法院最終認定：

一號房屋屬于李偉婚前個人財產，但婚姻期間的還貸及對應增值，屬于夫妻共同財產，張婷有權分割。

裁判結果

法院判了：

? 一號房屋歸李偉所有；

? 李偉支付張婷共同還貸補償款12萬元！

法院怎么說？

法官重點強調三點：

第一，生效判決具有既判力。

此前兩級法院已駁回陳桂芳的借名確權請求，本案中再提同樣主張，屬于重復訴訟，不予支持。

第二，出資不等于所有權，尤其在親屬間。

雖然陳桂芳有轉賬，但：

轉賬時間不規律；

金額與月供不完全匹配；

還款賬戶為李偉本人控制；

無證據證明張婷知曉或認可“借名”。

法院認為：這些轉賬更可能屬于家庭內部資助，而非獨立購房行為。

第三，婚姻期間還貸部分必須分割。

根據《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第83條：

“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，離婚時對共同還貸及增值部分應予補償。”

本案中，婚姻存續近4年，累計還貸數十萬元，張婷作為配偶，依法享有相應權益。

律師提示

這個案子給兩類人重要啟示：

對出資父母：

想借子女名買房，不能只簽協議，更要做到“資金閉環+實際控制+排除混同”；

若子女結婚后再主張借名，極易被推定為對小家庭的贈與；

一旦確權訴訟敗訴，后續很難再翻盤。

對配偶一方：

即使房子是對方婚前購買，只要婚后一起還貸，就一定有你的份額；

遇到公婆主張“借名”，不必慌張，可要求對方舉證真實履行；

保留銀行流水、共同生活證據，關鍵時刻能幫你拿回應得補償。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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