北京三大國企合作嘉棠璟樾首取證 項目公司卻減資近20億

觀點網 1月26日以來，北京新房市場開啟取證熱潮。

在不到一周的時間里，取得預售許可證的項目多達6個。不過，其中僅有兩個項目是初次取證。

這兩個項目分別是1月26日取證的瑞璟佳苑（推廣案名暫未公布），以及1月28日取證的嘉棠家苑（推廣案名“嘉棠璟樾”），分別位于海淀與豐臺。

圖源：北京市住房和城鄉建設委員會

值得注意的是，兩個新項目均一改以往市場拿地后火速取證、取證即開盤的競速模式，整體推進節奏明顯放緩。

瑞璟佳苑項目用地是保利發展與北京建工在2025年5月20日競得，成交總價45.45億元，溢價率11.95%。算下來，從拿地到取證幾乎耗時八個月。

嘉棠家苑項目用地成交于2025年9月5日，是由城建發展、住總、北京建工聯合體以底價29億元拿下。

兩個項目建設用地的成交時間相差不到4個月，取證卻只間隔一天。顯然，后者的腳步相對更快。

就在取證當天，城建發展、住總、北京建工按照同比例共同對嘉棠家苑的項目公司進行減資，注冊資本由290000萬元減少至98000萬元，降幅高達66.2%。

“瘦身”六成

一般而言，對項目公司減資，尤其是對房地產開發類的項目公司進行減資，常見于項目開發的中后期。此時往往已經完成前期的大額資本金投入，開發貸等也已經到位，后續無需再維持超出實際需求的高注冊資本。股東方便會以根據公司經營發展需要、提高資金利用效率等原因，回收部分閑置資金。

在開發建設初期，更有可能對項目公司增資，以滿足工程款支付等資金使用需求。

從時間來看，嘉棠家苑的項目用地成交于去年9月，以行業普遍的開發節奏來推算，大概率處于前期報建及規劃設計階段。

據公開信息，該項目于去年11月報規，12月11日獲核發建設工程規劃許可證，建設單位為北京建興豐匯置業有限公司，也正是此次遭遇注冊資本減資的項目公司。

圖源：北京市規劃和自然資源委員會

這也意味著，嘉棠家苑目前大概率處于準備階段末期，或是實質性開發初期。初始的注冊資本29億元，更可能是基于項目前期規劃、融資安排等，設定的較高額度。隨著建設工作的正式啟動，實際開發所需的資金投入逐漸清晰，繼續維持高注冊資本的必要性明顯削弱。

據城建發展披露的相關公告，北京建興豐匯置業有限公司成立于2025年9月23日，注冊資本290000萬元（已全部實繳），其中城建發展持股48%，為并表方。

北京建工通過旗下子公司北京建邦憬瑞房地產開發有限公司（簡稱“建邦公司”）持股42%，住總通過旗下北京金第房地產開發有限責任公司（簡稱“金第公司”）持股10%。

按照持股比例來分配，29億元的注冊資本中，城建發展、北京建工、住總的出資金額分別為13.92億元、12.18億元、2.9億元。

等比例減資后，上述三方出資金額降至4.704億元、4.116億元、0.98億元，釋放出的金額合計達19.2億元。

對于此次交易，城建發展認為：“本次對項目公司減資系基于項目合作開發協議約定的交易安排及項目公司經營發展的實際情況所做出的審慎決定，有利于優化資源配置。”

止跌微光

值得注意的是，在減資事項獲得通過當天，城建發展還對另一家項目公司進行了相似操作。

公告顯示，北京城昌貝越置業有限公司注冊資本11.45億元（已實繳），負責北京市昌平區中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治B地塊項目CP01-0601-0078地塊開發運作，城建發展的全資子公司北京城建興云房地產有限公司（簡稱“興云公司”）持有其30%股權。

為優化資源配置，根據項目合作開發協議約定和實際經營需要，同意興云公司與各方股東按照同比例共同對城昌貝越進行減資，將城昌貝越注冊資本由11.45億元減少至5.725億元。

以此計算，減資前城建發展出資金額為3.435億元，減資后出資金額降至1.7175億元。

由此，城建發展通過對兩家參股項目公司的減資，實現置出資金合計10.9335億元。

另一方面，城建發展全資子公司北京世紀鴻城置業有限公司向華夏銀行北京奧運村支行申請新增項目開發貸款8億元，貸款期限不超過5年，城建發展為此提供連帶責任保證擔保。

該公司負責北京市朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-317-1地塊、29-317-4地塊的開發運作，此次申請開發貸款是為滿足建設資金需求。

此前置出的資金顯然足以覆蓋這一資金缺口。

在此前提下申請新增銀行貸款，或許是出于合規、監察等要求，以及增強現金流動性的相關考量，但也不免引起外界對公司經營情況的關注。

實際上，城建發展此前已經發布2025年度預虧公告，預計2025年年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤-2.84億元到-4.23億元；預計2025年年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤-7.42億元到-10.96億元。

該公司解釋稱，2025年出現虧損的主要原因是受房地產市場整體影響，部分開發項目存在可變現凈值低于成本的跡象，城建發展初步確定上述項目可變現凈值，對可變現凈值低于成本的部分預計將于本業績預告期間計提存貨跌價準備。

不過，這也并非城建發展首次錄得年度虧損。

2022年，城建發展營業總收入創造新高，實現245.6億元，同比增長1.56%，但該年首次出現歸母凈虧損，虧損金額達9.262億元，同比減少244.43%。

2023年，城建發展營收203.6億元，較上一年雖然減少17.09%，卻成功實現扭虧，歸母凈利潤同比增長160.34%，為5.589億元。

直到2024年，城建發展再次來到虧損階段，營收同比增長24.94%，為254.4億元，創下新高；歸母凈利潤為-9.51億元，同比減少270.17%。

若算上2025年的預虧金額，城建發展兩年累計虧損金額將達12.35億元至13.74億元。不過，好在過去一年的虧損金額有明顯收窄。

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