26城房價跌回十年前

以國家統計局公布的70個大中城市二手住宅銷售價格指數為基準（設定2016年1月為100點），截至2025年11月，有26個城市的房價指數已跌破100點，意味著其房價已低于或持平于2016年初的水平，即“回到十年前”。

房價分化顯著

26城跌回十年前：包括呼和浩特、哈爾濱、長春、石家莊、貴陽、鄭州6個省會，以及金華、泉州、溫州、安慶、丹東、吉林、包頭、錦州、牡丹江、南充、遵義、瀘州、岳陽、襄陽、宜昌、常德、韶關、桂林、北海、湛江等20個普通地級市。

44城保持抗跌：無錫、杭州、合肥、北京、上海、成都、廣州、深圳等城市房價較2016年基準值高出20%以上，其中杭州二手房指數達139.02，北京136.08，上海133.75。

詳細原因分析

這一現象是多重因素長期疊加作用的結果：

1. 經濟與人口基本面的根本性變化

? 增長動力轉換：這些城市多屬于傳統產業（如資源、重工業）占比較高或傳統外貿加工型城市，在經濟轉型升級過程中面臨挑戰，新興產業和現代服務業發展相對滯后，導致整體經濟增長放緩。

? 人口持續流出或增長停滯：除部分省會外，名單中大量是普通地級市。隨著城鎮化進入后半程，人口持續向核心城市群、省會城市聚集，導致這些城市人口吸引力下降，甚至出現凈流出。房地產長期看人口，人口的流失直接削弱了住房需求的根基。

2. 房地產市場供需關系的深刻逆轉

? 歷史庫存積壓：許多城市在2015-2018年的棚改貨幣化浪潮中，新建了大量住宅。當政策紅利退去、需求放緩后，形成了巨大的存量待售房源。

? 需求提前透支：當年的棚改和房價上漲熱潮，在一定程度上透支了未來的購房需求。當前有效需求（尤其是改善性和投資性需求）已大幅萎縮。

? 預期發生根本轉變：隨著“房住不炒”理念深入人心，房價“只漲不跌”的預期被打破。購房者更加理性，投資投機需求大幅退潮，導致市場交易活躍度下降。

3. 全國性政策與市場周期的疊加影響

? 調控政策的長期性：全國范圍內持續的房地產調控政策，特別是信貸政策的收緊，抑制了全國市場的整體熱度，非核心城市首當其沖。

? 周期性下行壓力：房地產市場本身存在周期。在經歷了長達十年的上行大周期后，市場進入調整階段，抗風險能力弱的城市調整幅度更大、時間更長。

主要影響

1. 對當地居民財富的影響：早期購房者，特別是高點入市的投資者，面臨資產賬面縮水，財富效應減弱。

2. 對地方財政的影響：土地出讓收入和房地產相關稅收是地方財政的重要來源。房價下跌、市場冷淡將直接影響地方財政收入，制約城市建設和公共服務投入。

3. 對市場信心的影響：房價持續下跌會進一步強化觀望情緒，導致市場陷入“價格下跌-需求觀望-交易冷清”的負向循環，去庫存難度加大。

4. 凸顯區域分化格局：這26個城市與北上廣深及部分強二線城市的房價堅挺形成鮮明對比，標志著中國房地產市場從“普漲普跌”進入“高度分化”的新階段。分化不僅存在于城市之間，也存在于同一城市的不同板塊之間。

未來展望與趨勢

1. 分化將持續深化：“強者恒強，弱者承壓”的格局將是長期趨勢。人口、資本、技術將持續向少數核心城市群集聚，這些區域的房產更具韌性。而缺乏核心競爭力的城市，房地產市場可能長期低位運行。

2. 政策趨向精準化：全國“一刀切”的調控政策已逐步轉向。未來政策更強調“因城施策”，甚至“一區一策”。對于房價下行壓力大的城市，預計會有更多鼓勵合理住房消費的扶持政策出臺（如補貼、公積金政策優化等），以穩定市場。

3. 回歸居住本質：在這些城市，房地產的投資屬性已極大弱化。市場將更純粹地回歸到居住屬性，房價由當地居民的實際收入和居住需求支撐。

4. 新的發展模式探索：地方政府將不得不減少對“土地財政”的依賴，更加專注于發展實體經濟、改善營商環境來吸引人口和產業，從而為房地產市場構筑長期健康的基礎。

總結而言，26城房價回到十年前，是中國房地產市場在經歷長期高速發展后，與經濟規律、人口結構重新匹配的必然調整。它清晰地揭示了房地產市場的區域風險差異，并為投資者、購房者和政策制定者提供了重要的市場信號：普漲時代已經結束，選擇比努力更重要，房產價值將更加緊密地與城市的核心價值綁定。