劉強(qiáng)東的第七個(gè)IPO 500億“獨(dú)角獸”京東產(chǎn)發(fā)遞表港交所

1月26日，京東集團(tuán)(09618)旗下京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（“京東產(chǎn)發(fā)”）遞交招股書，成為繼京東集團(tuán)、達(dá)達(dá)集團(tuán)、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)上市之后，劉強(qiáng)東旗下的第七個(gè)擬上市公司。

出品 | 網(wǎng)經(jīng)社

撰寫 | 無痕

審稿 | 云馬

配圖 | 網(wǎng)經(jīng)社圖庫

商業(yè)模式：輕重資產(chǎn)融合重塑供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值邏輯

京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)孵化的專注于現(xiàn)代化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理的平臺(tái)型企業(yè)。其核心使命并非簡(jiǎn)單提供倉儲(chǔ)空間，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等物理載體，為電商、制造、零售、汽車等多元行業(yè)提供“空間+服務(wù)+數(shù)據(jù)”的一體化供應(yīng)鏈解決方案。歷經(jīng)數(shù)年沉淀，公司已構(gòu)建起“重資產(chǎn)開發(fā)筑基、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提效、資本循環(huán)賦能”的三維商業(yè)模式。

在業(yè)務(wù)架構(gòu)上，京東產(chǎn)發(fā)形成三大支柱協(xié)同發(fā)力：

基礎(chǔ)設(shè)施解決方案作為營(yíng)收主干（2025年前9個(gè)月貢獻(xiàn)25.64億元，占比85.4%），涵蓋定制化高標(biāo)倉、新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、冷鏈樞紐及數(shù)據(jù)中心的全周期服務(wù)；

資產(chǎn)價(jià)值提升聚焦存量資產(chǎn)優(yōu)化，通過收購改造、綠色升級(jí)、智慧化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增值，2020-2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，年均回報(bào)率達(dá)初始成本40%；

基金與合伙投資平臺(tái)管理則推動(dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，公司主導(dǎo)設(shè)立5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金及上交所首單倉儲(chǔ)REIT（嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT），2024年管理費(fèi)收入1.97億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)30%，基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模33.7%。這種“開發(fā)-培育-退出-再投資”的閉環(huán)模式，顯著提升資本周轉(zhuǎn)效率，降低重資產(chǎn)模式的資金沉淀壓力。

對(duì)于京東產(chǎn)發(fā)遞交招股書，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)專家、網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心主任曹磊指出，京東產(chǎn)發(fā)遞交上市申請(qǐng)標(biāo)志著其作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施核心平臺(tái)的戰(zhàn)略升級(jí)邁出關(guān)鍵一步。

京東產(chǎn)發(fā)如果成功上市，將成為京東集團(tuán)旗下的第七家上市公司，其他六家分別為京東集團(tuán)、達(dá)達(dá)集團(tuán)、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)。

曹磊進(jìn)而表示，港股上市將為京東產(chǎn)發(fā)注入資本活水，助力其加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、擴(kuò)大基金管理規(guī)模，并深化“倉儲(chǔ)+產(chǎn)業(yè)+數(shù)據(jù)”融合的資產(chǎn)策略，契合全球供應(yīng)鏈韌性建設(shè)與智能制造升級(jí)趨勢(shì)。然而，能否在激烈競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步降低客戶依賴、優(yōu)化全球資產(chǎn)配置效率、平衡擴(kuò)張與財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，將成為決定其長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)鍵。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)：收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、核心盈利持續(xù)改善

招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)2023年實(shí)現(xiàn)總收入29.00億元，2024年增至34.00億元；2025年1月至9月收入達(dá)30.00億元，較2024年同期增長(zhǎng)21.2%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案業(yè)務(wù)為收入主體，2025年1月至9月貢獻(xiàn)25.64億元，占總收入85.4%；基金及合伙投資平臺(tái)管理業(yè)務(wù)2024年管理費(fèi)收入為1.97億元，2020年至2024年復(fù)合增長(zhǎng)率為30%。

利潤(rùn)方面，公司2023年凈虧損18.29億元，2024年凈虧損12.00億元，2025年1月至9月凈虧損收窄至1.59億元；同期經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)（非國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則計(jì)量，通常剔除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)等非現(xiàn)金項(xiàng)目）分別為2.61億元、5.30億元和8.23億元，2025年1月至9月同比增長(zhǎng)77.0%。毛利率由2023年的70.4%微降至2025年1月至9月的67.9%。投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)在2023年至2025年9月30日期間累計(jì)影響損益約43.7億元。

對(duì)此，郭濤認(rèn)為，京東產(chǎn)發(fā)財(cái)務(wù)呈現(xiàn)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、核心盈利持續(xù)改善的特征。收入端近年來保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，核心來源為基礎(chǔ)設(shè)施解決方案與運(yùn)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)通過拓展增值服務(wù)豐富收入結(jié)構(gòu)。經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)逐年提升，直觀反映核心業(yè)務(wù)盈利能力增強(qiáng)，這得益于穩(wěn)定的出租率與運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化。

郭濤進(jìn)而表示，但需警惕兩大關(guān)鍵問題：一是國(guó)際財(cái)務(wù)準(zhǔn)則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國(guó)內(nèi)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)影響，雖屬非現(xiàn)金核算項(xiàng)，但可能影響資本市場(chǎng)對(duì)其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢(shì)，與行業(yè)龍頭存在差距，需重點(diǎn)關(guān)注成本控制與服務(wù)溢價(jià)能力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：折射供應(yīng)鏈基建轉(zhuǎn)型陣痛

京東產(chǎn)發(fā)在招股書中詳細(xì)披露了多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不僅關(guān)乎公司自身發(fā)展，也折射出中國(guó)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)面臨的共性挑戰(zhàn)。根據(jù)招股書"風(fēng)險(xiǎn)因素"章節(jié)，公司主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，普洛斯、萬緯物流等頭部企業(yè)及傳統(tǒng)地產(chǎn)商加速布局，可能導(dǎo)致租賃價(jià)格下行、行業(yè)毛利率承壓。

客戶集中度風(fēng)險(xiǎn)：2025年1–9月，前五大客戶貢獻(xiàn)收入占比36.3%，其中最大客戶（京東物流）占比28.7%。若主要客戶業(yè)務(wù)需求發(fā)生重大變化，可能對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生顯著影響。

流動(dòng)性與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：截至2025年9月30日，流動(dòng)負(fù)債凈額266億元，流動(dòng)資產(chǎn)65.6億元僅覆蓋流動(dòng)負(fù)債的24.6%；資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，高于行業(yè)平均水平，存在短期償債壓力。

海外業(yè)務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)：海外項(xiàng)目面臨地緣政治不確定性、各國(guó)政策法規(guī)差異、本地化運(yùn)營(yíng)難度、文化適應(yīng)及人才儲(chǔ)備等挑戰(zhàn)，項(xiàng)目落地周期與盈利回報(bào)存在不確定性。

投資物業(yè)公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：2023年至2025年9月30日期間，投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)影響損益約43.7億元。該變動(dòng)屬非現(xiàn)金項(xiàng)目，但持續(xù)影響國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則下的凈利潤(rùn)表現(xiàn)。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)：公司正推進(jìn)“開發(fā)-培育-退出-再投資”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑，但基金與合伙投資平臺(tái)管理業(yè)務(wù)規(guī)模仍有限（2024年管理費(fèi)收入1.97億元），轉(zhuǎn)型速度與資本循環(huán)效率存在不及預(yù)期的可能。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：盡管已竣工園區(qū)平均出租率超90%，但若宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、區(qū)域供需失衡或客戶經(jīng)營(yíng)狀況惡化，可能導(dǎo)致空置率上升、租金收繳延遲等運(yùn)營(yíng)壓力。

曹磊指出，京東產(chǎn)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)披露全面審慎，既體現(xiàn)合規(guī)透明度，也反映行業(yè)共性挑戰(zhàn)。其核心破局點(diǎn)在于：加速外部客戶拓展，將京東生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為跨行業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；通過REITs、基金等工具持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，緩解流動(dòng)性壓力；審慎推進(jìn)海外布局，優(yōu)先聚焦中資企業(yè)聚集區(qū)域驗(yàn)證單點(diǎn)盈利模型。

戰(zhàn)略突圍：差異化競(jìng)爭(zhēng)破“內(nèi)卷” 全球化布局需跨越“水土不服”

從行業(yè)背景來看，京東產(chǎn)發(fā)的上市籌備，契合了智能制造與供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)的行業(yè)趨勢(shì)。近年來，在《中國(guó)制造 2025》及 " 十四五 " 智能制造發(fā)展規(guī)劃等政策推動(dòng)下，中國(guó)智能制造行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，2024 年市場(chǎng)規(guī)模已突破 3.2 萬億元，預(yù)計(jì) 2025 年將接近 3.8 萬億元，物流、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施作為供應(yīng)鏈的核心載體，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。

而在全球供應(yīng)鏈重構(gòu)的背景下，企業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)、智能化基礎(chǔ)設(shè)施的需求進(jìn)一步提升，為京東產(chǎn)發(fā)這類具備技術(shù)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)的企業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

郭濤認(rèn)為，國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)呈現(xiàn)頭部集中格局，行業(yè)龍頭憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)與全球網(wǎng)絡(luò)占據(jù)領(lǐng)先地位，另有依托大型集團(tuán)資源的玩家快速崛起，在規(guī)模與客戶資源上形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

郭濤表示，京東產(chǎn)發(fā)的突圍路徑聚焦差異化競(jìng)爭(zhēng)：一是依托京東供應(yīng)鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領(lǐng)域打造標(biāo)桿服務(wù)案例，精準(zhǔn)吸引第三方優(yōu)質(zhì)客戶；二是通過數(shù)智化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)使用效率，以穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量鞏固市場(chǎng)份額；三是加速海外市場(chǎng)布局，在多個(gè)海外地區(qū)落地項(xiàng)目，避開國(guó)內(nèi)存量市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

郭濤進(jìn)而表示，其挑戰(zhàn)不容忽視，電商巨頭與傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局賽道，可能引發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓縮利潤(rùn)空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲(chǔ)備、市場(chǎng)需求對(duì)接等多重風(fēng)險(xiǎn)，短期難以形成規(guī)模效應(yīng)。對(duì)投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項(xiàng)目盈利回報(bào)能力，是判斷長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的核心。

京東產(chǎn)發(fā)的港股IPO，不僅是京東生態(tài)資本化版圖的完善，更是中國(guó)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)走向?qū)I(yè)化、資本化的標(biāo)志性事件。其“輕重結(jié)合”模式驗(yàn)證了重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本效率的平衡可能，而外部客戶占比提升、全球化布局則昭示其獨(dú)立成長(zhǎng)野心。

【小貼士】

產(chǎn)業(yè)電商作為網(wǎng)經(jīng)社發(fā)展的起點(diǎn)賽道，在平臺(tái)建設(shè)、內(nèi)容體系、智庫、數(shù)字賦能、會(huì)議等方面取得了諸多成果，并構(gòu)建了圍繞產(chǎn)業(yè)電商公司打造了專業(yè)服務(wù)體系。