共有關(guān)系破裂，法院判90日內(nèi)必須啟動出售｜房地產(chǎn)律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

周文華與弟弟周建國曾因一套位于東城的一號房屋多次對簿公堂。

最初，周建國主張整套房屋是自己借哥哥名義購買，要求過戶。

法院兩審均駁回其請求。

后來，他又改稱雙方有口頭協(xié)議，應(yīng)各占50%份額。

2023年，法院最終在A號判決中確認(rèn)：周文華夫婦與周建國按份共有，各占50%產(chǎn)權(quán)。

然而，矛盾并未因此平息。

周建國長期將一號房屋對外出租，拒絕與哥哥溝通，更不同意共同居住。

周文華夫婦則表示：房屋是家庭重要資產(chǎn)，但兩人年事已高，無力承擔(dān)管理糾紛，且完全不具備與弟弟共有的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

多次協(xié)商無果后，周文華夫婦提起共有物分割之訴，請求：

“房屋歸我們所有，我們愿按評估價支付折價款。”

周建國堅決反對，稱：“當(dāng)年說好讓我住到老，現(xiàn)在不能分。”

他還另案起訴，要求設(shè)立終身居住權(quán)，但法院認(rèn)定：

“所謂‘居住承諾’基于親情和對方隱瞞他處購房的事實，不構(gòu)成法律上的居住權(quán)合意”，最終駁回其請求。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 雙方在90日內(nèi)共同變賣一號房屋；

? 變賣所得價款，雙方各分50%；

? 若逾期未售出，任何一方可申請法院強(qiáng)制拍賣。

法院說理

法院指出，本案核心在于：按份共有人是否有權(quán)請求分割共有房屋？

關(guān)鍵法律依據(jù)是《民法典》第303條、第304條：

“按份共有人可以隨時請求分割共有物；難以實物分割或分割會減損價值的，應(yīng)對折價、拍賣、變賣所得價款予以分割。”

本案中：

雙方無不得分割的書面約定；

共有基礎(chǔ)已徹底破裂——一方長期出租，另一方被排除在外；

雙方均明確表示無能力購買對方份額，也拒絕繼續(xù)共有；

房屋為整體住宅，無法物理分割，變賣是最公平、高效的方式。

法院特別強(qiáng)調(diào)：

“共有關(guān)系以合作為基礎(chǔ)，當(dāng)共有人之間喪失基本信任，強(qiáng)制維持共有狀態(tài)不僅違背當(dāng)事人意愿，也不利于財產(chǎn)效能發(fā)揮。”

因此，支持通過市場化方式——變賣或拍賣——實現(xiàn)公平分割。

律師提示

這個案例為家庭共有房產(chǎn)糾紛提供了重要啟示：

“各占一半”不等于能和平共處。

一旦關(guān)系惡化，共有將成為持續(xù)沖突的源頭。

居住≠居住權(quán)。

即便長期居住或曾獲口頭同意，若未依法設(shè)立居住權(quán)（需書面+登記），法院不會認(rèn)可其對抗分割的權(quán)利。

變賣是解決僵局的有效路徑。

當(dāng)雙方都無力或不愿買斷對方份額時，法院通常會判令共同出售，避免資產(chǎn)閑置或濫用。

盡早行動，避免損失擴(kuò)大。

若一方擅自出租、破壞房屋或拒絕配合管理，另一方可及時起訴分割，防止權(quán)益進(jìn)一步受損。

給客戶的建議：

若你與他人按份共有房產(chǎn)且關(guān)系破裂，請立即：

? 固定對方擅自出租、拒不分擔(dān)費用等證據(jù)；

? 評估自身是否有能力買斷對方份額；

? 如無，盡快提起共有物分割之訴，爭取通過變賣止損。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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