廣州棠東房?jī)r(jià)變遷，從2010年7000漲到45000，如今價(jià)格分化加劇

說到棠東，很多初到廣州的人，首先想到的可能是那條入夜后煙火繚繞、人聲鼎沸的棠東BRT站周邊，是出租屋里亮起的星星點(diǎn)點(diǎn)，是巷口炒粉攤鑊氣升騰的景象。

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，棠東在廣州樓市的版圖上，扮演的是一個(gè)非常具體而樸實(shí)無華的角色——一個(gè)龐大的、交通便利的、容納無數(shù)廣漂青年最初夢(mèng)想的“睡城”。

它的房?jī)r(jià)起點(diǎn)就埋在這種濃厚的、接地氣的生活底色里，然后隨著整座城市向東奔涌的浪潮，被一點(diǎn)點(diǎn)沖刷、重塑，最終變成了今天這番模樣。

我們把時(shí)間撥回到2010年前后。那時(shí)的廣州，亞運(yùn)會(huì)的氛圍剛剛散去，城市建設(shè)的重心開始明確無誤地向東傾斜，珠江新城還在熱火朝天地長(zhǎng)高，而更東邊的天河智慧城、科學(xué)城還多是圖紙上的概念。

夾在中間的棠東，是什么光景呢？它是一個(gè)典型的“城中村+老居住區(qū)”的混合體。棠下村、棠東村的“握手樓”里住滿了在體育中心、天河路商圈上班的年輕人，他們每天靠著BRT棠東村站那洶涌的人潮，把自己塞進(jìn)公交車，往返于低廉的居住成本與繁華的都市職場(chǎng)之間。

與此同時(shí)，片區(qū)里也散落著一些上世紀(jì)九十年代末建成的早期商品房宿舍樓，比如一些航運(yùn)、鐵路系統(tǒng)的單位房，它們安靜地待在那些熱鬧的村落旁邊，外觀樸素，管理簡(jiǎn)單。

那時(shí)候，如果你問一個(gè)老廣州人“棠東的房子值不值得買”，他可能會(huì)皺皺眉，覺得那里“雜”、“亂”，算不上一個(gè)純粹的“住宅區(qū)”。價(jià)格，忠實(shí)地反映了這種市場(chǎng)認(rèn)知。

在2010年，棠東的房?jī)r(jià)在每平方米7000元到9000元這個(gè)區(qū)間，甚至更低。這是一個(gè)純粹為“居住功能”和“通勤便利”付費(fèi)的價(jià)格。

買這里房子的人，要么是租住多年、想要安定下來的“新客家人”，要么是看中這里離天河核心區(qū)確實(shí)近、總價(jià)門檻又低的本地剛需。房子的資產(chǎn)屬性，遠(yuǎn)不如它的實(shí)用屬性來得重要。

變化的序曲，是由兩種力量悄然奏響的。第一種力量是內(nèi)生性的，源于這片土地自身人口的沉淀與升級(jí)。

年復(fù)一年，無數(shù)年輕人在這里度過職業(yè)生涯的最初幾年，其中不少人站穩(wěn)了腳跟，收入增長(zhǎng)，他們需要改善居住環(huán)境，從出租屋搬進(jìn)屬于自己的電梯房。

這種持續(xù)不斷的、龐大的內(nèi)部改善需求，為棠東最早的一批商品房提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。第二種力量則是外在的，是城市骨架拉伸帶來的必然輻射。

2010年之后，地鐵規(guī)劃開始成為左右廣州人購(gòu)房選擇的決定性因素之一。盡管地鐵21號(hào)線（天河公園-增城廣場(chǎng)段）當(dāng)時(shí)還在規(guī)劃或建設(shè)初期，但“棠東站”這個(gè)站名已經(jīng)像一顆未來的磁石，開始吸引目光。

大約在2013年到2015年這段時(shí)間，棠東的房?jī)r(jià)走出了第一輪清晰的上升曲線。推動(dòng)力很實(shí)在：BRT的便利是看得見的，未來地鐵的預(yù)期是值得想象的，而天河區(qū)不斷攀升的整體生活成本和租金，反襯出棠東的“性價(jià)比”優(yōu)勢(shì)。

于是，價(jià)格從早幾年的“八字頭”、“九字頭”，慢慢爬升到了每平方米一萬二、一萬三的水平。這一階段的上漲，溫和而堅(jiān)定，是市場(chǎng)對(duì)棠東作為“天河區(qū)高性價(jià)比通勤門戶”這一定位的價(jià)值發(fā)現(xiàn)和確認(rèn)。

真正的價(jià)值躍升，發(fā)生在2016年至2018年。這三年，是廣州樓市一輪全國(guó)性周期中的高漲階段，而棠東則在這輪熱潮中，完成了關(guān)鍵的“身份蛻變”。

2016年底，地鐵21號(hào)線（鎮(zhèn)龍西至增城廣場(chǎng)段）率先開通，雖然棠東站還未啟用，但線路的貫通極大增強(qiáng)了東部居民的心理預(yù)期。

更重要的是，人們開始重新審視棠東的地理位置：它不再僅僅是城中村的代名詞，而是扼守在天河區(qū)東部咽喉的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。向西，通過BRT和即將到來的地鐵，可以快速抵達(dá)金融城、珠江新城。

向東，則是正在蓬勃發(fā)展的智慧城、科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)高地。這種“左右逢源”的區(qū)位價(jià)值，在樓市狂熱期被無限放大。

2017年，棠東二手房均價(jià)從2016年的水平飆升至每平方米14129元，同比漲幅高達(dá)225%。到2018年，均價(jià)站穩(wěn)每平方米20000元。

而到了2019年，這個(gè)數(shù)字更是達(dá)到了每平方米30722元。從每平方米14129元到30722元，這超過一倍的漲幅，主要就發(fā)生在這三年間。

支撐這個(gè)價(jià)格的，除了市場(chǎng)大環(huán)境，是棠東作為一個(gè)成熟居住區(qū)日益凸顯的便利性，是“地鐵上蓋”從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)（21號(hào)線天河段在2018年底全線貫通），也是購(gòu)房者對(duì)于“留在天河”這一愿望所愿意支付的、越來越高的成本。

此時(shí)的棠東，街邊可能還是那些熟悉的潮汕湯粉店和水果攤，但樓上住宅的身價(jià)，已經(jīng)徹底告別了“剛需洼地”的舊標(biāo)簽。

如果故事只到這里，那棠東的房?jī)r(jià)曲線將是一條典型的地鐵概念驅(qū)動(dòng)的陡峭上揚(yáng)線。但接下來的劇情，卻意外地呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)和戲劇性，這構(gòu)成了棠東房?jī)r(jià)史上最令人印象深刻的一段。

2020年，一個(gè)令人費(fèi)解的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了：當(dāng)年二手房均價(jià)驟降至每平方米13712元，幾乎回到了2017年行情啟動(dòng)初期的水平。這種斷崖式的回調(diào)，在當(dāng)時(shí)整個(gè)廣州樓市都相對(duì)平穩(wěn)的背景下顯得極不尋常。

僅僅一年之后，到了2021年，均價(jià)又以令人瞠目的速度反彈至每平方米45832元的歷史性高位。這一年，全國(guó)核心城市的樓市都處于一輪高潮的尾聲，廣州亦然。

棠東的價(jià)格沖頂，是多種因素在極致情緒下的共振：地鐵通勤已成日常，天河區(qū)學(xué)位資源的稀缺性被空前重視，以及市場(chǎng)上彌漫的“資產(chǎn)焦慮”。

這個(gè)每平方米45832元的價(jià)格，是棠東房?jī)r(jià)至今未被逾越的巔峰。它意味著，這個(gè)曾經(jīng)以容納夢(mèng)想開始的板塊，其核心區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值，已經(jīng)比肩廣州許多傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)地段。

高峰之后，必然是漫長(zhǎng)的價(jià)值回歸與理性盤整。從2022年開始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，棠東的房?jī)r(jià)也步入了下行通道。

2022年均價(jià)回落至每平方米32092元，2023年小幅回升至34868元，2024年曾一度反彈至44927元，但很快又再次進(jìn)入調(diào)整。

進(jìn)入2025年，降價(jià)成為市場(chǎng)主旋律。從2025年2月到2026年1月，棠東的二手房均價(jià)從每平方米47204元一路震蕩下滑至33411元。

這個(gè)過程，是市場(chǎng)在為前幾年的狂熱和波動(dòng)進(jìn)行徹底的“清算”。房子重新變回需要從居住體驗(yàn)、性價(jià)比角度仔細(xì)審視的商品。那種憑一個(gè)概念就能漲價(jià)的時(shí)代，一去不復(fù)返了。

那么，站在2026年初這個(gè)節(jié)點(diǎn)，棠東的房?jī)r(jià)到底處于一個(gè)什么樣的狀態(tài)呢？答案不再是一個(gè)單一的數(shù)字，而是一個(gè)層次分明、冷熱不均的復(fù)雜拼圖。

首先，是那些房齡較新、擁有花園小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理完善的電梯樓。它們多建于2010年之后，是棠東城市更新的代表。

這類房產(chǎn)，目前構(gòu)成了片區(qū)價(jià)格的“第一梯隊(duì)”，根據(jù)具體位置和品質(zhì)，單價(jià)大致在每平方米38000元到45000元之間浮動(dòng)。它們是那些追求在天河區(qū)實(shí)現(xiàn)一步到位置業(yè)、且看重社區(qū)環(huán)境的家庭的主要選擇。

其次，是市場(chǎng)交易的主流，即那些房齡在15-20年、外觀略顯陳舊但結(jié)構(gòu)扎實(shí)的早期商品房。它們可能沒有華麗的會(huì)所，但得房率高，周邊生活設(shè)施極其成熟。

這類房子的價(jià)格最能反映市場(chǎng)的真實(shí)溫度，目前單價(jià)普遍落在每平方米30000元到35000元這個(gè)核心區(qū)間。

比如，一些位于棠東東路的住宅，其2025年的參考均價(jià)就在每平方米37000元左右。這是大多數(shù)務(wù)實(shí)型買家的主戰(zhàn)場(chǎng)。

再次，是那些樓齡更長(zhǎng)、沒有電梯、或是由單位宿舍改造而成的“老破小”。它們占據(jù)了絕佳的地理位置，但產(chǎn)品本身已嚴(yán)重落后于時(shí)代。

其價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下探，單價(jià)可能降至每平方米30000元以下，甚至在每平方米26000元到28000元就能找到。這個(gè)價(jià)格，買的是純粹的地段和極其低廉的居住門檻。

最后，我們必須注意到，棠東乃至整個(gè)天河?xùn)|部的故事遠(yuǎn)未結(jié)束，一股新的、巨大的變量已經(jīng)出現(xiàn)。那就是“廣棠片區(qū)”的規(guī)劃與舊改。

2025年，天河區(qū)完成了對(duì)棠東、棠下村片區(qū)約1043畝土地的收儲(chǔ)工作，這被稱作天河近十年最大規(guī)模的土地收儲(chǔ)項(xiàng)目。這里將不再只是居住區(qū)，而是要打造為“灣區(qū)新質(zhì)生產(chǎn)力陣地”，承接金融城和智慧城的產(chǎn)業(yè)外溢，并補(bǔ)齊商業(yè)、學(xué)校等高端配套。

隨后，品牌開發(fā)商以樓面價(jià)每平方米約31000元的價(jià)格，拿下了該片區(qū)首批住宅用地。這個(gè)全新的“天花板”級(jí)土地成本，與當(dāng)前部分二手房?jī)r(jià)形成倒掛，為整個(gè)區(qū)域的未來價(jià)值提供了一個(gè)充滿想象的錨點(diǎn)。

它預(yù)示著，棠東正在經(jīng)歷從“居住型板塊”向“產(chǎn)城融合高端區(qū)”的艱難蝶變。這個(gè)過程必然伴隨陣痛，比如周邊環(huán)境在短期內(nèi)會(huì)更像一個(gè)大工地，但它也徹底改變了人們對(duì)這片土地未來十年的預(yù)期。

因此，回望棠東從2010年至今這段房?jī)r(jià)歷程，它遠(yuǎn)比一條簡(jiǎn)單的上漲曲線要曲折、豐富得多。它起步于煙火人間的城中村，憑借地鐵東風(fēng)完成了第一次身份躍遷，又在市場(chǎng)的大起大落中體驗(yàn)了過山車般的價(jià)格波動(dòng)。

如今，正在一場(chǎng)規(guī)模空前的城市更新背景下，尋找新的價(jià)值平衡點(diǎn)。如今走在棠東的街頭，你能同時(shí)看到好幾個(gè)時(shí)空。

BRT站旁，年輕人依然行色匆匆；老字號(hào)食肆里，老街坊喝著早茶討論物價(jià)；不遠(yuǎn)處，舊村拆卸的圍擋已經(jīng)立起，而嶄新的商品樓玻璃幕墻反射著陽光。

房?jī)r(jià)的數(shù)字，記錄下了所有這些嘈雜、希望、沖動(dòng)與回歸。對(duì)于生活在這里的人而言，房子或許終于從一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的財(cái)富游戲中沉淀下來，重新變回那個(gè)需要仔細(xì)考量通勤時(shí)間、社區(qū)環(huán)境和未來規(guī)劃的家。

而那列每天往來穿梭的地鐵21號(hào)線，則像一條無聲的紐帶，連接著棠東充滿市井氣息的過去，與那個(gè)正在圖紙上緩緩展開的、嶄新的未來。