多地萬科泊寓爆雷背后，不少長租公寓已入不敷出

“ 我們房租還有半年到期呢，卻突然被停水停電，年底了差點 ‘ 無家可歸 ’。”某地萬科泊寓租客這樣對知危編輯部說道。

上個月開始，上海、深圳、南京、杭州等多地的萬科泊寓、魔方公寓租戶陸續發現自己租的房子出了問題。

從網上的一些公告也能看出，基本都是因為公寓方未能按時把原先約定好的租金交付給房東。

杭州魔方公寓錢江世紀城店租戶呂陽（ 化名 ）告訴知危，“之前這棟樓因為房東跟魔方公寓存在租金的交割問題也發生過停水電的事情，警察來了才恢復的，現在電梯還停了兩部。雙方合同是直接簽到 2032 年的，但可能魔方公寓今年資金鏈出問題了吧，就導致出現毀約的情況。”

知危加入了許多被清退公寓的群，里面大多都是在這段時間內，突然收到了房東的清退通知，清退理由也基本都是公寓方拖欠業主房租多日。

長租公寓為何屢屢發生爆雷事件？在樓市下行期，長租公寓行業的未來又在何方？為了探究這些問題，知危聯系了安居客研究院院長張波，試圖去了解長租公寓目前面臨的困境。

“ 長租公寓之前也出過問題，不是現在才出問題。18、19 年的時候，租金貸模式橫行，像蛋殼青客這些都出過很多問題。現在的問題主要是這幾年租金整體都在下滑。”

也就是說，想比于 18、19 年長租公寓爆雷的核心是 “ 金融風險 ”，這一輪長租公寓暴雷更像是 “ 租房市場不景氣 ” 造成的。

上一波爆雷中，所謂的金融風險，指的是很多長租公寓運營方，引導租戶與三方銀行簽 “ 租金貸 ”，銀行會一次性把租戶一年的貸款總額付給運營方，租戶表面上是按月交租，實際上是每月還銀行貸款，而拿到房租的運營方這會繼續溢價搶房源和裝修房源跑馬圈地，等于是加了個杠桿。

這門加了杠桿的生意特別脆弱、抗風險能力低，所以在租房市場不景氣之后產生了嚴重的爆雷。

而這一輪的爆雷，沒有大規模的杠桿參與，主要與房租差價有關，所以顯得相對緩和。

張波解釋道，“ 很多機構，尤其是做重資產的機構，它拿房源的時候會測算這個流水長期的回報率。它做長期的流水或者是盈利測算的時候，基本上都是以租金平穩，甚至租金中長期上漲來看的，再加上一些裝修和運營什么的。一般很少會做測算，每年跌 5%、10%，不會這么去預測的。但現在就是實際的情況跟它測算差距比較大。”

據張波介紹，目前租金平均水平比三年前是降了百分之二十幾，而按之前那套收益測算模型進行測算的重資產機構出現問題自然是難免的，“ 換句話來說，如果租金過往的兩年是漲了 20%，出現爆雷的概率就非常低。”

張波所提到的重資產模式，主要是指長租公寓里面的包租模式或者自持物業的模式，像此次出現清退事件較多的魔方公寓和萬科泊寓大都屬于這種模式。

泊寓作為萬科旗下長租公寓品牌，就曾承接了深圳萬科 2016 年啟動的城中村房源改造計劃 “ 萬村計劃 ”。彼時項目啟動初期，深圳萬科以高于市場租金的價格從房東手里收房，還約定每三年上調租金 10%。

2018 年底，時任萬科南方區域首席執行官的張紀文在公開場合透露，“ 萬村計劃 ” 累計簽約房源規模約為 7—8 萬間。而到了 2025 年約定的租金上調時期，由于泊寓對租戶的租金漲幅有限，部分房源甚至下調租金，導致 “ 萬村計劃 ” 房源出現明顯倒掛。

“對于泊寓來說，它這個母公司（ 萬科 ）本來就缺錢，之前市場不錯的情況下，母公司還能補貼一點，它運轉還沒有問題。現在母公司不能給你補貼，你的所有的貸款，所有的涉及到的現金流，都是需要你自己去做獨立的核算營銷，那它這個壓力就會更大。” 張波這樣說道。

包租模式下，長租公寓常見的 “ 兜底模式 ”，成了在租房市場不景氣情況下拖垮長租公寓運營方資金流的重要原因之一。

“ 比如這個房子我從你手里拿過來 3000 一個月兜底，跟你簽了三年的協議，但我租出去的時候，我發現 3000 租不出去了，我只能租 2500 、2000，這就是虧了。” 張波解釋道。

除了兜底模式，還存在一種 “ 有限兜底模式 ”，風險相對較低，“ 比如正常情況下房租是 3000 塊錢，但公寓方提出 2500 收房，同時給你承諾，如果房子空置期三個月，我可以賠你半個月房租，這就屬于有限兜底。介于輕重資產模式之間。”

不過張波指出，“ 這種模式很多企業都愿意做，但難點在于，出租方愿不愿，得長租公寓品牌方有足夠影響力才行。”

張波認為，未來長租公寓的方向，還是更多的會傾向于輕資產模式。

“ 輕資產模式是輸出品牌、輸出管理。你可能 3000 塊錢往外租，我負責幫你改善房源、找租客、服務租客，然后我從你 3000 塊錢房租里面收管理費，我收10% 。這樣的話我不管你租 3000，租 2000 ，我只收 10% 的管理費，這種是可以保證盈利的。”

據知危了解，此次魔方公寓清退潮也基本是發生在包租模式店，輕資產模式的加盟店基本不受影響。

不過很明顯，這種模式對長租企業來說，難度也很大，首先得要有一定品牌影響力，其次要有一整套成熟的管理體系。

“ 你影響力不夠的話，加盟模式占比做不大的。像魔方，很多人都不知道這個品牌，大家就不一定愿意去加盟你，而且對你保障力也不夠信任，和加盟咖啡奶茶店是一個意思。” 張波說道。

對于這段時間以來，大量長租公寓清退租客，張波表示，核心問題不像之前是金融風險，這次在于租金連年下滑帶來市場收益變化，以至于有些品牌承壓過重。

而對于長租公寓未來的發展方向，張波表示，“未來長租公寓肯定是會變成輕資產模式為主流，它就跟酒店是一樣的，現在你看到的華住、希爾頓大部分酒店都是輕資產模式，沒有一個酒店是它自己的，只是運營。”

事實上，這個趨勢已經在慢慢顯現，如萬科泊寓此前就向全行業發布招募加盟商的消息，準備向輕資產模式轉型。而以包租模式起家的魔方公寓，在完成 D 輪融資后，也宣布開啟輕資產戰略計劃，加速其輕資產戰略布局。

但在這之前，轉型的陣痛不應該由背井離鄉的年輕人承擔，這很不公平。

畢竟，誰愿意自己進入社會的第一課，是學會如何拿回自己的房租和押金呢？