江蘇
焦慮蔓延？上海房東和買家都在春節前緊急行動
說好的年底淡季呢？上海樓市在寒冬里點了一把火
日成交再破1200套！上海二手房開年數據背后的市場真相
上海二手房開年“熱”調查：真實數據與理性選擇下的市場新常態
上海二手房市場在2026年開年畫出了一道出乎許多人意料的曲線。
傳統認知中的春節前淡季并未出現，取而代之的是一組升溫的數據。
一月份第三周，部分中介機構的內部數據顯示，其二手房定金成交量已攀升至自去年春季以來的高點。
更有市場機構統計，一月中旬的某個單日，全市二手房成交套數甚至超過了1200套。
這種勢頭如果延續，一月份的整體成交量將頗為可觀。
市場沒有像往年一樣隨著年關臨近而冷卻，反而顯現出活躍度提升的跡象。
但這次的回暖并非簡單的重復歷史。
它與過往周期中的狂熱有著本質區別，更像是一次由內而外的理性修復。
成交量的提升是第一個顯著特征。
許多從業者反饋，今年春節前的帶看量和業務繁忙程度超出了預期。
往年此時，許多房東和買家心思早已不在房產交易上。
但今年，無論是掛牌房源的房東，還是四處看房的買家，積極性都更高。
這種積極性并非盲目沖動。
從數據層面觀察，此次成交放量有著扎實的基礎。
回顧2025年全年，上海二手房市場其實已走出了修復行情，全年成交總量超過25萬套。
這個數字是過去幾年來的一個高點，為市場奠定了一層信心基石。
進入2026年，這種修復動能并未枯竭，似乎在政策環境穩定后得到了延續。
房貸利率維持在歷史低位，購房的信貸成本對于剛需群體而言是友好的。
一些區域性、局部性的政策優化也在細微處影響著市場情緒。
價格的極端波動已經平息，市場進入新的平衡階段。
這是當前市場與去年最大的不同。
如果說2025年市場的主旋律是“以價換量”，通過價格調整來換取流動性。
那么現在，這種單邊下調的壓力已經大大減輕。
一些核心區域、品質相對有保障的房源，其價格表現出了更強的韌性。
以靜安府為例，這個位于靜安區的新房項目，其二手房價格在市場上具有一定風向標意義。
在去年市場深度調整期，該項目部分房源成交單價曾回落至8萬多元。
而近期，同戶型房源的成交單價已回升至9萬元以上。
當然，這絕不意味著普漲。
這只是說明，在經歷充分的價格調整和需求釋放后，部分優質資產的價格底部得到了確認。
市場上“踩踏式”降價拋售的恐慌情緒已經消退。
房東的心態發生了微妙變化，從急于出手變得更有耐心。
市場的另一個深刻變化，是產品邏輯的徹底重塑。
總價在300萬元以下的二手房，如今占據了市場成交的絕對主力，比例高達七成左右。
這個數字清晰地勾勒出當前購買力的結構和偏好。
“老破小”這個詞重新回到舞臺中央，但承載的意義已完全不同。
過去，人們購買老舊小區，或許還懷揣著“博拆遷”的僥幸心理。
現在，驅動購買行為的核心邏輯是極致的“實用主義”和清晰的“居住賬”。
一位在2025年底購入中環內老舊公房的年輕買家分享了他的想法。
他算了一筆賬：在同地段租一套類似的兩居室，月租金要5000元。
而他購買這套總價不到200萬的房子，首付后月供約6000元。
“每月多付一千多元，但房子是自己的，不用頻繁搬家，還能按照自己心意布置。”
“關鍵是，房子周邊的地鐵、菜場、醫院都是現成的，生活非常方便。”
這筆賬算下來，購買的決定就顯得順理成章。
年輕人不再為遙遠的概念和規劃支付過高溢價。
他們更看重當下能觸摸到的生活便利性，成熟的配套是老舊小區最大的價值所在。
這種消費理念的回歸，讓一大批總價可控的“老破小”重新獲得了市場青睞。
買賣雙方的行為模式都在進化，市場博弈進入新層次。
現在的買家可能是最精明、最謹慎的一代購房者。
他們會對首付來源、月供占收入比進行反復測算，確保家庭的財務安全邊界。
高杠桿、透支未來的激進做法幾乎絕跡。
“安全上車，穩定還款”成為共識。
這倒逼賣家也必須更加專業。
那些僅僅把賣房理解為掛個高價、等待有緣人的時代過去了。
真正想促成交易的房東，開始研究小區歷史成交數據，合理定價。
他們會精心準備房源照片，甚至簡單布置，讓房子呈現出最好的狀態。
他們明白，在信息透明的市場里，誠意是通過合理的價格和優質的房源來體現的。
于是，市場出現了一種有趣的“冷熱交織”。
熱的是那些價格合理、品質在線、定位精準的房源，它們能快速吸引多組買家看房，甚至競爭。
冷的是那些脫離基本面的虛高報價，可能連看房電話都寥寥無幾。
這種分化，恰恰是一個市場成熟的標志。
它說明價格發現機制在起作用，說明買賣雙方都在用腳投票，做出理性選擇。
那么，如何理解開年這波“反常”的熱度？
它并非大水漫灌式的全面暴漲前兆。
而是多重因素疊加下的結果：持續的政策暖意穩定了預期。
房價經過調整后，進入了部分購買力認為可接受的區間。
積壓的剛性需求，尤其是“賣一買一”的置換需求，在年底找到了釋放窗口。
市場參與者心態從極度悲觀轉向謹慎樂觀，形成了微妙的共振。
對于普通的購房者而言，理解這種新常態比預測短期漲跌更重要。
市場不再提供“閉眼買入、躺賺升值”的簡單劇本。
它更多地回歸到房產的本質——居住。
無論是買還是賣，都需要更細致地評估自身真實需求、財務狀況和標的物的內在價值。
如果你是剛需，面對一個價格合適的房子，需要問自己：它的地段、配套、戶型是否真的滿足我未來五年以上的生活需要？
月供是否會成為壓垮生活質量的負擔？
如果你是改善置換者，則需要通盤考慮：賣出和買入的時間窗口如何銜接？
如何讓現有資產順利變現，去支撐下一步的升級計劃？
市場的短期波動永遠存在，但長期趨勢由基本面決定。
上海龐大的人口基數、強勁的經濟動能和持續的城市更新，構成了其房地產市場長期穩定的壓艙石。
當前市場的這種理性回暖，更像是一次“壓力測試”后的自我修復。
它擠出了泡沫，教育了參與者，也讓真正的價值得以浮現。
這或許不是一個讓人熱血沸騰的“黃金時代”，但它可能是一個更踏實、更可持續的“白銀時代”。
在這里，焦慮逐漸讓位于計算，投機逐漸讓位于居住。
對于無數想在上海安居樂業的人而言，一個清醒、務實的市場，遠比一個狂熱、不可捉摸的市場，更能帶來真正的安全感。
（正文完）
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