房地產(chǎn)可能很快要迎來大結(jié)局

很多細(xì)枝末節(jié)的線索串聯(lián)在一起，將在今年變得越發(fā)的明朗

雖然是一種主觀臆斷

但是不如看看這有可能的結(jié)果

今年是我創(chuàng)業(yè)第十個(gè)年頭

也是我做房地產(chǎn)第17個(gè)年頭

我一直覺得最大的變化不是學(xué)到了多少知識(shí)或者看過多少項(xiàng)目

而是伴隨著漫長的積累對(duì)于行業(yè)的直覺發(fā)生了變化

最近我有一個(gè)強(qiáng)烈的直覺

就是關(guān)于行業(yè)本身，可能要迎來大結(jié)局的答案

01

最近關(guān)于房地產(chǎn)政策信息越來越多了

關(guān)于房地產(chǎn)的政策，有三條放在一起看才有意義

第一條

是最近不同媒體同行傳播的，關(guān)于地產(chǎn)三條紅線制度

監(jiān)管部門不再要求房企每月上報(bào)三條紅線指標(biāo)

僅部分出險(xiǎn)房企需匯報(bào)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

第二條

就是年初求是發(fā)文

當(dāng)時(shí)大家新聞在刷屏了

明確了房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性

第三條

可能很多人忘了，但是我覺得非常重要的一條

在2023年7月份的中央政治局會(huì)議明確：房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化

也就是在這個(gè)信號(hào)之后

好房子的概念隨后才開始越來越多的被提及

慢慢成為各個(gè)開發(fā)商的核心戰(zhàn)略

為什么要說這三條政策，因?yàn)楸举|(zhì)上這三條政策背后表達(dá)了關(guān)于房地產(chǎn)三個(gè)最核心也是最底層的邏輯

三條紅線的弱管控，本質(zhì)上代表著房地產(chǎn)企業(yè)的原罪基本出清

后續(xù)對(duì)于房企不再是一刀切的“有罪論”

而是支持房企更好的發(fā)展

求是文章，明確了房地產(chǎn)就是擁有金融資產(chǎn)屬性

本質(zhì)上也代表著作為家庭資產(chǎn)的房產(chǎn)，需要具備抗通脹的能力

但是更加關(guān)鍵的

是否具備抗通脹的能力已經(jīng)不再是簡單的擁有房產(chǎn)就能夠抗通脹

2023年對(duì)于供需關(guān)系的判斷其實(shí)已經(jīng)表態(tài)了，只有供不應(yīng)求的那一類目房地產(chǎn)，才具備真正意義上的抗通脹能力

所以，如果以上判斷沒有意外

那么未來行業(yè)內(nèi)有幾個(gè)趨勢(shì)就非常明顯了

02

首先

如果行業(yè)供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)帶動(dòng)行業(yè)供給側(cè)轉(zhuǎn)型的必然就是在一手房領(lǐng)域

這也是為什么這兩年幾乎所有開發(fā)商都在談?wù)摵梅孔?/p>

第一是政治正確

第二也確實(shí)是行業(yè)最具體最真實(shí)需求的來源

未來整個(gè)土地出讓結(jié)合企業(yè)，都要肩負(fù)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重任

這也為什么越來越多的城市開始拿出好地，開始做土地指標(biāo)轉(zhuǎn)性，這么多開發(fā)商都在快速的提升產(chǎn)品力

本質(zhì)上就是這么目的

這會(huì)是行業(yè)內(nèi)的第一大陽謀，所有人都舉全力來推進(jìn)供給側(cè)的改革

所以在市場端，我們可能會(huì)看到三個(gè)跡象

1、開始支持新銳品牌的崛起

因?yàn)樾缕放茮]有原罪

以及在這個(gè)時(shí)候愿意創(chuàng)業(yè)成為一個(gè)品牌本質(zhì)上也代表著對(duì)自己的產(chǎn)品有足夠的信心

所以在政府端也會(huì)支持新品牌的出現(xiàn)

土地不再簡單的價(jià)高者得

一些合適的地塊也會(huì)通過前期的商談給到新銳企業(yè)做出好的產(chǎn)品

這些年我們確實(shí)也見證了就靠一個(gè)項(xiàng)目就夯實(shí)品牌的企業(yè)，南京的北谷中堃以及廣州的鵬瑞都是這樣的典范

2、龍頭企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)造第二標(biāo)簽

大企業(yè)必須要建立自己除了大以外的第二標(biāo)簽

不論是強(qiáng)調(diào)自己的運(yùn)營能力還是精品輸出能力還是綜合體賦能得能力

不論哪條，一定要有第二個(gè)標(biāo)簽

現(xiàn)在的大企業(yè)不是去大的概念

而是在大之下必須還要有第二個(gè)市場標(biāo)簽

這件事保利在過去兩年走的非常堅(jiān)決

去年廣州保利玥璽灣的橫空出世再到天奕產(chǎn)品線的勢(shì)如破竹，很快就在第一梯隊(duì)中的開發(fā)商之中有了差異化的標(biāo)簽

3、基建型房企的轉(zhuǎn)型

以前一直以來很低調(diào)的基建性開發(fā)商

不論是地方國企還是中鐵建中交中建這樣的企業(yè)，當(dāng)他們開始涉足越來越多的地塊，也開始越來越多的自操盤

他們也需要在這個(gè)時(shí)代下證明自己的能力

這三個(gè)賽道如今都在暗流洶涌，每個(gè)賽道一年只會(huì)助推一兩個(gè)品牌的崛起，所以幾乎所有人都身處其中的暗戰(zhàn)之中

03

所以什么是好房子

這就回到一個(gè)關(guān)鍵的問題了

無數(shù)開發(fā)商和媒體同行都試著回答這個(gè)問題

但其實(shí)都不夠精準(zhǔn)

很多人以為好房子指的是普通的房子變得更好，這其實(shí)是一個(gè)重大的誤判

一個(gè)接近政策頂層的老師給過我一個(gè)判斷：

在現(xiàn)在能激活市場需求的房子，就是好房子

是的

在供需逆轉(zhuǎn)的大背景下，簡單的供應(yīng)已經(jīng)沒辦法讓需求活躍

而現(xiàn)在如果能夠用獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念能激活出市場，就是好房子

不論是黑貓白貓，能夠抓到老鼠的就是好貓

04

另外現(xiàn)在二手房就非常的耐人尋味

我覺得一手和二手會(huì)形成兩個(gè)越來越獨(dú)立的賽道池

一手房負(fù)責(zé)行業(yè)轉(zhuǎn)型，那二手房就提供性價(jià)比

我們必須要明確幾個(gè)前提

1、二手房市場因?yàn)榉吭炊挤植荚贑端個(gè)體，所以不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

2、但是二手房因?yàn)槎紒碜浴昂梅孔印敝暗姆孔樱举|(zhì)上都是市場內(nèi)的同質(zhì)化產(chǎn)能

所以本質(zhì)上來說

二手房的核心競爭力就是創(chuàng)造性價(jià)比

不知道各位注意到?jīng)]有，過去五年其實(shí)每個(gè)城市都在悄悄布局租賃賽道

國家隊(duì)以及資本都在布局這個(gè)模塊，本質(zhì)上在現(xiàn)在其實(shí)對(duì)于單純的居住，租賃已經(jīng)可以很好的解決居住

所以對(duì)于二手房而言，就是通過性價(jià)比來創(chuàng)造資產(chǎn)可購買的邏輯

這件事在現(xiàn)在的上海就已經(jīng)非常明顯

上海的二手房70%是三百萬以下的房子

這本質(zhì)上就是經(jīng)過這一輪的價(jià)格調(diào)整，房子已經(jīng)很具備性價(jià)比

這給一些產(chǎn)業(yè)人口、流動(dòng)人口、年輕人、外來人口提供購買的充沛的理由

只要讓二手房保持流動(dòng)性，那么這個(gè)賽道就沒有泡沫

只要房子在流轉(zhuǎn)，就不會(huì)有系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)

從這個(gè)角度上來說，哪怕存在很多問題，未來每個(gè)城市還是會(huì)支持中介的發(fā)展

支持中介本質(zhì)上就是支持二手房的流動(dòng)性

未來二手市場的核心關(guān)鍵在于兩點(diǎn)

第一通過性價(jià)比來完成買家的購買

第二通過賣房完成房東的購買力獲得，從而再進(jìn)入一手房市場，完成資金鏈的流動(dòng)

05

所以最后一個(gè)關(guān)鍵，就是房地產(chǎn)的終局到底會(huì)怎么樣

我覺得房地產(chǎn)的未來會(huì)非常類似一個(gè)行業(yè)

汽車

各位可以聽一下最近這幾年汽車賽道正在發(fā)生的事情

大家可能會(huì)有一些感同身受

2019年，吳曉波在他的年終秀上提到一個(gè)關(guān)鍵結(jié)論：

中國汽車第一次沒有了增量，整體規(guī)模速度在2018年到達(dá)頂峰之后第一次開始出現(xiàn)了銷量的下滑

當(dāng)時(shí)所有人都無比的焦慮，這么一個(gè)龐大的賽道開始了萎縮下滑，慢慢開始供需逆轉(zhuǎn)，然后產(chǎn)能過剩開始顯現(xiàn)

一個(gè)同樣低頻高客單價(jià)的龐大賽道，先于房地產(chǎn)開始了頹勢(shì)

但是在畫面的另一頭，出現(xiàn)了另外一件事

2018年，蔚來小鵬量產(chǎn)車下線，2019年特斯拉在上海建立超級(jí)工廠

正如大家所知道的，新能源車開始進(jìn)入市場

從此汽車市場細(xì)分出了油車和電車

伴隨著這個(gè)新物種的出現(xiàn)，各位知道最近幾年中國汽車賽道的走勢(shì)嗎

不僅整體成交量打破了天花板

而且電車在2025年，第一次市場份額超過了油車拿下了50%以上的份額

一個(gè)6年前的小眾新銳初創(chuàng)品牌，在現(xiàn)在變成了絕對(duì)的主流

這就是一次典型的行業(yè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的范例

這個(gè)模型就是房地產(chǎn)的未來

整個(gè)行業(yè)市場如果要突破規(guī)模天花板，必須要進(jìn)行產(chǎn)品端的結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)型

但是各位知道新能源車為什么可以拿下這么大的規(guī)模

真的只是因?yàn)橐粋€(gè)用電、一個(gè)用油嗎

包括我們?cè)诩兝硇缘慕嵌葋砜矗潆娋透奖銌幔嚂?huì)更保值嗎，好像都沒有絕對(duì)的領(lǐng)先

但是為什么新能源車能激活這么大的需求

本質(zhì)意義上是市場對(duì)于新能源車的定義就不一樣

在油車時(shí)代，大家把汽車當(dāng)成出行工具，用來提升效率方便通行的出行工具

但是在新能源周期內(nèi)，大家把電車當(dāng)成家和工作之間的第三空間

這也是為什么現(xiàn)在所有的車都主打冰箱彩電大沙發(fā)

雷軍在小米汽車的發(fā)布會(huì)用了20分鐘講了小米汽車的玻璃如何防紫外線

這就是定義和認(rèn)知的不同

不同的定義就能激活出不同的需求

這也是這個(gè)周期內(nèi)我們需要強(qiáng)化好房子的根本

只有打出和上個(gè)周期完全不一樣的產(chǎn)品，創(chuàng)造完全不一樣的生活感知

并且讓客戶知道，只有這樣才能刺激出需求

新能源這個(gè)物種的存在，提升了市場需求的上限，也成就了不少新銳國產(chǎn)品牌

當(dāng)然其實(shí)也激活了油車的創(chuàng)新

這就是非常典型的中國供給側(cè)改革成功的結(jié)果

在我的眼里，當(dāng)下的一手房就是肩負(fù)起類似新能源車的使命

用產(chǎn)品刺激市場，然后也激活二手房的活躍度，從而讓整個(gè)房地產(chǎn)變得更加健康

從這個(gè)維度上來看，我們或許可以明白為什么所有輿論都在倡導(dǎo)好房子了

這才是根本

06

房地產(chǎn)很快就會(huì)迎來大結(jié)局

我們反觀新能源賽道，崛起周期不過三四年

未來的房地產(chǎn)終局，我想大概也就這點(diǎn)時(shí)間

至于這周期內(nèi)我們?cè)谀膫€(gè)賽道，以及身處什么身位，我想這個(gè)可能只有每一個(gè)代入感的各位自己才會(huì)知道了

做點(diǎn)什么

為了這個(gè)時(shí)代，做點(diǎn)什么吧