想要回借名房，卻沒走對法律程序？敗訴了｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2014年，周玉蘭看中一套位于密云的一號房屋。因自己無購房資格，便以兒子周浩的名義簽約付款，并將房屋登記在周浩一人名下。此后，周玉蘭與兒子一家共同居住于此。

2015年，周浩與林婷結婚，婚后繼續住在一號房屋。2021年10月，周浩將房屋無償過戶至林婷名下。2022年，兩人因感情破裂進入離婚訴訟。

就在離婚案審理期間，周玉蘭突然提起訴訟，主張：

“房子是我全款買的，只是借兒子名字登記。他無權擅自把房送人！現在我要確認房屋歸我所有。”

周浩當庭表示同意母親的說法。但林婷堅決反對：

“從沒聽說房子是婆婆出的錢。結婚七年，丈夫一直說是他的婚前財產，還用這房提取過公積金。現在要離婚了，才冒出‘借名買房’？”

她指出，即便真有出資，也可能是對兒子的贈與；而房屋早已完成過戶，贈與合法有效，不應被輕易推翻。

裁判結果

法院判決：

? 駁回周玉蘭的全部訴訟請求。

? 一號房屋仍歸林婷所有。

法院說理

法院首先明確：本案是所有權確認糾紛，不是合同糾紛。

周玉蘭要拿回房子，必須先解決兩個前提問題：

她與周浩之間是否存在有效的借名買房合同關系？

周浩與林婷之間的房屋贈與合同是否無效？

但在這類物權確權案件中，法院不能直接審查合同效力。正確的路徑應是：

先起訴確認“借名買房協議有效”；

再起訴確認“贈與合同無效”；

最后才能主張房屋歸自己所有。

然而，經法官多次釋明，周玉蘭仍堅持“一步到位”要求確認產權，跳過了必要的合同之訴環節。

此外，法院注意到：

房屋自始登記在周浩名下；

周浩在離婚訴訟中曾明確主張該房為“婚前個人財產”；

林婷長期居住其中，有合理信賴；

周玉蘭從未在婚姻存續期間提出過權屬異議。

在缺乏書面借名協議、出資性質不明、且已發生合法過戶的情況下，僅憑口頭主張和親屬證言，不足以推翻登記公示效力。

因此，周玉蘭的訴求因程序不當+證據不足，被依法駁回。

律師提示

這個案子揭示了一個常見誤區：“我出的錢，房子就該是我的”。

但法律上，出資只是因素之一，關鍵看法律關系定性：

若想主張“借名買房”，必須證明：雙方有明確合意 + 實際控制 + 風險承擔，最好有書面協議；

若未及時主張權利，而房屋已被登記人合法處分（如贈與配偶），第三人基于信賴取得產權，可能受保護；

尤其在子女婚姻變動期間，突然提出的“借名”主張，極易被認定為協助轉移財產，難獲支持。

更重要的是：訴訟策略不能錯。

物權確權之訴，不能替代合同效力之訴。程序走錯，再合理的事實也可能敗訴。

對父母而言：

若真為借名，務必簽協議、留證據、早確權；

若實為贈與，就應接受子女對其財產的處分權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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