北京房產(chǎn)律師：家庭借名購(gòu)經(jīng)適房如何確權(quán)？｜房地產(chǎn)律師解讀案例

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2000年，北京回龍觀一套190余平米的經(jīng)濟(jì)適用房即將交付。

購(gòu)房人登記為周明。

但事實(shí)上，這套一號(hào)房屋是由周明的父母、姐姐、姐夫五人共同出資、共同決策購(gòu)買的。

因只有周明具備北京戶口和購(gòu)房資格，全家簽署了一份《家庭內(nèi)部住房產(chǎn)權(quán)分配契約》，明確約定：

父母出資4萬(wàn)元，占8%；

周明象征性出資5萬(wàn)元，占20%；

姐姐姐夫出資1.6萬(wàn)元+承擔(dān)全部30年房貸，占72%；

五年后，周明將20%份額轉(zhuǎn)讓給姐姐姐夫，換取5萬(wàn)元退款及3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助。

此后，姐姐姐夫如約償還全部貸款，全家共同居住多年。

2011年，周明病重，又與妻子簽署《房屋贈(zèng)予協(xié)議》，稱將房屋“贈(zèng)與”姐姐。

2012年，周明去世。

2013年，周父在不知情的情況下，被排除在一場(chǎng)繼承調(diào)解之外——法院依據(jù)一份“口頭遺囑”將房屋判歸周母一人，并完成過(guò)戶。

直到2019年，該調(diào)解書被再審撤銷，真相浮出水面。

周父隨后起訴，主張房屋系周明遺產(chǎn)，要求按法定繼承分割。

但姐姐、姐夫及周母堅(jiān)決反對(duì)：

“房子從來(lái)就不是周明一個(gè)人的！全家簽了協(xié)議，他只是名義人。”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號(hào)房屋由周母繼承（因已登記其名下，便于執(zhí)行）；

? 周母在繼承范圍內(nèi)，向周父支付24萬(wàn)元，向姐姐姐夫支付563萬(wàn)元；

? 駁回周父要求按法定繼承分割房屋的請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院指出，本案核心在于：房屋是否屬于周明個(gè)人遺產(chǎn)？

關(guān)鍵認(rèn)定包括：

第一，《家庭內(nèi)部住房產(chǎn)權(quán)分配契約》實(shí)質(zhì)是借名買房協(xié)議。

雖然未使用“借名”字眼，但內(nèi)容明確約定了出資比例、還貸責(zé)任、產(chǎn)權(quán)歸屬及未來(lái)過(guò)戶安排，符合借名買房法律特征。

第二，該協(xié)議合法有效。

房屋系2008年4月11日前簽約的“老經(jīng)適房”，現(xiàn)已滿五年，具備上市條件，不違反當(dāng)時(shí)強(qiáng)制性規(guī)定。

第三，周明無(wú)權(quán)單獨(dú)處分房屋。

其后來(lái)簽署的《贈(zèng)予協(xié)議》未經(jīng)其他共有人同意，且受贈(zèng)人明知房屋非周明個(gè)人財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成“惡意串通”，協(xié)議無(wú)效。

第四，因限購(gòu)政策，協(xié)議客觀上無(wú)法繼續(xù)履行。

各共有人均無(wú)北京購(gòu)房資格，無(wú)法完成過(guò)戶，故法院判令解除協(xié)議，房屋作為遺產(chǎn)處理，但增值收益歸實(shí)際出資人。

最終，法院認(rèn)定：

“房屋雖登記在周明名下，但真實(shí)權(quán)利屬于全體出資家庭成員。周明去世后，其繼承人應(yīng)在繼承范圍內(nèi)，向?qū)嶋H出資人返還本金及全部增值利益。”

律師提示

這個(gè)案例揭示了家庭內(nèi)部合作購(gòu)房的關(guān)鍵點(diǎn)：

“家庭協(xié)議”可構(gòu)成有效借名關(guān)系。

即使未寫“借名”二字，只要明確出資、份額、義務(wù)，法院可認(rèn)定為借名買房。

名義人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。

即便登記在其名下，若房屋實(shí)為家庭共有，單方贈(zèng)與或遺囑處分可能無(wú)效。

政策變化導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，不影響出資人權(quán)益。

法院可通過(guò)“解除合同+返還增值”方式，保障實(shí)際權(quán)利人利益。

給客戶的建議：

若曾以家庭成員名義購(gòu)房，請(qǐng)務(wù)必：

? 保留原始出資憑證；

? 簽署書面份額協(xié)議（即使叫“家庭契約”也可）；

? 避免名義人單獨(dú)簽署贈(zèng)與或遺囑文件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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