富力地產退出206億項目

富力地產與合景泰富聯合體退出廣州天河吉山村舊改項目。

一、事件核心：全票通過退出表決

2026年1月，廣州天河吉山村召開股東代表大會，124名參會股東以100%同意率表決通過富力地產與合景泰富聯合體退出解約及臨遷補償款清償工作事項。這標志著總投資206億元、總面積288.73萬平方米的吉山村舊改項目正式與原合作企業分道揚鑣。

二、項目概況：天河東部"巨無霸"舊改

? 地理位置：位于天河智谷板塊核心，北至科林路、西至科吉路、東臨岐山路、南至廣園快速路。

? 改造規模：總面積約170.61公頃，總計容建筑面積約288.73萬平方米，相當于4.5個廣州賽馬場。

? 歷史地位：廣州2018年舊改公開招標后首個確定合作企業的城中村，被寄予"下一個獵德"的期待。

三、發展歷程：從"吉山速度"到全面停滯

1. 2019年：村民以超8成同意率表決通過全面改造意愿，正式啟動舊改程序。

2. 2020年10月28日：通過集體表決，以98%同意率確定富力+合景聯合體為舊村改造合作企業。

3. 2020年12月22日：項目動工儀式舉行，從確定合作企業到動工不到2個月，被稱為"吉山速度"。

4. 2021年起：項目前期工作近乎停滯，陷入長期停頓狀態。

5. 2024年：被納入《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》，8月公布詳細規劃調整方案。

6. 2025年3月：《天河區吉山村城市更新單元詳細規劃》在廣州市規劃委員會上獲得通過。

7. 2026年1月：股東代表大會全票通過富力合景聯合體退出。

四、退出原因：房企流動性危機

直接原因是合作企業陷入嚴重的流動性危機：

? 富力地產：截至2025年12月31日，有息債務逾期本金余額達368.1億元，涉及信用類債券、銀行貸款等多類債務。

? 合景泰富：2025年出現境內債違約，屬于行業違約風險從中小主體向頭部主體蔓延的典型案例。

? 政策背景：自2020年末"三條紅線"政策出臺，依賴高杠桿擴張的房企被戴上緊箍咒，再無余力推動如此大規模、長周期的舊改項目。

五、歷史補償方案：曾引熱議的高標準

項目停滯前曾傳出"約2萬元/㎡的棄產補償或回遷4.5層安置標準"的高額補償方案，這一標準在當時直接秒殺廣州99%舊改補償方案，至今仍被不少村民津津樂道。

六、規劃調整：從居住片區到產城融合

2024年8月公布的規劃調整方案顯示：

1. 用地調整：多幅商業用地調整為居住用地，新增多塊中小學用地及公共服務設施。

2. 住宅供應：釋放16宗宅地（含融資及回遷），總體量相當于珠江花城與天河潤府之和。

3. 商業配套：商業商務用地總體量超10萬㎡，相當于在天河東部新增一個樂峰廣場。

4. 交通優化：規劃4條地鐵線網，打通茅崗北路、奧體橫路等多條干道。

5. 公園建設：規劃建設兒童公園、生態公園、鐵路公園三大主題公園。

七、項目定位：三大功能定位

根據2025年3月通過的規劃，吉山村將打造為：

1. 廣深走廊科創節點：服務周邊智慧城、科學城、金融城等產業功能區。

2. 智谷山水宜居社區：依托天河兒童公園和欖核公園，塑造山水宜居環境。

3. 珠吉歷史文脈走廊：原址保留吉山祠堂建筑群等16處歷史遺存，建設嶺南特色山街水巷。

八、后續展望：轉向政府主導新模式

1. 模式轉換：退出后，項目預計轉向"依法征收、凈地出讓"的政府主導、國企參與新模式。

2. 政策支持：2026年1月6日，天河區召開全區城中村改造工作會議，提出2026年城市更新固定資產投資力爭完成超350億元，全面加快22個城中村改造進程。

3. 項目分類：吉山村被列為"舊模式項目"，天河區將加快其復建房的驗收交付、銷售以及改造模式的轉換工作。

4. 潛在接手方：曾有消息稱央企中能建和廣州城投可能介入。2021年初富力曾將合作股份質押給廣州城投，城投已部分入局吉山舊改。

九、區域意義：縫合天河東片區割裂

吉山村改造對天河東部發展具有重要意義：

? 城市界面：縫合奧體-牛奶廠-吉山-珠江花城-天河潤府間的割裂感，提升整體城市面貌。

? 交通改善：隨著地鐵19號線規劃，將彌補天河東片區地鐵不足的短板。

? 產業導入：引入電競文創產業，打造產城融合綜合片區，提供高品質生活配套和產業空間。

十、村民現狀與未來期待

目前吉山村內仍有大量私宅、商鋪，城市界面一般，存在握手樓、電線垂落等問題。村民最關心的是后續補償方案能否達到或超過此前傳出的高標準。參考天河其他舊改項目如長湴村、元崗村的經驗，新模式下的補償方案往往會在原有基礎上"層層加碼"。

此次富力合景聯合體的退出，雖然意味著項目經歷了數年的停滯，但也為吉山村舊改帶來了新的轉機。在政府深度主導、連片開發的新模式下，這個天河東部的"巨無霸"舊改項目有望加速推進，真正實現"廣深走廊科創節點"的定位，為天河東部發展注入新動力。