“全面拆遷”來了？2026年住建部已明確，這兩類房子或將通通拆遷

1月20日，一紙由住建部和自然資源部聯合發布的通知，讓本該平靜的房地產市場再起波瀾。文件名不算驚人，卻實打實地釋放出一個信號：新一輪城市更新來了，而且動真格的了。

過去幾年，關于“拆遷暴富”的傳聞像龍卷風一樣反復席卷社交平臺，而這一次，政策不再只是紙面上的“風聲”，而是明確行動的“發令槍”。

這波城市更新，真的會像傳言那樣帶來新一輪“全面拆遷”？哪些房子會被重點盯上，迎來命運的徹底重寫？

2026年剛開年，官方就明確了城市更新的方向：不是搞大拆大建，也不是全面鋪開一刀切。而是劃定范圍、精準出手，有選擇地拆，有計劃地改。

最先被瞄準的，是那些老舊危房和城中村。過去這些房子因為安全隱患、環境混亂或地段敏感，多次被提上改造議程，但一直難以落地。這次不同，政策給出了非常具體的執行標準，并配上了配套機制。

像泉州這樣的城市，已經把12萬戶危險房屋納入拆遷范圍。其中不少是80年代建設的預制板樓，結構老化嚴重，一旦發生地震或火災，后果不堪設想。這些房子將優先被列入拆遷清單，補償方式也更靈活。

具體來看，除了傳統的實物安置和貨幣補償，“房票”成為最常見的手段。廣州荔灣區甚至出現了1億元的企業房票，普通居民拿到的房票金額也在數百萬元之間。深圳發出的首張個人房票高達4055萬元，市場反響巨大。

與此同時，那些位于城市核心地段的老舊小區，也進入了“微改造”的重點區域。國家明確提出，要對這類老房子加裝電梯、完善綠化、修建充電樁和健身步道，提升整體居住品質。

這些措施不需要規劃許可，大大簡化了流程，意味著從2026年4月起，全國各地的改造速度可能遠超想象。

北京東城區一位60㎡房主，僅花800元就加裝了電梯，房子租金比改造前每月高出300元。這類“價值修復”正在潛移默化地改變市場對老房子的看法。

不過，不是所有老房子都有拆遷或改造的命運。政策明確劃定了紅線，三類房子不能拆：結構完好的老舊小區、具有歷史文化價值的街區建筑、以及已完成改造的住宅。這些地方只能修繕加固，不能隨意拆除。

那些地段偏遠、人口流出的地區，即使房子年頭再久，也難以列入城市更新的優先序列。這種地方，開發商興趣不大，地方財政也吃緊，改造大多停留在表面，比如重刷外墻、換幾個燈泡。

城市更新的推進離不開效率工具的支持，“一張圖”和“正面清單”成了此次改革的核心抓手。所謂“一張圖”，就是把所有待改造區域統一納入一張規劃圖中，只要上圖，審批流程就大幅提速，相當于一站式通關，節省了以往跑部門、蓋章的時間。

“正面清單”則是另一把利器。只要項目進入清單，一切規劃不得隨意更改，直接落地執行。這些操作極大壓縮了中間流程，被業內稱為“效率加速器”。

政策背后的邏輯鏈條也很清晰。先通過提升效率啟動拆遷，再通過貼息和限購松綁提振市場信心，最終實現人居質量和房產價值的雙提升。

盡管財政部尚未公開提及，但業內普遍預測，貼息政策正在路上。預計以時間節點為界，未來新房貸的購房者將獲得利息補貼。這意味著，一旦貼息政策落地，核心地段的優質房源將被迅速搶購，價格也會隨之上漲。

與此同時，一線城市限購政策也在悄然松動。參考2016年棚改貨幣化經驗，要推動大規模拆遷，必須先釋放市場購買力和信心。一線城市率先松綁，是激活市場的老套路。

3月，很可能成為一線和強二線城市政策松動的關鍵窗口期。

這一次的城市更新，并非單純追求“房價上漲”，更強調的是城市功能提升和居民生活改善。比如北京石景山區一棟54年樓齡的老樓，通過“原拆原建”，建筑面積增加了30%，居住環境煥然一新。

在四川巴中，1.75萬套閑置農房被盤活，有村民將三合院改成民宿，半年營業額突破30萬。這類更新方式，既保留了原有建筑風貌，又創造了新的經濟價值。

房地產市場的另一場深刻變革也在悄然啟動。2026年1月1日起，新出讓土地的商品房項目將原則上實行現房銷售。這項制度的目的是讓購房者“所見即所得”，徹底解決期房質量難保障、交付不確定等問題。

海南和雄安作為試點，現房銷售成效顯著。消費者能實地查驗房屋質量，開發商也不得不回歸產品本質，提升建設標準。這對三四線城市而言，有助于加快庫存去化；對一線核心城市，則實施節奏更為謹慎，避免供需失衡。

新政還規定，每個項目單獨成立公司，所有資金必須封閉運行，不得被抽調至其他項目。銀行也要明確主辦機構，承擔起資金監管和風險共擔的責任。購房者的利益從此被層層保護在制度之中。

購房者債權優先受償、房屋買賣合同解除后的貸款責任由開發商承擔，這些條款已經被正式制度化。42個城市開始試點“房屋全生命周期安全管理”，通過動態監測提前發現風險。

政策不是一刀切，而是因城施策。庫存高的城市加快推進，核心城市節奏放緩，政策落地顯得更有彈性和實用性。

2026年房貸利率、公積金利率同步下調，購房成本降至五年來新低。深圳的二手房看房量同比上漲81%，市場信心正在逐步修復。

未來，房子的價值將更加依賴地段、配套、品質以及是否契合城市長期發展方向。那些靠“拆遷暴富”的時代，已經過去，取而代之的是一場理性而系統的財富重估。

真正的機會，屬于那些手握核心資產、或緊跟城市更新節奏的人。

簡單來說，2026年的城市更新不是撒錢的盛宴，而是一次精準的城市手術。只有看懂政策節奏，才能在這場結構性變革中占得先機。

這一次，風口真的來了，但風只吹向準備好的人。

信息來源：
［1］兩部門聯合發布新政 進一步支持城市更新行動 中國新聞網
［2］城市更新又有新政策支持 經濟日報