政策房用父親資格購(gòu)買，子女出資視為資助｜房地產(chǎn)律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

20世紀(jì)80年代，周繼山（化名）承租了北京市西城區(qū)一間公房。1997年，該片區(qū)啟動(dòng)改造，房屋被拆遷。因周繼山是原承租人，且其子周建國(guó)、兒媳、孫女戶口均在冊(cè)，三人被列為安置對(duì)象。

回遷時(shí)，一套新房——一號(hào)房屋——以成本價(jià)出售給周繼山。購(gòu)房協(xié)議由周繼山與甲房地產(chǎn)公司簽署，總價(jià)5.4萬(wàn)余元。協(xié)議上“周繼山”的簽名和印章，實(shí)為兒子周建國(guó)代簽代蓋。房款由周建國(guó)支付，房屋交付后，也一直由周建國(guó)一家裝修、居住至今，并承擔(dān)所有物業(yè)、水電等費(fèi)用。房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票等原件也長(zhǎng)期由其保管。

2018年，周繼山去世，未留遺囑。周建國(guó)隨即要求兩位兄妹——周建平、周建梅——配合將一號(hào)房屋過(guò)戶至自己名下，理由是：“父親生前口頭答應(yīng)，房子歸我，只是登記在他名下。”

兄妹二人堅(jiān)決反對(duì)：

一號(hào)房屋是父親作為承租人回遷所得，購(gòu)房時(shí)使用了父親38年工齡優(yōu)惠；

購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證均登記在父親名下；

周建國(guó)代簽僅因父子關(guān)系便利，不代表權(quán)屬轉(zhuǎn)移；

父親生前從未表示要將房屋贈(zèng)與或轉(zhuǎn)讓；

兄妹認(rèn)為，這屬于父親遺產(chǎn)，應(yīng)依法定繼承分割。

此前，周建國(guó)曾提起確權(quán)之訴，臨近判決時(shí)撤訴；又兩次提起繼承訴訟，均因本案而撤回。兄妹指責(zé)其“惡意拖延，獨(dú)占房產(chǎn)”。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

周建平、周建梅勝訴，一號(hào)房屋作為遺產(chǎn)進(jìn)入法定繼承程序。

法院說(shuō)理

法院圍繞“是否存在借名買房合意”進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，缺乏借名合意的直接證據(jù)。

周建國(guó)稱父親“口頭同意”，但無(wú)書面協(xié)議、無(wú)錄音、無(wú)第三方見(jiàn)證，亦無(wú)父親生前任何關(guān)于房屋歸屬的意思表示。在無(wú)遺囑的情況下，僅憑單方陳述，無(wú)法認(rèn)定存在借名合意。

第二，出資事實(shí)存疑，且不等于權(quán)屬歸屬。

雖有證人證明周建國(guó)支付房款，但無(wú)銀行流水、取款憑證等書證佐證。更重要的是，購(gòu)房時(shí)使用了周繼山38年工齡折算優(yōu)惠，該政策性利益屬于周繼山本人。即使周建國(guó)代付現(xiàn)金，也可能是家庭內(nèi)部資金安排，不能直接推定為個(gè)人出資購(gòu)房。

第三，居住與持有證件不具排他性。

基于父子關(guān)系，父親允許兒子一家居住、代管證件，是常見(jiàn)家庭倫理行為。長(zhǎng)期居住+持有房產(chǎn)證，不能反推產(chǎn)權(quán)歸屬。真正的借名人通常會(huì)持續(xù)主張過(guò)戶，而非在父親去世多年后才行動(dòng)。

第四，回遷房性質(zhì)特殊，承租人即權(quán)利人。

根據(jù)政策，回遷房由原承租人購(gòu)買并登記，具有身份屬性。周繼山作為唯一承租人，天然享有購(gòu)房資格和產(chǎn)權(quán)，周建國(guó)僅為安置人口之一，不因此獲得產(chǎn)權(quán)。

綜上，法院認(rèn)為：周建國(guó)未能形成完整證據(jù)鏈證明借名買房關(guān)系成立，其過(guò)戶請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案為“子女主張父母名下回遷房歸己所有”提供了重要警示：

首先，口頭承諾在房產(chǎn)糾紛中幾乎無(wú)效。

尤其涉及父母房產(chǎn)，若無(wú)書面協(xié)議、公證或明確遺囑，僅憑“他說(shuō)過(guò)”難以對(duì)抗法定登記。

其次，工齡優(yōu)惠是關(guān)鍵產(chǎn)權(quán)要素。

房改房、回遷房中使用的父母工齡、職級(jí)、身份資格，是國(guó)家賦予特定主體的福利，不能因子女付款而轉(zhuǎn)移歸屬。

再次，代簽≠代購(gòu)，代辦≠代持。

子女因便利代父母簽約、繳費(fèi)、裝修，是孝道體現(xiàn)，但不構(gòu)成法律上的權(quán)屬變更。真正的借名，需有清晰的約定。

最后，拖延確權(quán)等于放棄權(quán)利。

從2004年拿房本到2018年父親去世，長(zhǎng)達(dá)14年未主張過(guò)戶，反而多次撤訴、另案起訴，極易被認(rèn)定為對(duì)登記狀態(tài)的認(rèn)可。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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